文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

曾經(jīng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)商，如今都有意“做輕”。近年來(lái)，資產(chǎn)證券化已成為房企商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推手，也是對(duì)輕資產(chǎn)模式的另一種嘗試。

近日，華潤(rùn)置地為北京萬(wàn)象城項(xiàng)目公司引入新加坡GIC不動(dòng)產(chǎn)，后者擬間接收購(gòu)70%股權(quán)，收購(gòu)金額暫未披露。

(資料圖片)

該項(xiàng)目為華潤(rùn)置地于今年2月拍得的地塊，成交價(jià)63.58億元。華潤(rùn)置地計(jì)劃在此處建設(shè)北京首個(gè)萬(wàn)象城，預(yù)計(jì)在2027年入市。

GIC不動(dòng)產(chǎn)，是新加坡政府投資公司旗下子公司，主要投資于新加坡以外的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。2020年底，在華潤(rùn)置地拆分華潤(rùn)萬(wàn)象生活赴港上市時(shí)，GIC也出現(xiàn)在了基石投資者的認(rèn)購(gòu)名單中。

這是華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化上的又一次嘗試。

早在2020年，華潤(rùn)置地就已成功試水。當(dāng)年11月，華潤(rùn)置地以成都萬(wàn)象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)，在深交所成功發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。發(fā)行規(guī)模25.01億元，期限18年，優(yōu)先級(jí)票面利率為3.8%。

2021年，華潤(rùn)置地依托深圳華潤(rùn)大廈、重慶萬(wàn)象城及上海萬(wàn)象城，先后發(fā)行三筆商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券，合計(jì)125億元。2022年，華潤(rùn)置地依托沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯、北京華潤(rùn)大廈及石家莊萬(wàn)象城，成功發(fā)行三筆商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券，總計(jì)81億元。

一邊持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將資產(chǎn)做輕，華潤(rùn)置地在土地端也不惜斥巨資拿地。

4月20日這天，其斥資超200億拿下多處優(yōu)質(zhì)地塊。在上海，華潤(rùn)置地以總價(jià)30.15億元競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，溢價(jià)率8.96%，成交樓面價(jià)39769元/㎡。

在廣州，華潤(rùn)置地聯(lián)合體競(jìng)得番禺區(qū)4宗地塊，合計(jì)約197.21億元。4宗地塊包含2宗居住用地、1宗商務(wù)設(shè)施用地和1宗商業(yè)用地，4宗地塊占地面積約42萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約84.6萬(wàn)平方米，因地塊兩側(cè)分別為萬(wàn)博和長(zhǎng)隆，也被稱為“長(zhǎng)隆超級(jí)地塊”。

瞄定類REITs，資產(chǎn)向輕

目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域由于尚未開(kāi)放公募REITs的發(fā)行，最為常見(jiàn)的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs，相比一般的融資產(chǎn)品，它們有著融資期限長(zhǎng)、限制較少和融資利率較低等優(yōu)點(diǎn)。

今年3月，證監(jiān)會(huì)提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。

華潤(rùn)置地資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)一般以成熟的商業(yè)項(xiàng)目為主，包含萬(wàn)象城、華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象匯等系列產(chǎn)品。

CMBS和類REITs二者相比之下，CMBS不用出表，因此無(wú)需成立有限合伙公司并完成股權(quán)交割等事項(xiàng)，較類REITs 發(fā)行更加方便快捷。而華潤(rùn)置地在類REITs之路上的探索進(jìn)一步深入。

去年5月，華潤(rùn)置地旗下公司至隆投資有限公司擬轉(zhuǎn)讓華潤(rùn)置地(杭州）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)19.9億元，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)為杭州蕭山萬(wàn)象匯。同年6月，華潤(rùn)置地以此為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元，首期發(fā)行規(guī)模20.8億元，即“中信金石-華潤(rùn)置地萬(wàn)象1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

去年10月，華潤(rùn)置地?cái)M轉(zhuǎn)讓北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，底價(jià)為33.93億元，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)為北京清河萬(wàn)象匯項(xiàng)目。同年11月9日，“中信證券-華潤(rùn)置地商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2期”在深交所發(fā)行，底層資產(chǎn)即為北京清河萬(wàn)象匯，項(xiàng)目規(guī)模33.96億元。

去年11月，華潤(rùn)置地（南通）發(fā)展有限公司100%股權(quán)被掛牌出售。此后在11月25日，“中信證券-華潤(rùn)置地商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃3期”在深交所成功發(fā)行，底層資產(chǎn)為華潤(rùn)南通萬(wàn)象城項(xiàng)目，規(guī)模17.02億元。

不同于華潤(rùn)置地此前發(fā)行的CMBS產(chǎn)品，杭州蕭山萬(wàn)象匯、北京清河萬(wàn)象匯、南通萬(wàn)象城三個(gè)項(xiàng)目均被中信證券不動(dòng)產(chǎn)基金旗下公司收購(gòu)，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，為類REITs產(chǎn)品。本次GIC不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)北京萬(wàn)象城項(xiàng)目公司70%的股份，很可能也是采取類似模式。

今年4月初，華潤(rùn)置地（成都）有限公司擬掛牌華潤(rùn)置地（太原）有限公司100%股權(quán)，對(duì)應(yīng)的實(shí)際資產(chǎn)為華潤(rùn)置地華北大區(qū)的太原萬(wàn)象城項(xiàng)目?；蛟S也會(huì)采取上述模式。

四年開(kāi)設(shè)8家萬(wàn)象城

除了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的證券化嘗試，華潤(rùn)置地也發(fā)行了首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房公募REIT。

2022年12月，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT成功上市，發(fā)行累計(jì)募集資金達(dá)到1200億元，網(wǎng)下發(fā)售份額213倍，一舉刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄，并成為首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT。

對(duì)于企業(yè)而言，打通“投融建管退”閉環(huán)既可以挖掘資產(chǎn)潛質(zhì)，也可以大幅緩解融資端帶來(lái)的壓力。

今日，華潤(rùn)有巢租賃住房REIT業(yè)績(jī)出爐，其在今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）為1208.53萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為112%。

對(duì)于擁有大量持有型物業(yè)的華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，其在資產(chǎn)證券化上具有優(yōu)勢(shì)。這些以商業(yè)物業(yè)租金為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化計(jì)劃，不僅實(shí)現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最大化，提高投資回報(bào)率，也更好地滿足了開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流的需求，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的一點(diǎn)，通過(guò)資產(chǎn)證券化從重資產(chǎn)中脫身后，華潤(rùn)置地可以利用滾動(dòng)的資金，不斷擴(kuò)大其商業(yè)地產(chǎn)版圖。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，華潤(rùn)置地共運(yùn)營(yíng)10座萬(wàn)象城，2022年新增了武漢、福州、?？?座萬(wàn)象城。

而在今年3月舉行的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，華潤(rùn)管理層上披露了2023-2026年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)計(jì)劃：預(yù)計(jì)這四年將新開(kāi)設(shè)8家萬(wàn)象城，2023年長(zhǎng)春和昆明，2024年常州、貴陽(yáng)、呼和浩特、長(zhǎng)沙、鄭州，2025年?yáng)|莞。

3月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息，近日已發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，并將進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。

《通知》提到，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)REITs或在不久的將來(lái)也將迎來(lái)落地。屆時(shí)，對(duì)于在持有資產(chǎn)方面占優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)置地，或也將迎來(lái)新一輪的突破。

相關(guān)公司：華潤(rùn)置地hk01109

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