2023年4月26日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業(yè)服務指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國物業(yè)服務百強企業(yè)家論壇”在北京隆重召開。

尊敬的陳所長、莫總，以及來自全國各地的物業(yè)服務企業(yè)老總，金融機構和媒體界的朋友，大家下午好！ 非常感謝大家來參加2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果發(fā)布會，下面我代表研究組發(fā)布。

一、研究樣本和數(shù)據(jù)基礎

(相關資料圖)

2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究以數(shù)據(jù)為基礎，從中國的20萬家物業(yè)服務企業(yè)中優(yōu)選了2000余家企業(yè)進行邀請?zhí)顖髷?shù)據(jù)，實際參與填報數(shù)據(jù)的大概千家。經(jīng)過一系列的篩選，包括數(shù)據(jù)的交叉復核，綜合評價產生了2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)。數(shù)據(jù)基礎包括百強企業(yè)填報數(shù)據(jù)，中指研究院數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，還有過去從2008年到2022年16年的中國物業(yè)服務百強企業(yè)的數(shù)據(jù)積累，以及企業(yè)的年報、審計報告進行再次交叉復核確認數(shù)據(jù)，然后進行系統(tǒng)研究。

二、方法體系

方法體系包括5個二級指標，管理規(guī)模、經(jīng)營績效、服務質量、發(fā)展?jié)摿蜕鐣熑?，以?2個三級指標，采取因子分析法的原則進行相應評價。今年重點說一個指標改變，根據(jù)行業(yè)發(fā)展變化把原有的物業(yè)管理服務的續(xù)約率修改為留存率。

三、百強企業(yè)發(fā)展特點

1、管理規(guī)模：增速放緩，競標成拓展主要方式，并購更理性，減少關聯(lián)方依賴

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，高速增長回歸理性發(fā)展。2022年，百強企業(yè)管理面積均值穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%。管理面積增速與合約面積增速均下降超4個百分點。

2022年，管理面積前10的企業(yè)占比為14.91%，管理面積前100的企業(yè)占比為46.13%，管理面積前200的占比為50.24%，市場份額均保持增長，未來仍有提升空間。

2022年，百強企業(yè)來自非關聯(lián)方（第三方）在管面積均值占比提升至54.72%，連續(xù)多年持續(xù)提升?？偭糠植伎矗袌龈倶?、并購（含合資）占比各半，但2022新增面積則主要來自市場競標。

從市場競標看，一方面，2022年發(fā)布的招標信息中，非住宅業(yè)態(tài)占比87.6%，提供了良好的市場拓展機會，非住宅面積貢獻逐年提升，管理面積占比達35.28%，較上年增長1.39個百分點；另一方面，借助中指數(shù)據(jù)庫獲取土地市場、項目招標市場、合約到期項目等信息，進行精準高效的項目拓展。

并購市場呈現(xiàn)新特征。第一，數(shù)量減少，2022年，并購交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，標的更加優(yōu)質；第二，PE倍數(shù)略降，2022年，并購標的PE均值11.5倍，較2021年略降；第三，國企成主力軍，2022年國企業(yè)并購涉及總交易金額超40億元，占比過半，按照并購金額排序，前6均為國企。

聚焦核心城市群，深耕重點城市，提升密度成為重點策略。2022年，百強企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。其中，長三角、珠三角、京津冀管理面積占比分別為21.21%、12.64%和10.19%，合計超過4成。

關聯(lián)公司面積供給是補充，不再是依靠。從新增面積情況看，百強企業(yè)承接關聯(lián)方項目的占比普遍減少，對其依賴度逐步降低。華潤萬象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務、遠洋服務等多家百強企業(yè)新增管理面積中關聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢明顯。從房地產市場數(shù)據(jù)看，2022年，全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%；2022年，全國300城成交各類用地規(guī)劃建筑面積18.88億平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面積同比下降30.7%。

2、經(jīng)營績效：基礎服務占比高，增速快，社區(qū)增值更聚集，非業(yè)主增值大幅下降

2022年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達14.82億元，同比增長為10.62%，較上年下降3.59個百分點。

頭部企業(yè)降速明顯。TOP10企業(yè)2022年營業(yè)收入均值131億元，同比增長22.24%，較上年下降28個百分點。對比來看，TOP10企業(yè)增速回歸，百強整體保持穩(wěn)定。

收入結構趨勢改變，基礎服務占比高、增速快，而增值服務收入下降，貢獻占比下降。從營收構成方面看，2022年，基礎物業(yè)管理收入占比達79.08%，較上年提升約3個百分點，扭轉了占比下行趨勢；增值服務收入占比為18.22%，業(yè)績貢獻由持續(xù)增長轉為下降；創(chuàng)新型服務收入占比約為2.7%。

