今天，法律圈被最高法院2023年第1號司法解釋刷屏了。有法律人稱，這是法律的重大突破，也是購房者的重大勝利！對于深陷無法交付、無法退款的購房者而言，這個規(guī)定是的重大勝利！真的如此嗎？如下圖所示：

(資料圖)

如上圖內容所示，有人稱，該司法解釋將購房者的房屋交付請求權或價款返還請求權，放到了超級優(yōu)先的位置，不僅優(yōu)先于施工企業(yè)的工程款優(yōu)先受償權，也優(yōu)先于有抵押權的其他債權。就算是開發(fā)商破產(chǎn)了，購房者的上述權益也要優(yōu)先于其他所有債權予以保障。

為何會出臺這樣的規(guī)定？都知道目前國內房地產(chǎn)行業(yè)遇到了空前的困境，購房者，特別是爛尾樓的購房者，已經(jīng)成了開發(fā)商、銀行、大小施工企業(yè)之間互相推諉扯皮的最大受害者。

雖說顧客是上帝，但翻開細看法律關系就會知道，凡是涉及房地產(chǎn)的開發(fā)商大小債權主，如銀行、施工企業(yè)、供應商等，個個都是有房屋或土地的抵押權在手，只有購房者，手里啥也沒有，只有全額付款請求交房，或是部分價款按揭還貸款的份兒。如果沒有專門且明確的法律保護，購房者在大小債主向經(jīng)營困難開發(fā)商的討債隊伍中，就是最弱勢的群體，成了砧板上的魚肉。

曾經(jīng)有案例顯示，購房者全款交付了房款若干年，卻遭遇了工程爛尾無法交付，好歹等來了新開發(fā)商接手建成，才發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋，土地被原來開發(fā)商抵押給了銀行，地上的房屋被抵押給了施工企業(yè)，還有一大堆供應商起訴開發(fā)商請求法院查封了樓盤要求司法拍賣還債。

購房者不得不天天往法院跑，舉證證明自己已經(jīng)全部交付了房款等幾個條件，請求排除強制執(zhí)行。即便是法院依法辦事，支持了購房者的執(zhí)行異議，但最終也會因為涉案樓房各種抵押在身，陷入房屋無法交付、房產(chǎn)證無法辦理的困境。

目前現(xiàn)行的法律法規(guī)、司法解釋，僅限于符合幾個條件之下支持購房者的執(zhí)行異議，而沒有明確購房者房屋請求權、房款返還請求權法律地位的。不得不說，2023年1號司法解釋，對保障購房者這一弱勢群體，具有重大利好。但是，如此的規(guī)定，是否能落到實處呢？

首先，規(guī)定設置了諸多的附帶條件，有些事項證明難度相當大。

例如，購房者主張房屋交付請求權優(yōu)先權的，需要證明自己是以居住為目的購買，且要在一審法庭辯論終結前已支付全部價款。如果說房款交付證明不難的話，可什么證據(jù)能證明買房是以居住為目的呢？不知道立法者為何會設置這樣的條件，或者換句話說，是否賦予購房者此項優(yōu)先權，其實是將權利交給了辦案法官的證據(jù)審查權。

再如，購房者主張房款返還請求優(yōu)先權時，需要證明“房屋不能交付且無實際交付可能”的情況。嗚呼！這舉證難度，煙語君是想不出有什么證據(jù)能證明出該事項。就算是辦案法官，敢以具體辦案的形式確認影響甚廣的開發(fā)項目“房屋不能交付且無實際交付可能”？

很多人看了這個規(guī)定立馬贊揚是重大勝利，但仔細分析以上這些條件達成的難度就會知道，恐怕是高興的太早了。設置如此多且概念模糊的附帶條件，又不具體說明如何證明達成這些條件，很容易陷入購房者與辦案法官的爭議之中，司法解釋載明的法律目的在司法實踐中獲得落實的效果，大打折扣，充滿不確定。

其次，房企風險化解中存在諸多法律之外的影響因素，法院也不例外。

此前，網(wǎng)上公開的法院裁判文書顯示，有法院審理房產(chǎn)糾紛案件中，雖然認為原告的起訴符合法律規(guī)定的受案范圍，但認為，“本案系涉眾性問題樓盤所引發(fā)的糾紛，相關糾紛涉及法律關系多、人員多，同時涉及社會公共利益和民生領域，非單一法律問題，政府及銀行相關部門也在積極對接并推動案涉問題樓盤的化解工作。為統(tǒng)一實質化解涉案問題樓盤糾紛，結合目前的形勢政策，本案應先由政府有關部門處理為宜?！?，據(jù)此，駁回了原告的起訴。

持有如此裁判標準的并不是個例，認為房產(chǎn)糾紛“應優(yōu)先在政府專班的協(xié)調下有序解決”，故裁定駁回了原告起訴?？梢韵胂蟮氖?，還有更多的房企糾紛，是直接不予立案的。

如果是上述司法解釋規(guī)定的，購房者具有房屋交付請求優(yōu)先權和房款返還請求優(yōu)先權，屬于公正正義的法律應有之義的話，很多法院、包括很多法律人基于各種現(xiàn)實考量，紛紛贊成房企糾紛避走司法途徑、交給其他途徑解決，則是社會現(xiàn)實、司法現(xiàn)實。能夠指望一個司法解釋，就解決復雜棘手、牽扯諸多的現(xiàn)實問題呢？

作為一名法律人，煙語君還是堅持認為，法治才是最大的營商環(huán)境，最大的市場經(jīng)濟保障。雖然房企糾紛牽扯利益過多，但也不應該成了司法高掛“免戰(zhàn)牌”拒絕裁判法律糾紛的理由。即便是判了以后也不好執(zhí)行、執(zhí)行起來困難重重，但要知道，沒有法律屬性上的權責明確，利益清晰，就會是社會生活、社會秩序的一片混亂，實在非法律行業(yè)、法治社會的應有景象。

就像張首席曾經(jīng)說過，社會效果是從法律效果延伸出來的，離開法律效果，就不要談什么社會效果。如果連法院都無法出具定紛止爭、明晰權責的司法裁判結果，又何如保障社會安定秩序穩(wěn)定呢？如果讓具體的司法案件，最大限度的實現(xiàn)司法解釋所要達到的法律目的，考驗的是法官、法院的司法能力、擔當意識。

2023年1號司法解釋，旗幟鮮明的明確了購房者的房屋交付優(yōu)先權和房款返還優(yōu)先權的法律地位，值得肯定，但其中的附帶條件模糊、證明標準不明，實際上是將司法解釋的法律目的實現(xiàn)與否交給了辦案法官。究竟司法解釋的規(guī)定及制定目的，能否獲得司法實踐的落實和實現(xiàn)，大家拭目以待吧！

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