近日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心公布100家上市房企“三道紅線”變動(dòng)情況。

2022年三條紅線均未踩中、處于安全區(qū)間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處于黃檔區(qū)間的房企有20家，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處于橙檔區(qū)間的房企有21家，較2021年減少1個(gè)，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個(gè)。

整體來(lái)看，房企三道紅線的合格率不足3成，2022年有21家房企較2021年升檔，僅6家房企實(shí)現(xiàn)降檔。

(資料圖片僅供參考)

“三道紅線”政策未取消 各項(xiàng)指標(biāo)均沒(méi)有變化

據(jù)財(cái)聯(lián)社此前報(bào)道，針對(duì)日前市場(chǎng)傳出“三道紅線”政策已取消的消息，記者從多家房企處獲悉，目前“三道紅線”政策并未取消，各房企仍在如期報(bào)送，所需填報(bào)表格中各項(xiàng)指標(biāo)也均沒(méi)有變化。注: “三道紅線”指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

不過(guò)，“三道紅線”指標(biāo)在2022年已有所松動(dòng)，當(dāng)年1月，記者從房企方面獲知，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”。而在2023年伊始，市場(chǎng)又傳出“三道紅線”政策已取消的消息。

“從2022年市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了重新洗牌，綠檔房企數(shù)量正在減少，不少曾經(jīng)的黃檔、橙檔房企掉入紅檔，兩極分化現(xiàn)象較為明顯。隨著2023年政策端繼續(xù)發(fā)力，以及銷售回暖、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房企資金端壓力有望逐步緩解，預(yù)計(jì)2023年房企三道紅線情況將會(huì)好于2022年?！敝T葛找房分析師表示。

紅檔房企增至30家

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2022年100家上市房企的“三道紅線”指標(biāo)，變動(dòng)最大的集中于紅檔和綠檔房企，兩極分化現(xiàn)象凸顯，且紅檔房企成為四檔中唯一出現(xiàn)數(shù)量增加的。

其中，29家綠檔房企包括萬(wàn)科、保利、招商蛇口、金地、龍湖、華潤(rùn)等，這些房企不是具有國(guó)央企背景便是優(yōu)質(zhì)頭部民企，企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足。居于黃檔的房企有20家，數(shù)據(jù)顯示，黃檔房企大部分在現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)集中踩線，該檔位以中部陣營(yíng)房企為主，如綠城中國(guó)、金科股份、雅居樂(lè)、旭輝、弘陽(yáng)地產(chǎn)等。

橙檔代表房企踩中兩條線，2022年100家上市房企中處于橙檔的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中國(guó)鐵建，也連踩兩條紅線?！霸谛袠I(yè)下行、銷售降溫等壓力下，即使是央國(guó)企背景也不能成為永久的護(hù)身符，企業(yè)仍然要以降負(fù)債、穩(wěn)資金為主要導(dǎo)向。”上述諸葛找房分析師稱。

紅檔房企意味著連踩三條紅線，在諸葛找房監(jiān)測(cè)的100家上市房企中，紅色檔的房企多達(dá)30家。其中多數(shù)房企已發(fā)生長(zhǎng)期違約甚至暴露較大風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)等均在其列。

“對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，現(xiàn)在最重要的主題是活下去。三道紅線已經(jīng)不是主要的考核目標(biāo)了，只要公司能夠活下去，未來(lái)公司內(nèi)部考核指標(biāo)只會(huì)比三道紅線指標(biāo)要求的更加嚴(yán)格?！币晃豢偛课挥诒本┑姆科笕耸扛嬖V記者。

值得關(guān)注的是，按照監(jiān)管要求，自2021年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前房企財(cái)務(wù)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，所有房企在2023年底實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)不太現(xiàn)實(shí)。屆時(shí)“三道紅線”指標(biāo)是否會(huì)有所調(diào)整或者進(jìn)行延期，還需拭目以待。

中交地產(chǎn)：“三道紅線”橙檔

4月25日，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)中交地產(chǎn)舉行2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