從增速方面看，2022年，基礎物業(yè)服務收入均值為11.72億元，同比增長14.76%，高于營收增速，是企業(yè)增長根基；增值服務收入均值為2.70億元，同比下降6.35%，由增轉降；創(chuàng)新型服務收入均值約0.4億元，同比增長32.86%，但存在不確定性，種類眾多，需要聚焦。

社區(qū)增值服務保持增長，有的放矢更聚焦，非業(yè)主增值服務顯著下降。2022年，百強企業(yè)社區(qū)增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%。其中，空間運營服務、資產運營服務、生活服務三大主要板塊分別占社區(qū)增值服務收入32%、26%和25%。對于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務業(yè)務更聚焦，重點發(fā)力1-3項細分業(yè)務。具體來看，社區(qū)零售、房屋經(jīng)紀、美居服務收入占比較高，分別為19.06%、13.04%和12.09%。

非業(yè)主增值服務板塊受影響較大，2022年，百強非業(yè)主增值服務收入均值同比下降約21.40%。主要原因在于房地產行業(yè)下行，關聯(lián)方貢獻減少。

利潤率水平顯著下降，“增收不增利”特征顯著，關聯(lián)交易等風險出清是主因。2022年，百強企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象，毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別下降4.75%和22.40%。

背后原因：首先，非業(yè)主增值服務作為高毛利業(yè)務顯著下降，關聯(lián)交易風險出清，極大影響了盈利水平；其次，部分并購整合效益不佳，導致分攤成本高，甚至出現(xiàn)商譽減值；再次，社區(qū)增值服務毛利受疫情影響，出現(xiàn)折損。

通過盤點港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，盡管上市物企平均凈利率下降，2022年凈利率均值降至7.92%，在港交所13個行業(yè)的排名中，位列第五，仍處于中上水平。

營業(yè)成本率較上年提升3.49個百分點，成本管控是重點亦是難點。2022年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個百分點；百強企業(yè)2022年平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個百分點。導致營業(yè)成本率上升的原因：一方面人力成本居高不下，另一方面疫情管控增加了運營成本。盡管百強企業(yè)不斷投入成本來進行智能化建設，以期降本增效，但很難在短時間內達到理想效果，因此，成本管控成為百強企業(yè)面臨的一大難題。

3、服務質量：回歸本源，提供高性價比優(yōu)質服務，“客戶滿意”成核心標準

百強企業(yè)以品質服務為支撐，促進管理規(guī)模有序、有質、穩(wěn)步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務，進而實現(xiàn)全面高質量發(fā)展。

經(jīng)歷快速擴張后，行業(yè)已進入理性回歸、高質發(fā)展階段。百強企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，對“回歸服務本質”的內涵做出新的詮釋。

“客戶滿意”是檢驗服務質量的核心標準，解決痛點贏得業(yè)主信任。2022年全國物業(yè)服務滿意度評價結果并未延續(xù)前兩年的增長趨勢，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，主要原因有：第一，滿意度預期提高；第二，疫情管控影響部分服務開展；第三，業(yè)主對投訴處理、車輛管理、文化活動、智慧服務體驗不佳，得分較低，拉低整體滿意度。雅生活集團、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務、金科服務、長城物業(yè)等企業(yè)重視滿意度建設，針對滿意度短板，解決痛點，贏得業(yè)主信任，整體滿意度提升。

為保障服務品質，百強企業(yè)以標準化為基點，逐步推進“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。此外，百強企業(yè)通過增加區(qū)域范圍內服務項目的數(shù)量，提升密度，進行規(guī)模化管理；積極開展多元增值服務，提升濃度；借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎之上，實施“優(yōu)”價策略。

4、發(fā)展?jié)摿Γ簝涑渥?，空間可期，賽道多元，人才為基

百強企業(yè)儲備面積均值超2000萬平方米，基礎服務市場容量超萬億。2022年，百強企業(yè)儲備項目均值117個，儲備項目面積均值為2094萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

根據(jù)“中國房地產中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)物業(yè)費加權平均計算可得基礎物業(yè)服務市場規(guī)模超萬億。

增值服務“從有到優(yōu)”，充滿想象空間。百強企業(yè)社區(qū)增值服務收入均值1.65億，基數(shù)低，占總收入比為11.13%，占比小，圍繞人，貨、場可以做的事情還非常多，服務空間仍充滿想象。經(jīng)過多年探索與嘗試，社區(qū)增值服務從有到全，從全到優(yōu)，逐步聚焦重點賽道。

