全球熱門(mén):給住房參考價(jià)畫(huà)上一個(gè)句號(hào)
如之前《》分析所說(shuō),深圳向廣州看齊。
等深圳住房參考價(jià)“取消”確認(rèn)有一天了,依照媒體報(bào)道和我自己的了解,是“取消”了,但沒(méi)有發(fā)文。真假只能是等到第一單二手房貸款出來(lái),才可辨別。
(資料圖片僅供參考)
所以,以下所有內(nèi)容都建立在這一消息為真的基礎(chǔ)上,如果為假,就當(dāng)瞎胡扯。
01
首先把涉及到的一些概念弄明白。
推敲本次深圳住房參考價(jià)政策調(diào)整,不是“取消”,是“脫鉤”,所以我“取消”打了引號(hào)。2021.2.08出臺(tái)的住房參考價(jià)仍然是存而不廢,但是和銀行放貸“脫鉤”了,不再作為銀行核定房?jī)r(jià)的依據(jù)。
銀行放貸依據(jù)轉(zhuǎn)為“網(wǎng)簽備案價(jià)/評(píng)估價(jià)孰低”,這個(gè)指的是深圳2018年出臺(tái)的“三價(jià)合一”政策——“以網(wǎng)簽備案合同價(jià)和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基礎(chǔ)確定貸款額度”。大家就直接就理解為,回到住房參考價(jià)之前的狀態(tài)(2021.2.08之前)就好了,以前咋干,現(xiàn)在還咋干。
這么調(diào)整完了之后,它的意義有三個(gè)。
其一,住房參考價(jià)事實(shí)上已結(jié)束。這個(gè)大家都懂,住房參考價(jià)的威力在于它成了銀行發(fā)放貸款的依據(jù),變成了“去杠桿”,相當(dāng)于提高首付。越是差價(jià)大的樓盤(pán),對(duì)首付的提高越猛?,F(xiàn)在和銀行放貸“脫鉤”,等于是回到了之前的狀態(tài),商業(yè)銀行沒(méi)有動(dòng)力繼續(xù)使用這個(gè)工具。
其二,深圳是全國(guó)最后一個(gè)事實(shí)上“取消”了住房參考價(jià)的城市。它是最先推出這個(gè)政策的,卻是最后一個(gè)取消的。自2021年2月起,全國(guó)一共有15個(gè)城市出臺(tái)了住房參考價(jià),北上廣深等等,但是,深圳是執(zhí)行這個(gè)政策最狠、執(zhí)行時(shí)間最長(zhǎng)的城市。最早退出這個(gè)政策的是西安,去年7月4日,西安宣布暫停發(fā)布住房參考價(jià),業(yè)主掛牌“尊重賣方意愿”。在深圳之前最后一個(gè)退出的城市是上海,在3月27日,上海放開(kāi)二手房的真實(shí)報(bào)價(jià)。
從這個(gè)角度上說(shuō),深圳退出住房參考價(jià),意味著這個(gè)政策在全國(guó)范圍內(nèi)非正式的“壽終正寢”,退出了歷史舞臺(tái)。
其三,這顯示深圳先前的“逐步放松”政策在繼續(xù)。我們?cè)凇丁愤@篇文章里講過(guò)了。
但還是有一個(gè)重要的提醒,政策似乎是留了后手。住房參考價(jià)事實(shí)上是架空了,但是“存而不廢”,主管部門(mén)沒(méi)有發(fā)文,這讓它看起來(lái)像動(dòng)態(tài)調(diào)整。假如接下來(lái)房?jī)r(jià)反彈的快,那么這個(gè)“掛鉤”再度重啟也很容易,這給管理部門(mén)未來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)控留下了進(jìn)退裕如的空間。所以,好像我們也不要高興的忘乎所以。
02
關(guān)于深圳這個(gè)住房參考價(jià),買賣雙方可謂是已經(jīng)被折磨得不行了。從去年就一直傳來(lái)傳去,隔三差五來(lái)一波,經(jīng)常是有些人覺(jué)得自己掌握了內(nèi)幕,搞得人們一陣陣熱血沸騰。結(jié)合著這次,我倒是認(rèn)為它再一次顯示,不做政策預(yù)測(cè)的重要性。
為什么這時(shí)候“取消”住房參考價(jià)?
