又一條字少事大的新聞。

昨天下午，自然資源部宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

【資料圖】

簡單科普一下，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅指你買的商品房，還有各種老公房、商住兩用房、店鋪、門面房，甚至宅基地、田地、林地、山林、草原、荒地、果園等等，都算不動(dòng)產(chǎn)。

過去這些五花八門的登記信息都算各自散落在各個(gè)主管部門里。

從2013年開始，國家花了10年，建立了一個(gè)統(tǒng)一的信息登記平臺(tái)，把全國所有不動(dòng)產(chǎn)登記信息都納入進(jìn)去，累計(jì)頒發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書7.9億本，不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份。

官方甚至還貼心地解釋了一下達(dá)成這項(xiàng)成就的涵義：

這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

另外還有一層涵義沒有明說，但幾乎所有人都知道這意味著什么：

開征房地產(chǎn)稅，準(zhǔn)備好了！

01.為什么再提房地產(chǎn)稅？

房地產(chǎn)稅這條路，我們走了太久，早在10多年前就開始了，現(xiàn)在相當(dāng)于匯報(bào)下最新進(jìn)展。

過去都說房地產(chǎn)稅難出臺(tái)，主要是兩個(gè)難點(diǎn)：

一是立法難。

現(xiàn)在這個(gè)阻礙已經(jīng)被清掃，高層的態(tài)度很明確：支持試點(diǎn)先行。

二是聯(lián)網(wǎng)難。

這個(gè)難點(diǎn)也在今天正式畫上句號(hào)。

一切都說明了一件事：官方對于我國的房屋數(shù)量、分布結(jié)構(gòu)等已經(jīng)是心里門清了。

既然已經(jīng)完成登記，下一步就是全國聯(lián)網(wǎng)，接下來呢？

不妨給大家說一則新聞：

4月19日，江蘇蘇州宣布，省內(nèi)有房不算滿五唯一，這一新規(guī)目前已經(jīng)開始執(zhí)行。

只要查你身份證，你在哪買過幾套房一目了然。

至于要對這些房子提出一些什么樣的措施，就看地方的需要了。

放到房地產(chǎn)稅里來看也是一樣的，信息都已經(jīng)掌握了，接下來就等出招了。

但是，為什么偏偏是現(xiàn)在公布這個(gè)消息？

我認(rèn)為答案只有一個(gè)：

國家亟需新的稅收體系，優(yōu)化目前土地財(cái)政占比過重的財(cái)稅體系。

土地財(cái)政在走下坡路不是秘密。

前幾天財(cái)政部還披露了一組數(shù)據(jù)：一季度國有土地使用權(quán)出讓收入8728億元，同比下降27%。

回顧2022年年，土地出讓金總額66854億元，比上年下降23%。

如果不出意外，今年這個(gè)數(shù)字大概率還會(huì)繼續(xù)下降。除了極少數(shù)頭部城市，大部分城市的地都難賣。

并且隨著人口老齡化和負(fù)增長程度加深，城市化率逐漸見頂，這一趨勢幾乎不可逆轉(zhuǎn)。

這會(huì)導(dǎo)致地方政府失去一個(gè)非常重要的收入來源。

與此同時(shí)，地方的債務(wù)危機(jī)正在逼近。

根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）測算，我國政府債務(wù)占GDP比率為50%左右。

而國際上通常認(rèn)為債務(wù)占GDP比率超過60%就屬于高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

所以，探索新的財(cái)稅體系成了當(dāng)務(wù)之急。

但眼下的新的難點(diǎn)在于，設(shè)置什么樣的稅率才能達(dá)到想要的效果？

舉個(gè)例子，上海是目前在征收房產(chǎn)稅的城市之一，那么，

每年能收多少稅？

2022年，是237.1億。

財(cái)政支出是多少？

2022年是9393億。

圖源：財(cái)政部官網(wǎng)

也就是說，房地產(chǎn)稅，如果按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，肯定是行不通的，不然中間的缺口拿什么去填？

提高稅率？這必然會(huì)形成市場拋售潮，稅基不穩(wěn)定，稅率再高也是空中樓閣。

降低稅率？多少有點(diǎn)雞肋的意味。

中間的尺度，真的需要好好衡量。

02.房地產(chǎn)稅出臺(tái)，對樓市有哪些影響？

房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，對樓市主要有以下幾個(gè)方面的影響。

1、短期內(nèi)二手房市場拋盤量會(huì)大幅增加。

迫于對房地產(chǎn)稅的恐懼，接下來短期內(nèi)會(huì)有大量房源被恐慌性拋售，且速度不會(huì)太慢。

但最先被拋售的，一定是劣質(zhì)資產(chǎn)，例如老破小，或者遠(yuǎn)大新等等。

這個(gè)時(shí)間段，部分賣家為了快速出手，必然會(huì)降價(jià)出售——這也是人們總認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)降房價(jià)的主要原因。