城市服務、IFM開啟萬億新空間。城市服務成為越來越多的百強企業(yè)布局的重點領域，市場空間逐漸被打開。經(jīng)測算，城市服務的潛在市場容量將達到9707.5億元。2022年，碧桂園服務城市服務收入接近50億元，2019-2022年均復合增速高達313.53%；但目前營收貢獻大于利潤貢獻。IFM開拓新賽道。經(jīng)測算，目前我國IFM服務市場需求規(guī)模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元。百強企業(yè)主要聚焦餐飲服務、綜合服務及能源服務等。2022年，金科服務、新城悅服務、新希望服務餐飲服務收入分別為3.39、3.55、1.06億元，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/p>

薈聚各行英才，完善用人機制，助推行業(yè)發(fā)展。2022年，百強企業(yè)本科及以上員工占比12.12%，較2021年增長0.3個百分點；大專學歷人員占比23.01%，增長0.15個百分點，對管理類、增值業(yè)務類、技術類、IFM創(chuàng)新類等領域專業(yè)型和復合型人才的需求越來越高，學歷及經(jīng)驗要求也有所提升。

百強企業(yè)積極吸納應屆畢業(yè)生，構建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉變；通過提升員工薪酬待遇與激勵機制留住杰出人才。股權激勵是企業(yè)中高層人才建設的重要手段。

5、社會責任：緩解就業(yè)壓力，推動綠色發(fā)展，賦能基層治理

穩(wěn)就業(yè)提供近200萬崗位，促經(jīng)濟貢獻252億納稅。在就業(yè)承壓的大背景下，百強企業(yè)就業(yè)崗位和外包崗位仍實現(xiàn)穩(wěn)定增長。2022年，百強企業(yè)員工數(shù)量均值為6212人，同比增長5.15%，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻。2022年，百強企業(yè)堅持誠信經(jīng)營，依法納稅，納稅總額達252億元，承擔起了納稅責任與義務。

制定科學減排目標，提升ESG發(fā)展水平。物業(yè)管理行業(yè)的ESG研究相對較少。中指研究院、中信證券和北京秩鼎公司三家機構強強聯(lián)合，發(fā)布《2022物業(yè)服務上市公司ESG測評研究報告》，填補相關研究空白，推動行業(yè)ESG建設及可持續(xù)發(fā)展。已上市的65家物業(yè)企業(yè)中，共52家企業(yè)披露了2021年ESG報告。其中，中海物業(yè)、金科服務、京城佳業(yè)作為ESG表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)代表，其在環(huán)境、社會責任、公司治理各方面表現(xiàn)出明顯的均好性。目前行業(yè)整體的ESG披露現(xiàn)狀為披露率高、及時性強、整體得分水平較高，但缺乏外部鑒證，部分指標表現(xiàn)差異化明顯。

積極融入基層治理，共建共享美好家園。百強企業(yè)積極融入基層治理，參與老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務、鄉(xiāng)村振興、保障房管理等重要環(huán)節(jié)；充分發(fā)揮近場優(yōu)勢，通過資源整合，對養(yǎng)老模式進行探索，為老人實現(xiàn)“最后一公里照護”，緩解老齡化帶來的社會壓力；積極響應國家號召，參與消費扶貧、教育扶貧，美化生態(tài)，促進產業(yè)發(fā)展，賦能鄉(xiāng)村振興。

四、發(fā)展策略和建議

第一，獨立前行，行業(yè)發(fā)展到今天需要獨立。物業(yè)公司以前都是跟一些房地產公司關聯(lián)，經(jīng)歷過去十幾年的發(fā)展獨立成為公司，并且在這個體系里面獨立成為一大上市板塊，已經(jīng)開始獨立。但是過去很多年里業(yè)務的關聯(lián)度還是非常高，從去年開始非關聯(lián)的面積已經(jīng)占了一多半的時候，我們已經(jīng)具備了獨立的基礎。

第二，在發(fā)展的過程當中如何實現(xiàn)有質量的發(fā)展，注重服務本質，提升滿意度，注重城市深耕，特別是把科技助力進行賦能實現(xiàn)高質發(fā)展。

第三，我們的未來真的值得期待?？梢韵胂?，物業(yè)管理行業(yè)的空間是巨大的，縱向的天花板可以再撐開，增值服務仍然值得深挖，橫向的無論是城市服務還是IMF服務也可以進行延展，政策又給我們支持，我們的未來是值得期待的。

這是一個有價值的行業(yè)，讓我們共同努力成就一批有價值的人。

關鍵詞：