爛尾盤的負面影響，猛如虎！

(資料圖)

一方面，買房人陷入了無盡的等待，交付遙遙無期；

另一方面，還貸的壓力本就巨大，更慘烈的是每一分還款都打了水漂。

不過，今年上層針對這樣的現(xiàn)象有了新動作。

很多停工項目，拿到了保交付資金。

但，買房人并不能完全踏下心來。

畢竟，“真金白銀”還在里面套著，房企即便拿到資金，也存在變數(shù)。

于是，新政再次出臺！

買到爛尾盤的業(yè)主，退款權(quán)終于被擺到了第一順位。

據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》:

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

于4月20日正式執(zhí)行。

最高人民法院同時明確，只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

翻譯成白話來說：

如果房子爛尾不能交付，當(dāng)進行清算時，應(yīng)該先給買房人退款，是第一順位。

當(dāng)樓盤建設(shè)中，出現(xiàn)資金斷鏈等嚴(yán)重情況時，可能發(fā)生融資方、施工方，買房人同時主張權(quán)利的情況。

本次批復(fù)是進一步明確性規(guī)定，即在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)爭議中，商品房消費者權(quán)利最優(yōu)先，建設(shè)工程款價款優(yōu)先受償權(quán)其次，抵押權(quán)最后的權(quán)利順位。

這也是對購房消費者權(quán)益的保護，站在了買房人這一端。

也就是說，買房人在處理“爛尾房”的過程當(dāng)中更為主動。

幾個問題，需要解釋一下。

此規(guī)定是否全國通用？

這個批復(fù)由最高人民法院審判委員會會議通過，公告由最高人民法院公布。

適用于全國所有城市、地方法院。

執(zhí)行時間也以公告時間為準(zhǔn)。

如何理解“只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定”呢？

買房人在付完首付但貸款未批復(fù)、或首付分期支付、或有剩余房款未全部付清的情況下，只要在一審法庭辯論終結(jié)前，通過貸款申請或其他方式補齊房款，都可以行使“商品房消費者優(yōu)先權(quán)”。

若申請價款返還，返還款中僅有房款本金還是包含利息在內(nèi)的所有款項？

目前沒有具體的規(guī)定。

但對于買房人來說，是完全可以主張返還房款及已支付的利息、個人損失等。

那如何界定“房屋不能交付且無實際交付可能”呢？

并沒有明文規(guī)定，或許要以各個地方法院或?qū)嶋H案件情況為準(zhǔn)。

不排除后續(xù)出臺具體界定標(biāo)準(zhǔn)的可能。

房企與買房人的利益都很重要，但消費的主體在于買房人。

爛尾樓始終是一個難以修復(fù)的“傷疤”，只有維護主體權(quán)益，才能穩(wěn)定購買的信心。

從根本上解決老百姓“錢袋子”的問題，才是促進樓市的良方。

雖然，“護身符”已經(jīng)出現(xiàn)。

有了這個批復(fù)，以后法院判決和執(zhí)行都有了尚方寶劍，從表面上看的確是好事情，也是巨大的進步。

但是，買房人的“底線”還要堅守。

政策只是驅(qū)動力，決策的前提還要練就“火眼金睛”。

品牌力、產(chǎn)品力永遠排在首位。

所謂“保障”，只是被動之后的“下策”。

這其中還牽扯到監(jiān)管的難度、執(zhí)行的力度以及落實的周期。

房地產(chǎn)行業(yè)改變常態(tài)，不在一朝一夕，是一個漫長的過程。

新政出臺，值得振奮，并不能高枕無憂。

畢竟，誰也耗不起。

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