面對(duì)這樣的問(wèn)題,我是不知道,有些觀點(diǎn)強(qiáng)作解人,下意識(shí)的為政策辯護(hù),講什么目的達(dá)成,房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)達(dá)成所以退出了云云。很無(wú)趣,面對(duì)一個(gè)本來(lái)就是 “錯(cuò)”的東西,解釋那么多做什么呢?說(shuō)使命完成,其實(shí)早完成了。深圳從去年開(kāi)始,房地產(chǎn)就不是擔(dān)心大漲而是一直在大跌了。
政策邏輯和經(jīng)濟(jì)邏輯是兩個(gè)完全不相同的邏輯,前者關(guān)注的是民情輿論,注定是短期。后者關(guān)注的是市場(chǎng)規(guī)律,多數(shù)時(shí)候未必為公眾所懂。如果我們要在這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)混,并且想賺到錢(qián),是必須要學(xué)會(huì)拋掉短期邏輯的,它會(huì)讓你的動(dòng)作完全變形。
我不關(guān)心這個(gè)參考價(jià)怎么取消,知道它不能持續(xù),做出這一點(diǎn)基本判斷,就足夠你“做對(duì)”了。基于這一點(diǎn),深圳做的是對(duì)的,雖然遲,但是對(duì)。
參考價(jià)一晃眼已經(jīng)搞了2年,不是今天它調(diào)整了我們說(shuō)是對(duì)的,而是它一開(kāi)始推出的時(shí)候,就不那么的“對(duì)”。從市場(chǎng)的反饋看,可以用一片歡呼來(lái)形容,這個(gè)我認(rèn)為是“民間真實(shí)的呼聲”。
參考價(jià)是一種“價(jià)管”,兩年來(lái)在顯著“平抑”市場(chǎng)的同時(shí),也帶來(lái)了副作用(這部分還更大一些)。這個(gè)副作用一是,造成了二手房事實(shí)上喪失了流動(dòng)性——大部分時(shí)間里二手房成交量不到2000套,價(jià)格的漲跌是市場(chǎng)結(jié)果,但是鎖死流動(dòng)性絕不是任何政策的推行目標(biāo)。你不能通過(guò)不讓人們貸款買二手房來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的穩(wěn)定——在按揭貸款是一項(xiàng)居民權(quán)利的條件下。除非你永生永世不買房,否則,這最終是對(duì)所有人的影響。
副作用二是,價(jià)管造成了二手房?jī)r(jià)格信號(hào)的扭曲乃至消失。因?yàn)閰⒖純r(jià)的存在,所有中介機(jī)構(gòu)的APP全都下架了真實(shí)的二手房成交價(jià),導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)如同“瞎子摸象”。我曾經(jīng)提醒過(guò)這一點(diǎn),價(jià)格信號(hào)的扭曲,最終反噬的不僅是市場(chǎng)主體,還包括政策部門(mén),因?yàn)楣賳T們也掌握不到真實(shí)的價(jià)格信號(hào)了,久之一定會(huì)導(dǎo)致巨大的政策偏差。
所以,脫鉤了,最重要,讓住房參考價(jià)回到它應(yīng)有的位置——真的是變成一個(gè)“價(jià)格參考”。
我知道,有些人是歡呼并希望參考價(jià)一直這么搞下去。在我先前寫(xiě)參考價(jià)的諸多文章里,他們多次表達(dá)過(guò)這樣的看法,希望參考價(jià)越狠越好,調(diào)控越猛越好,最好是讓買房人全都站在山崗上。
我想他們從來(lái)也沒(méi)看懂我在講什么,或者說(shuō)也不愿意聽(tīng)你在講什么。但過(guò)去這幾年,他們?nèi)缭噶?,但結(jié)果許多人連工作都沒(méi)了,境遇比先前更差。就讓時(shí)間來(lái)解釋這一切吧。
03
參考價(jià)“取消”影響有多大?有人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)又重新開(kāi)始上漲,“業(yè)主含淚反價(jià)100萬(wàn)”的梗會(huì)不會(huì)出現(xiàn)?
