如果2023年底沒有完成上市，萬達(dá)將支付300億給投資人。

作者 | 蒲肅

(資料圖)

來源 | 債市觀察

前幾天，萬達(dá)員工都在關(guān)注那條“說說2023年的萬達(dá)商業(yè)”的知乎長帖，其內(nèi)容指控大連萬達(dá)商管的租金收入等數(shù)據(jù)存在造假，最主要的還是關(guān)于租金收繳率、招商率兩大指標(biāo)，以及為達(dá)到這兩個指標(biāo)要求而對客流量、滿租等數(shù)據(jù)進(jìn)一步注水等，甚至提到強迫商戶、員工借錢補租金收入的缺口。

目前這個帖子已經(jīng)刪除、賬號也注銷了，萬達(dá)的租金數(shù)據(jù)到底有沒有造假，結(jié)論可能不重要，重要的是疑問已經(jīng)產(chǎn)生，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱：珠海萬達(dá)）的IPO也再次推遲了。

而隨著IPO的再度推遲，萬達(dá)集團(tuán)也遭遇了“階段性困難”，簡單來說，就是現(xiàn)金流吃緊。

近期已經(jīng)浮出水面的信息，比較集中的展示了萬達(dá)遇到困難，比如萬達(dá)地產(chǎn)被列為“失信被執(zhí)行人”、信托展期等等。

“目前的危機(jī)已經(jīng)化解了，就看萬達(dá)年底是否能上市?！苯咏f達(dá)集團(tuán)的朋友說，王健林還是比較有信心，萬達(dá)確實現(xiàn)金流比較緊張，但不太可能走到破產(chǎn)的情況。

目前，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)按照港交所上市規(guī)則，準(zhǔn)備更新提交上市申報材料，繼續(xù)推進(jìn)珠海萬達(dá)赴港上市。

萬達(dá)超500億租金真的注水了嗎？

其實，早在今年1月份的時候，業(yè)內(nèi)還在驚異萬達(dá)商管遠(yuǎn)高于行業(yè)水平的業(yè)績。

萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)板塊官微“萬達(dá)商業(yè)管理”顯示，2022年萬達(dá)商管集團(tuán)收入553.1億元，完成年計劃的 99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

2022年因為疫情反復(fù)，大部分人線下的體驗感是很多商場都有商鋪關(guān)門退租的情況，而萬達(dá)廣場卻能達(dá)到98.7%出租率和的100%租金收繳率，不引發(fā)關(guān)注才怪。

于是在2月底，就有自稱是萬達(dá)員工的人在知乎上發(fā)了開頭那篇帖子，“曝光”萬達(dá)廣場在租金收入等多項數(shù)據(jù)上注水。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商管的數(shù)據(jù)與真實情況可能存在一定差異，但不好統(tǒng)計偏差程度，而且相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)過第三方審計，無法僅僅通過一篇網(wǎng)帖來確認(rèn)萬達(dá)在租金數(shù)據(jù)上是否造假。

萬達(dá)集團(tuán)對旗下商管、酒店等運營業(yè)務(wù)有著一貫的高標(biāo)準(zhǔn)，可以確定的是，商管部門的壓力是很大的。

我們看到過開業(yè)當(dāng)天人滿為患的萬達(dá)廣場，即使這個萬達(dá)廣場遠(yuǎn)在福建的一個三線城市，也在內(nèi)蒙古等省市看到過較多商鋪空置的萬達(dá)廣場。

“滿租開業(yè)”在萬達(dá)內(nèi)部是有傳統(tǒng)的，此前萬達(dá)招商中心就曾介紹過，按照集團(tuán)要求，開業(yè)前三個月就基本完成招商工作，必須保證滿租開業(yè)，如果達(dá)不到指標(biāo)要求，集團(tuán)總部會從品牌庫中尋找相對應(yīng)的品牌補充。

但開業(yè)能否持續(xù)保證滿租狀態(tài)，就很難去一一核實了。

在珠海萬達(dá)上市的對賭協(xié)議中，曾要求珠海萬達(dá)在2021年到2023年的凈利潤，要達(dá)到51億、74億和96億元，但2021年珠海萬達(dá)的凈利潤只有31億元，就說明珠海萬達(dá)的業(yè)績低于曾經(jīng)的預(yù)期。

出租率和租金收繳率的高低決定了萬達(dá)商管能在多大程度上完成上述對賭協(xié)議，即使現(xiàn)在投資方似乎已經(jīng)不嚴(yán)格要求之前約定的凈利潤水平了，但至少要提供一個看得過去的業(yè)績，畢竟會關(guān)系到上市后的融資情況。

在提升收入方面，萬達(dá)也會對部分業(yè)主也會提供一些“附加”服務(wù)。

接觸過萬達(dá)商業(yè)的朋友說，萬達(dá)商業(yè)開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之后，對租金收入分成有一個“三七分”的界定，萬達(dá)抽取租金扣除運營成本后（凈收益）的三成，此外還要求業(yè)主付費購買萬達(dá)提供的設(shè)計裝修方案，而其他商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)中，并不強制要求購買自己的設(shè)計方案或者可以免費提供。

總負(fù)債超3000億，對賭壓力大

王健林在內(nèi)部會議上坦言，集團(tuán)確實因商管上市拖延，遇到了階段性困難。

4月24日，上海第二中級人民法院信息顯示，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司被該院兩次列為失信被執(zhí)行人，被限制高消費。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，上述關(guān)聯(lián)案件分別被強制執(zhí)行8.41億、2.46億，合計被強制執(zhí)行超10億。

而且上述案件的立案時間是在4月4日，也就是說萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)出現(xiàn)問題的時間還在此之前。

關(guān)于信托展期，萬達(dá)方面也做出了回復(fù)了，“目前商管是沒有信托，地產(chǎn)信托目前沒有違約。地產(chǎn)信托將繼續(xù)兌付所謂的集合信托 ，而單一信托貸款將繼續(xù)展期，去年就已經(jīng)是這樣操作?！?/p>

但對萬達(dá)而言，這些還只是小問題。

更大的問題在于，如果今年底不能登陸港交所，那么按照約定，萬達(dá)需要回購戰(zhàn)略投資者手中的股份，金額約為300億元。

而大連萬達(dá)商業(yè)截至2022年第三季度的財報數(shù)據(jù)顯示，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為325.39億元，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計約為284.59億元，賬面資金可以覆蓋短期負(fù)債。

但如果沒有如約上市，再支付300億元回購資金，難度就比較大，當(dāng)然這種情況發(fā)生的概率是50%。

從資產(chǎn)負(fù)債率來看，大連萬達(dá)商業(yè)總負(fù)債約3024.48億元，總資產(chǎn)5982.54億元，負(fù)債率約為50.56%，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略確實減輕了不少債務(wù)負(fù)擔(dān)。

但萬達(dá)集團(tuán)仍在著手回流現(xiàn)金，以便應(yīng)對最壞的局面。

4月19日，萬達(dá)電影發(fā)布公告稱，控股股東萬達(dá)投資計劃通過集中競價方式和大宗交易方式減持公司股份不超過6538萬股。按公告當(dāng)日收盤價估算，萬達(dá)投資減持的股份對應(yīng)價值約9.5億元。

據(jù)萬達(dá)內(nèi)部員工表示，王健林在前幾天的內(nèi)部會議上傳達(dá)了信心，大概主旨就是，萬達(dá)不會躺平，更不會破產(chǎn)；萬達(dá)的資產(chǎn)足夠覆蓋所有債務(wù)，我們有戰(zhàn)勝困難的決心和信心。

王健林能再次回歸港股嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。

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