土豆大會 上海2023年一批次總結(jié)

4月18日-4月21日，歷時四天，上海2023年一批次集中土拍落幕。19宗宅地，成交總建面198.86萬㎡，成交總價518.83億元，成交樓板價26090元/㎡，溢價率7.3%。

23年一批次土拍整體熱度高漲

(相關(guān)資料圖)

9宗地塊參拍企業(yè)超過10家，超過近三年總數(shù)（7宗），其中莘莊大地塊參拍房企28家，創(chuàng)近三年地塊熱度新高。土拍觸頂率高達79%，同比2022年一批次上漲46%，環(huán)比2022年四批次上漲45.6%。

熱度分化依舊明顯

15宗地塊進入一次性報價階段，其中閔行和青浦仍是大熱區(qū)域，各有3宗地塊進入一次性報價階段；嘉定江橋、松江廣富林、奉賢金匯商業(yè)占比較大，新場市場流速緩慢，底價成交。房企投資偏向低風險地塊，變現(xiàn)能力強的純宅地是大部分房企的選擇。熱門地塊主要符合流速快，庫存安全，配套完善，產(chǎn)業(yè)輻射，軌交利好等特點；底價成交地塊主要有市場流速緩慢，商辦比例高，公建配套要求多等特點。

競得企業(yè)八仙過海，各顯神通

房企的悲歡并不相同，73家企業(yè)蜂擁而至，只有少部分企業(yè)能抱得美人歸。

土豆君結(jié)合一批次拿到地企業(yè)的參拍策略做出以下分析：

托底。天和托底金匯，前有天和尚海庭前，萬科托底廣富林，前有印象城，龍湖托底江橋，前有天璽領(lǐng)峯，除了周邊有項目以外，萬科和龍湖均有商辦運營能力，致使對別人來說難啃得骨頭，對于他們來說是有利潤的好地。看到最終招商投15中2后，土豆君覺得托底新場也有了解釋，當然新場之于招商&象嶼，利潤率還是相對較高的。

除了托底地塊，參拍不那么熱的地塊也能增加競得率，如建發(fā)&保利置業(yè)參怕青浦盈浦地塊（3家報名），越秀參拍靜安中興社區(qū)地塊（3家報名），整體獲取概率偏高。

多報。收獲2宗的6家企業(yè)中除了金地，均報名8宗地塊及以上。招商15宗，象嶼、中鐵建11，保利發(fā)展10，萬科8。但全面鋪開不代表一定有所收獲，仍有多家企業(yè)乘興而來，敗興而歸。聯(lián)合體拿地成交過半，本質(zhì)上也是寄希望于多投多得，而聯(lián)合報名可以分攤資金壓力，進而多報幾塊地。以建發(fā)為例，一共報名了13塊地，其中大體量地塊合作，小體量單獨參與，合作參與9宗，單獨參與4塊，最終和保利置業(yè)喜提盈浦巨無霸地塊。本批次出現(xiàn)了多家財投，如海門區(qū)屬國企江蘇海潤、江蘇海鴻、南通海泰。

運氣。如果說金地投3中2讓人羨慕，那中華企業(yè)投1中1，從28家脫穎而出的運氣可以說上一整年。從結(jié)果來看，有很多看著巧合的事，中鐵建香榭國際二期，保利熙悅二期，金地峯范二期，似乎是符合合適的企業(yè)在合適的板塊拿到了合適的地。但從隨機值的角度，一批次觸發(fā)了14次隨機值，取值范圍確實有大有小，無跡可尋，誰又說得準今天的文曲星站在誰那一邊。所以地還得投，廟還得拜。

一批次大熱之下也出現(xiàn)了一些“亂像”。如頻繁出現(xiàn)的“設(shè)備故障”，一天比一天晚的土拍；如因提交材料不符規(guī)定被取消競買資格。根據(jù)以往土拍政策調(diào)整頻率來看，上海土拍政策緊跟市場表現(xiàn)，大概率二批次土拍政策和競價流程會出現(xiàn)一些調(diào)整，大家可以和土豆君一起期待一下。

總之，一批次很熱，遠超預期。主要有以下幾大因素：疫情影響因素排除，土拍恢復正常；外部其他城市供地量縮減，企業(yè)土拍預算流入上海；上海樓市熱度上升，市場信心恢復；一批次供地質(zhì)量上升，利潤空間可觀；去年投資上海的企業(yè)資金回籠情況良好，有擴大投資規(guī)模的需求；中海、華潤、萬科重返公開市場土拍，急需補貨。

上海全年土拍規(guī)模在千萬方左右，且一批次那么多參拍企業(yè)還沒拿到地，沒拿夠地，由此土豆君預計二批次應該很快會和大家見面，而且熱鬧非凡。

內(nèi)容僅代表個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

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