爛尾房業(yè)主，迎來了最大的好消息。

4月20日，最高人民法院《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》正式施行。

(資料圖片)

其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題，給出了三點原則：

一是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系。按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。 在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。 三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

字?jǐn)?shù)很多，大家可能看的不太清晰，但說的內(nèi)容全部都是爛尾樓可能碰到的情況。

1、碰到爛尾房，如果房企還有最后一點錢，那么這個錢應(yīng)該優(yōu)先給到工程建設(shè)款，用以保交樓。

2、如果購房者已經(jīng)為房子付了全款，那么購房者要求交房的權(quán)利又比工廠款優(yōu)先賠付。

3、如果房子已經(jīng)不可能交付了，那么商品房消費者可以要求返還購房款。

需要注意的是：

這里的房子指的是住房，不包括商業(yè)辦公用房。

貸款買房，銀行也已經(jīng)將你貸款的部分發(fā)放給開發(fā)商了，也是全款買房。

這對買到爛尾房的業(yè)主，算是個利好。

只是我仔細(xì)思考了下， 這依舊存在幾個bug。

首先，此前買房爛尾房的業(yè)主，也是有退款判例的，只是退款之后，購房者只成為開發(fā)商的欠款人，而非債權(quán)人。

這會影響開發(fā)商的償債順序，購房者最終可能既拿不到錢，又拿不到房子，所以大多數(shù)人哪怕可以退房也不會選擇退房。

這次最高法修改的也是這部分，更改了開發(fā)商的償債順序，將購房者購房款放在償債最優(yōu)先的位置。

確定了開發(fā)商的欠款償還順序，是購房者購房款償還>工程款>抵押權(quán)和其他。

對開發(fā)商保交樓，對購房者維護(hù)權(quán)益都算是利好。

只是，購房合同和欠款合同，在我國是兩份合同。

購房者找開發(fā)商買房這是購房合同，購房者找銀行借錢，這是借款合同。

開發(fā)商爛尾是開發(fā)商違約，只能判定購房合同無效，但是很難影響到借款合同。

買到爛尾房，如果開發(fā)商資金也不夠賠償給購房者，那么購房者可能依然面臨償還銀行欠款的問題。

這部分，在這次的文件中我沒有看到解釋。

最近，不少賬號在報道這件事，評論過程中很喜歡寫到，買到爛尾樓以后不用怕了。

這種說法是非常危險的。

最后我想再提醒大家，千萬不要輕信這種說法。

因為大多數(shù)項目暴雷原因就是開發(fā)商真的沒錢了，雖然法律規(guī)定開發(fā)商要還錢給你，但是沒錢怎么還呢？能不能還清所有購房款呢？

這都是問號。

所以大家還是要小心開發(fā)商的債務(wù)問題，不想擔(dān)風(fēng)險的，最好就選擇二手房。

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