買新房最怕什么？

相比減配，貨不對(duì)板，更多人擔(dān)心的是房子爛尾，壓根收不到房。畢竟前兩年維權(quán)事件四起，背著房貸又拿不到房的情況，真實(shí)的出現(xiàn)在買房人身邊。

【資料圖】

但我們要相信一點(diǎn)，最危險(xiǎn)的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。就在昨天，一紙政策出臺(tái)，最高院已經(jīng)對(duì)爛尾樓放大招。業(yè)主的權(quán)益得到保障！

4月20日，最高法發(fā)布了一個(gè)名為：《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》。文中明確了，“居住權(quán)”大于“財(cái)產(chǎn)權(quán)”的原則。

根據(jù)此原則，購(gòu)房者的權(quán)益將直接受到法律保護(hù)，而不是任由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，下面我解釋給你看。

2023年4月20日，最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》正式施行。

其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，給出了三點(diǎn)原則：

先來(lái)看原文：

一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

三條原則中，最重要的是第二條和第三條。

簡(jiǎn)單的翻譯過(guò)來(lái)就是，房子的消費(fèi)權(quán)利，是排在受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)前面的。

舉個(gè)例子：按照原來(lái)的情況，如果房子發(fā)生爛尾，業(yè)主要求退款的話，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間是一般債權(quán)的關(guān)系，排在各種債權(quán)的后面。 樓盤在清算的時(shí)候，會(huì)優(yōu)先還款給工程或者銀行抵押，業(yè)主排在后面。

這種順位關(guān)系有一個(gè)很大的隱患就是，如果開(kāi)發(fā)商資不抵債，業(yè)主的債權(quán)關(guān)系又排在后面，最終辛辛苦苦攢錢買房的業(yè)主，只能是錢回不來(lái)，房子也沒(méi)了。

現(xiàn)在，按照最高法的三項(xiàng)原則，順位關(guān)系改變。再遇到爛尾樓，買房人可以直接申請(qǐng)退款，并且還款優(yōu)先級(jí)排在前面，可以大大提高清償率，避免購(gòu)房者出現(xiàn)錢房?jī)煽盏那闆r。

其中有兩點(diǎn)需要注意的是，這里的優(yōu)先權(quán)指的是住房，并不包括商業(yè)辦公用房；即便你是貸款買房，實(shí)際也是全款支付，同樣適用。

近年來(lái)，延期交付、停工爛尾屢見(jiàn)不鮮。

在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但畢竟沒(méi)有明確規(guī)定。

此次最高法的批復(fù)，明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)，在當(dāng)前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策背景下出臺(tái)，可謂“及時(shí)雨”， 目前這三項(xiàng)原則已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。

同時(shí)，根據(jù)這個(gè)條款，也能給樓市帶來(lái)良性循環(huán)。

業(yè)主的權(quán)益排在前面之后，銀行的貸款勢(shì)必要往后排。所以一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，銀行受到的經(jīng)濟(jì)損失，會(huì)比從前更高。

這樣以來(lái)，銀行會(huì)嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，保證項(xiàng)目能夠順利施工以及交房，否則的話，銀行自身的權(quán)益也將受到損害。

總而言之，這項(xiàng)條款無(wú)論是對(duì)市場(chǎng)還是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是好事。

銀行會(huì)加強(qiáng)監(jiān)督，房企要仔細(xì)經(jīng)營(yíng)，而購(gòu)房者的權(quán)益也得到了應(yīng)有的保護(hù)。

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