所以，這段時(shí)間如果想買房，一定要擦亮眼睛，多對比多考量，千萬不要圖便宜沖動(dòng)下定。

如果手頭有多套資產(chǎn)的，趕緊做整合優(yōu)化，房子在精不在多。

三四五六線城市的好幾套房子，能賣就趕緊賣，割肉也得賣，抓緊時(shí)間置換，村鎮(zhèn)換縣城、縣城換市區(qū)、小城市換大城市。

但也不用太著急。房地產(chǎn)稅想要全面推廣，起碼還需要6、7年時(shí)間：

試點(diǎn)3-4年；審議、修改、審批1-2年；全面推廣落地也要時(shí)間。

也不用太焦慮。房地產(chǎn)稅的目的只是希望你賺的錢分出來一部分，用于社會(huì)建設(shè)，又不是抄家。

2、房租一定會(huì)漲。

持有成本上漲，業(yè)主只有兩條路，要么拋售，要么招租。

并且，對了對沖繳稅成本，我相信大部分房東會(huì)選擇漲租。

一方面，這是一場對租客的考驗(yàn)。

這種困局最適合的破解方式只有一個(gè)：

在你工作的城市買房、在你養(yǎng)老的城市買房。

另一方面，這也是對城市的考驗(yàn)。

平均收入水平高的城市，租客還能咬咬牙，努力攢錢買房留下來。

平均收入水平低的，一旦租房發(fā)現(xiàn)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上租金漲幅，他們還會(huì)留在那座城市嗎？

租客往往是城市建設(shè)的重要力量之一，一旦流失，城市談何發(fā)展？更別說房價(jià)了。

3、度過適應(yīng)期的慌亂后，房價(jià)會(huì)重新回暖。

先說結(jié)論，房地產(chǎn)稅不會(huì)長久地抑制房價(jià)。

第一，是因?yàn)樗雠_(tái)的目的就不是為了打壓房價(jià)，而是為了給地方政府增加稅源。

哪怕短期內(nèi)有沖突，也只是市場反應(yīng)的過渡期。

換位思考，地方為了長遠(yuǎn)發(fā)展，想更多、更長久地收稅，就必須穩(wěn)住樓市預(yù)期。

預(yù)期才是生力軍的來源。

為了保護(hù)預(yù)期，地方會(huì)想盡辦法保護(hù)房價(jià)。

樓市行情越好的城市，稅收越多，越有能力發(fā)展基建配套。

這會(huì)間接提升房產(chǎn)價(jià)值，從而形成新的漲價(jià)閉環(huán)。

第二，從經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)來說，稅收只會(huì)抬升價(jià)格，而不是抑制價(jià)格。

舉個(gè)例子你就知道了，同樣一款iphone，為什么香港比大陸便宜？

因?yàn)橄愀勖舛悾?/p>

加稅只會(huì)推高成本，這個(gè)成本只會(huì)在買賣過程中轉(zhuǎn)移給下一個(gè)買家，從而使得商品價(jià)格像滾雪球一樣上漲。

房價(jià)漲跌的核心原因，從來都是“供需”而不是“稅收”。

這也是我想說的另一個(gè)觀點(diǎn)：有需求的城市，房價(jià)才有回暖機(jī)會(huì)。至于房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)壓制樓市的說法也是無稽之談。

舉個(gè)例子，深圳華潤城潤璽，一套房子總價(jià)1000多萬，光契稅都得20多萬，不照樣有人買？

所以，問題的關(guān)鍵從來都不在于收不收稅，而在于房價(jià)能不能回升。

03.房地產(chǎn)什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)？

房地產(chǎn)稅肯定是要收的，但也不用太擔(dān)心。

想要推出房地產(chǎn)稅，一定要在經(jīng)濟(jì)好起來之后，房地產(chǎn)行情好起來之后。

不然無異于給本就沒有真正回暖的市場雪上加霜。

所以，眼下不止我們在等，國家也在等。

等經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、內(nèi)需，房地產(chǎn)稅自然落地。

但這些都是理想狀況，不排除極端情況下，提前祭出大招的可能。

【2023深圳熱盤系列】

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