作為融資渠道相對(duì)寬松的央企，中交地產(chǎn)至今仍未滿足“三道紅線”指標(biāo)令人生疑。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，企業(yè)標(biāo)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業(yè)，引發(fā)深交所問(wèn)詢。

深交所要求企業(yè)說(shuō)明“最近三年末，發(fā)行人剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率高于同行業(yè)可比上市公司”的原因，中交地產(chǎn)也在同日的公告作出回復(fù)。

其表示，發(fā)行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進(jìn)行股權(quán)融資，合并權(quán)益金額較??；發(fā)行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計(jì)占合并權(quán)益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業(yè)平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發(fā)行人股本及資本公積顯著小于同行業(yè)可比公司。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較大金額的資金，多年來(lái)公司主要依賴債權(quán)融資籌集資金，因此，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債金額占比相對(duì)較高，導(dǎo)致剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率較高。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，土地總面積1056.45萬(wàn)平方米，在建及待建面積1648.67萬(wàn)平方米。

行業(yè)面臨重新洗牌

進(jìn)入2023年，在政策多輪救市、疫情防控放開(kāi)等因素下，市場(chǎng)呈現(xiàn)底部復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，房企紓困也取得進(jìn)展。今年年初，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)等房企成功復(fù)牌，走出了關(guān)鍵性的一步，但未來(lái)走勢(shì)仍不明朗。

3月10日，佳兆業(yè)復(fù)牌后，股價(jià)一度跌近40%。4月13日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司復(fù)牌股價(jià)即遭腰斬，大跌55%。

“佳兆業(yè)和融創(chuàng)股價(jià)下跌，主要因素除了長(zhǎng)期停牌所累積的投資者自身的流動(dòng)性壓力外，還和市場(chǎng)目前對(duì)于房地產(chǎn)板塊未來(lái)走勢(shì)的信心尚待恢復(fù)有關(guān)?！盜PGLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)說(shuō)。

與此同時(shí)，很多房企仍然處于停牌中，截至目前，包括恒大、世茂、奧園、花樣年等在內(nèi)的房企仍未公布2022年年報(bào)。

4月7日，新力控股成為第一個(gè)倒下的爆雷房企。同日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布可能被終止上市的第一次風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企退市潮可能將會(huì)來(lái)到，而國(guó)內(nèi)上市房企格局分化將更為顯著。

“新力控股退市是房企爆雷的延續(xù)，也是行業(yè)整體下行的集中表現(xiàn)?！北本┦芯凉删ㄉ钲冢┞蓭熓聞?wù)所律師、深圳電視臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員陸暉在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，“出險(xiǎn)房企面臨的最本質(zhì)問(wèn)題是負(fù)債過(guò)高導(dǎo)致資不抵債，非常直接地反映在資本市場(chǎng)上。這警示著同樣身陷債務(wù)危機(jī)的房企，一旦觸發(fā)條件將會(huì)面臨退市的處境，企業(yè)被掐斷融資渠道、喪失重組的價(jià)值，最終大概率會(huì)被破產(chǎn)清算?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴大河財(cái)立方記者，國(guó)內(nèi)上市房企格局或?qū)⑦M(jìn)一步分化，優(yōu)質(zhì)頭部房企在融資等方面獲得更大支持，率先在市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程中搶占更多話語(yǔ)權(quán)。另外，部分臨近或腳踩風(fēng)險(xiǎn)線的房企，短期內(nèi)仍將陷入融資、經(jīng)營(yíng)等方面的困局。

“從目前的情況預(yù)計(jì)，大多數(shù)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組工作不會(huì)很順利，因?yàn)樯婕案鞣N各樣的問(wèn)題和困難，外加多數(shù)企業(yè)業(yè)績(jī)情況不理想，可能因無(wú)法按時(shí)發(fā)布財(cái)報(bào)等諸多情況被強(qiáng)制摘牌，房企的退市潮有可能會(huì)出現(xiàn)?！卑匚南舱f(shuō)。

本文來(lái)源：財(cái)聯(lián)社、觀察者網(wǎng)、大河財(cái)立方

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