近年來，因房企資金緊張引發(fā)項(xiàng)目停工，購房者買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)有所加大。在現(xiàn)實(shí)中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾趨勢，金融機(jī)構(gòu)、施工方、購房者都要主張權(quán)益時(shí)，誰來保護(hù)較弱勢的購房者？

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4月21日，人民法院報(bào)公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，明確提到：在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

在業(yè)內(nèi)看來，這份批復(fù)的內(nèi)容意義重大，對不幸買到爛尾樓的購房者而言，可謂迎來“柳暗花明”。

《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題，給出了三點(diǎn)原則：

一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理：承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三是在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

總的來說，這些年延期交付屢見不鮮，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是畢竟沒有明確的規(guī)定，此次批復(fù)明確了購房人的優(yōu)先權(quán)。

還有兩點(diǎn)需要注意，第一，這種優(yōu)先權(quán)是特指住房，不包括商業(yè)辦公用房。第二，即使是貸款買房，實(shí)際上也是全款支付，也享受全款支付的待遇。

最后衷心希望，所有的爛尾樓、停工樓能夠得到妥善解決，畢竟讓大家安心買房、買好房，這才是目前樓市應(yīng)該為之努力的方向。

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