不需要擔(dān)憂價(jià)格反頭大漲。參考價(jià)“脫鉤”的確是一個(gè)相當(dāng)大的“利好”,但更多會(huì)表現(xiàn)在成交量上,會(huì)促進(jìn)二手房的流動(dòng)性,有助于鞏固目前市場(chǎng)的“溫和復(fù)蘇”。在價(jià)格上面,市場(chǎng)主流樓盤(pán)的調(diào)整方向,該怎樣還是會(huì)怎樣——或者說(shuō),單是參考價(jià)“脫鉤”,對(duì)房?jī)r(jià)的提振效應(yīng)很小。
主要原因是,市場(chǎng)自身的調(diào)整在參考價(jià)“脫鉤”之前已經(jīng)完成觸底,無(wú)論是量還是價(jià)。
進(jìn)入2023年,深圳市場(chǎng)已經(jīng)在“溫和復(fù)蘇”,3月份二手房成交接近4000套,基本回到2021年5月前,這是在參考價(jià)依然維持最高壓的狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)的。促使這個(gè)成交量出現(xiàn)的原因有兩個(gè),一個(gè)是整體市場(chǎng)情緒面的轉(zhuǎn)暖。但更重要的原因是,價(jià)格的調(diào)整貼近了參考價(jià)。這個(gè)政策執(zhí)行2年,有超過(guò)8成的二手房成交價(jià)偏離值在10%以內(nèi)乃至低于參考價(jià)。市場(chǎng)主流價(jià)格到了這個(gè)位置,可以說(shuō)有沒(méi)有參考價(jià),對(duì)于買家而言,結(jié)果都一樣了。
也就是說(shuō),市場(chǎng)成交的量?jī)r(jià)水平,已經(jīng)顯示沒(méi)有參考價(jià)之后的狀態(tài),沒(méi)有參考價(jià),市場(chǎng)的真實(shí)杠桿水平還是如此,不會(huì)有顯著的波動(dòng)。
當(dāng)然,業(yè)主一定是有“反價(jià)的沖動(dòng)”,也許在一定程度上會(huì)推高當(dāng)前的價(jià)格水平(尤其是原本價(jià)格偏差巨大的豪宅市場(chǎng)),但是市場(chǎng)最終能否持續(xù)承接,還需要觀察其它方面的條件。今天的市場(chǎng)調(diào)整烈度,單單是參考價(jià)的“取消”,是斷然推不起來(lái)的。
這個(gè)“其它方面的條件”,一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及市場(chǎng)信心方面,依然是不樂(lè)觀,原先我們說(shuō)的市場(chǎng)的“三大壓制”,現(xiàn)在只是去掉了1個(gè)半。疫情沒(méi)了,政策復(fù)位了,為什么大家還是不買房?據(jù)我觀察,今天的買房人,無(wú)論剛需或豪客,對(duì)后市的看法,并不是悲觀,也并不是樂(lè)觀,而是惶惶不安。那種巨大的不確定感,要扭轉(zhuǎn)回來(lái)看來(lái)還需要加大力。
二是供應(yīng)方面,大的改變?cè)诎l(fā)生。這個(gè)我多次提過(guò)了,2020年以來(lái)深圳拼了老命增加供應(yīng)、提高公占比,規(guī)模是過(guò)往40年所未見(jiàn)。這個(gè)現(xiàn)實(shí)之下,如果業(yè)主反價(jià)快,買家會(huì)繼續(xù)停留在“價(jià)格更低的新盤(pán)市場(chǎng)上”,尤其是那些(準(zhǔn))現(xiàn)樓新盤(pán)。
三是信貸方面,首付和利率依然太高。本輪市場(chǎng)的調(diào)整烈度遠(yuǎn)慘于2008,但救市政策又遠(yuǎn)弱于2008。今天深圳的首套利率依然高在4.6%,二套首付依然高在5成以上。雖然有一小部分人群可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸拿到3.5%左右的利率,但是大部分買房人都沒(méi)有這個(gè)條件。想讓人買房子提振經(jīng)濟(jì),目前的信貸條件還不夠好。
這些還沒(méi)有加入上面講的,參考價(jià)還可以“卷土重來(lái)”。
整體來(lái)說(shuō),我們還是維持市場(chǎng)繼續(xù)“溫和復(fù)蘇”的判斷——即便是4月成交復(fù)又下滑,即便是參考價(jià)不取消,這個(gè)判斷也不變。不需要悲觀,也不要太樂(lè)觀。如同先前郁亮所言,沒(méi)有“狂飆”,也沒(méi)有“倒春寒”。
最后一句話,有必要寫(xiě)在參考價(jià)退出歷史舞臺(tái)之際。
這樣的政策到底是不是成功?
我能理解,不同的人群對(duì)此有巨大分歧。但我堅(jiān)持自己的看法不變:政府并不比市場(chǎng)更知道什么才是合理價(jià)格。
這一切的調(diào)整干預(yù),尤以新盤(pán)限價(jià)、二手房參考價(jià)為巔峰,核心特征都是這一點(diǎn)。價(jià)格是無(wú)法計(jì)劃的,就是大數(shù)據(jù)如斯的時(shí)代,就是房?jī)r(jià)真會(huì)如蔥的未來(lái)時(shí)代,也是無(wú)法計(jì)劃的。
違背這一點(diǎn),早晚還會(huì)回來(lái)。
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