受地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的影響，物管行業(yè)也迎來(lái)調(diào)整與變化，其中最明顯的特點(diǎn)是收并購(gòu)減少、獨(dú)立性增強(qiáng)、城市服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)潛力大。中指研究院4月26日發(fā)布的《2023年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，對(duì)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的依賴程度逐步降低。

在多元業(yè)務(wù)方面，城市服務(wù)成為各大物企積極布局的重要賽道。在中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜看來(lái)，城市服務(wù)成為越來(lái)越多的百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局的重點(diǎn)領(lǐng)域，其市場(chǎng)空間逐漸被打開(kāi)，已形成萬(wàn)億規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)。

當(dāng)前，在多元業(yè)務(wù)方面，城市服務(wù)成為各大物企積極布局的重要賽道。資料圖片

(相關(guān)資料圖)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積占比升至約55%

目前的物管行業(yè)，管理規(guī)模增速放緩，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。

上述報(bào)告顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到6400.62萬(wàn)平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值增至8574.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

同時(shí)，在盈利能力方面，物管企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)明顯下降。報(bào)告指出，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，成為近幾年來(lái)利潤(rùn)率水平新低，“增收不增利”的現(xiàn)象明顯。

值得關(guān)注的是，以往，受從房企中分拆上市的特性制約，物管企業(yè)對(duì)母公司較為依賴，如今這種現(xiàn)象正在改變，從“依賴”變成了“補(bǔ)充”。部分上市百?gòu)?qiáng)企業(yè)每年新增管理面積中，關(guān)聯(lián)方的貢獻(xiàn)程度趨于減弱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增管理面積中關(guān)聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢(shì)明顯。

“百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)擺脫關(guān)聯(lián)企業(yè)的項(xiàng)目依賴，聚焦市場(chǎng)化拓展，更多依靠第三方力量實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)，應(yīng)把握存量市場(chǎng)中蘊(yùn)含的機(jī)遇，強(qiáng)化存量市場(chǎng)拓展能力?！秉S瑜如是說(shuō)。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積占比持續(xù)提升。報(bào)告顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較上年提升1.07個(gè)百分點(diǎn)。黃瑜表示，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈、難度較大，百?gòu)?qiáng)企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務(wù)等領(lǐng)域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升第三方項(xiàng)目拓展能力。

從依賴地產(chǎn)母公司到轉(zhuǎn)為加大第三方的拓展，可以看出，物管企業(yè)的獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)。

在此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科云董事長(zhǎng)朱保全曾表示，物業(yè)公司經(jīng)歷了因?qū)δ腹镜膹?qiáng)依賴而被市場(chǎng)看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨(dú)立性的轉(zhuǎn)變。

此外，2022年物管行業(yè)的另一個(gè)特點(diǎn)是收并購(gòu)大幅減少。報(bào)告顯示，2022年，披露相關(guān)信息的典型并購(gòu)交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購(gòu)市場(chǎng)的交易總金額。對(duì)于收并購(gòu)大幅減少的原因，中指研究院分析稱(chēng)，并購(gòu)市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，并購(gòu)方更謹(jǐn)慎、全面地平衡標(biāo)的質(zhì)量、價(jià)格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度；由于地產(chǎn)困局的影響，年內(nèi)大型并購(gòu)案例較為少見(jiàn)。

值得一提的是，雖然收并購(gòu)大幅減少，但是國(guó)企并購(gòu)活躍度提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、金茂服務(wù)等國(guó)企赫然在列，扛起了并購(gòu)大旗。此外，并購(gòu)類(lèi)型由“規(guī)模型”并購(gòu)向“業(yè)務(wù)型”并購(gòu)轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購(gòu)更集中于特色細(xì)分賽道。

積極挖掘城市服務(wù)萬(wàn)億規(guī)模藍(lán)海市場(chǎng)

近兩年，物管行業(yè)一個(gè)很重要的發(fā)展方向是，物企積極布局城市服務(wù)賽道，包括萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物管企業(yè)在這個(gè)行業(yè)加快布局，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上市物企中已有超半數(shù)企業(yè)進(jìn)軍城市服務(wù)領(lǐng)域。

剛剛結(jié)束的年報(bào)季數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，萬(wàn)科的城市服務(wù)項(xiàng)目蝶城總數(shù)增長(zhǎng)到584個(gè)；碧桂園的城市服務(wù)項(xiàng)目已覆蓋超過(guò)150個(gè)城市，去年收入接近50億元，2019-2022年年均復(fù)合增速高達(dá)313.53%；保利物業(yè)、時(shí)代鄰里城市服務(wù)自2019年至2022年年均復(fù)合增長(zhǎng)率也都超過(guò)60%。

黃瑜稱(chēng)，從市場(chǎng)空間看，城市服務(wù)已形成萬(wàn)億規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)，正成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)競(jìng)相追逐的業(yè)務(wù)布局方向。2022年全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出達(dá)到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達(dá)到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場(chǎng)容量為9707.5億元。

需要指出的是，城市服務(wù)業(yè)務(wù)雖然增長(zhǎng)潛力大，但是不同于傳統(tǒng)的社區(qū)“小”物業(yè)服務(wù)，城市服務(wù)堪稱(chēng)“大”物業(yè)，服務(wù)半徑大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、挑戰(zhàn)性高。對(duì)于物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，也有著較高的門(mén)檻要求和專(zhuān)業(yè)性要求。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗

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