掏空“六個(gè)口袋”買(mǎi)房如果遇到爛尾，一邊拿不到房，一邊還被銀行催還貸。

這是每個(gè)遇到爛尾樓盤(pán)的家庭難以承受的災(zāi)難。

【資料圖】

而就在剛剛，最高人民法院對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)利作出3點(diǎn)重要批復(fù)，可以簡(jiǎn)單理解為：如果房子爛尾，可直接退款！

4月20日，最高人民法院作出《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，文中明確了，“居住權(quán)”大于“財(cái)產(chǎn)權(quán)”的原則。

對(duì)于部分條件下購(gòu)房者退款等優(yōu)先權(quán)作出了規(guī)定，自2023年4月20日起施行。

根據(jù)此原則，購(gòu)房者的權(quán)益將得到法律明確的保護(hù)，而不再由開(kāi)發(fā)商和銀行相互推諉，而被“任人魚(yú)肉”！

其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，給出了3點(diǎn)原則，原文如下：

一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

這3條原則簡(jiǎn)單總結(jié)，意思就是商品房消費(fèi)的權(quán)利優(yōu)先于受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。

基于此原則，在一個(gè)項(xiàng)目爛尾之后，如果業(yè)主可以不要房子而要求退款，將直接排在最前面進(jìn)行退款。

其中，對(duì)于優(yōu)先權(quán)的保護(hù)也有一些規(guī)定，比如購(gòu)房者本身需要全額交付購(gòu)房款（貸款買(mǎi)房也算全款），這里的購(gòu)房款可以理解為按揭貸款，不能出現(xiàn)斷供。

在此前，如果遇見(jiàn)房產(chǎn)爛尾，購(gòu)房者要求退回購(gòu)房款時(shí)，是作為一般債權(quán)所存在的。

排在銀行、工程建設(shè)優(yōu)先債權(quán)后，最終就會(huì)出現(xiàn)資不抵債，進(jìn)而錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

這個(gè)舉措在本意上，就是為了保障購(gòu)房者的基本權(quán)利。

畢竟一個(gè)房子，通常是掏空家庭2個(gè)，4個(gè)，甚至6個(gè)口袋才買(mǎi)來(lái)的，如果房子爛尾，就會(huì)為一個(gè)家庭帶來(lái)難以承受的重大打擊。

需要注意的是，這并不意味著爛尾樓業(yè)主可以“一鍵退款”。根據(jù)上述文件內(nèi)容，在實(shí)際過(guò)程中會(huì)有很多爭(zhēng)議問(wèn)題，例如：

購(gòu)房者如何證明自己購(gòu)房是用來(lái)居住而非其他用途（如投資）？如何確定一個(gè)項(xiàng)目無(wú)實(shí)際交付可能？等等...

所以，目前在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上，還有著不小的優(yōu)化空間。

同時(shí)，在另一方面，對(duì)于銀行也帶來(lái)新的要求。由于債權(quán)優(yōu)先級(jí)發(fā)生了改變，銀行對(duì)比從前風(fēng)險(xiǎn)更大。

因此，銀行也有了相當(dāng)?shù)呢?zé)任去督促樓盤(pán)的正常施工，至少對(duì)比“身微言輕”的購(gòu)房者，銀行方面的監(jiān)督會(huì)比購(gòu)房者更加有效。

并且在此前，銀行在對(duì)房企的放款過(guò)程中，有些過(guò)于寬松。

可以說(shuō)，銀行在給一些資質(zhì)差、口碑差、誠(chéng)信差…的房企放款，或在背調(diào)中不夠嚴(yán)謹(jǐn)客觀，這就是“失職”！

總而言之，無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者還是整個(gè)市場(chǎng)，這一舉措都是非常重要的，銀行承擔(dān)了一定的監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)，房企需要更謹(jǐn)慎的擴(kuò)大布局。

而西安，在4月17日下午，就召開(kāi)了關(guān)于專項(xiàng)借款使用有關(guān)問(wèn)題的專題會(huì)議。

市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人，市財(cái)金公司分管領(lǐng)導(dǎo)，西咸新區(qū)住建局分管領(lǐng)導(dǎo)以及13家相關(guān)銀行負(fù)責(zé)人參會(huì)。13家銀行均表示將大力支持配合保交樓專項(xiàng)借款使用工作，積極推進(jìn)項(xiàng)目交付。

未來(lái)，西安保交付將從3個(gè)工作重點(diǎn)來(lái)推進(jìn)，原文如下：

一是要加快促成新投資主體引入，按照“法治化、市場(chǎng)化”處置方式為項(xiàng)目注資；

二是要大力推進(jìn)配套融資工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各有關(guān)銀行促成銀團(tuán)放貸，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足；

三是要進(jìn)一步用好專項(xiàng)借款，加快資金撥付，盡快形成實(shí)物工程量。

最后，在過(guò)去比較長(zhǎng)的一段時(shí)間中，不少購(gòu)房者認(rèn)為取消預(yù)售制，能夠徹底杜絕項(xiàng)目爛尾的情況，而從市場(chǎng)現(xiàn)狀看來(lái)，取消預(yù)售制的難度較大，遠(yuǎn)非一朝一夕能夠改變的。

從最高法的動(dòng)作來(lái)看，預(yù)售制能夠做好監(jiān)管，給購(gòu)房者充分的法律保障和政策傾斜。

至少，我們?cè)谧呦蚋鼮橐?guī)范和健康的樓市市場(chǎng)的過(guò)程中，又邁出了重要而堅(jiān)實(shí)的一步。

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