◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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五一假期即將結(jié)束，“人山人?！痹佻F(xiàn)各大景區(qū)，文旅消費(fèi)想必很勁爆，為憋了三年的內(nèi)心壓抑，來一次徹底釋放。

當(dāng)然，這非常利好文旅商地產(chǎn)。就整個(gè)樓市而言， 據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，百?gòu)?qiáng)房企4月銷售操盤金額5665.4億元，環(huán)比下降14.4%，但同比漲幅超30%，較上月進(jìn)一步提升。

年初以來，從房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)的成都樓市看，側(cè)面能得到印證。 成都 某大型房企負(fù)責(zé)人近日說 ，相比3月突然爆發(fā)，成都市場(chǎng)4月沒那么猛了，已 回落到 正常市場(chǎng)水平。

回到房企層面，A股及H股2022年財(cái)報(bào)披露窗口已過，就償債能力而言，一個(gè)令人擔(dān)憂的事實(shí)又來了，如機(jī)構(gòu)研究統(tǒng)計(jì)的，“87%房企資金鏈繼續(xù)惡化”。

文章其中還著重提及，“融資受限疊加償債潮到來，過半房企流動(dòng)性承壓”。從市場(chǎng)層面看，特別是民營(yíng)房企，除了去年底及今年初那一撥集中發(fā)債小高潮外，雖有發(fā)債批文在手，三四月發(fā)債能落地的依然偏少。

一、中債增進(jìn)雖有全額擔(dān)保，但對(duì)融資房企而言，需要提供反擔(dān)保，也就是拿出優(yōu)質(zhì)抵押品出來，這勢(shì)必會(huì)影響其積極性，還不如直接向銀行抵押融資。 二、作為房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的定增重組等，去年底以來，雖已累計(jì)有超30家房企披露定增募資補(bǔ)血預(yù)案，但目前還未有一家拿到正式批文。

這說明，各大房企特別是民營(yíng)房企，雖然被利好氛圍所籠罩，但實(shí)際并未迎來大降甘霖，依然融資不暢。

這不，五一放假前夕，“粵系千億房企”合景泰富就突然拉響了警報(bào)。

4月28日，合景泰富披露2022年報(bào)被“非標(biāo)”一事，稱核數(shù)師原計(jì)劃今年3月底出具的報(bào)告載有一項(xiàng)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的重大不確定性，也無就該重大不確定性修改意見。

公告當(dāng)日，核數(shù)師出具報(bào)告對(duì)合景泰富上述等多項(xiàng)不確定不發(fā)表意見，也未能就其持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)基準(zhǔn)是否合適發(fā)表意見。

核數(shù)師之所以不發(fā)表意見，理由是今年4月，合景泰富情況有變，其拖欠附息銀行及其他借貸總本金2.12億元未按期償還，觸發(fā)長(zhǎng)期借貸311.6億元須按要求償還。

不久，合景泰富緊急危機(jī)公關(guān)，回應(yīng)說跟債權(quán)人積極溝通還款計(jì)劃，相信此次觸發(fā)長(zhǎng)債提前到期可能性很低。

從媒體報(bào)道看，該回應(yīng)來自受訪的合景泰富內(nèi)部人士，但相比集團(tuán)董事會(huì)公開回應(yīng)，其權(quán)威性必然大打折扣。也就是說，這種“相信”并不等同于借債合同約定的“黑天鵝”不會(huì)放出來。

即便不會(huì)觸發(fā)，合景泰富公告里提及的2.12億元借款未按期償還，本身也就已構(gòu)成違約，接下來無非就是續(xù)約展期。

實(shí)際上，4月上旬，地產(chǎn)密探曾專門深度分析過合景泰富2022年財(cái)報(bào)，參考《》，給出了押注一二線投拓的合景泰富罕見巨虧的3大原因，在雪球投資者平臺(tái)上，有廣東投資人還列入了另外一個(gè)原因，很令人吃驚。

截至去年底，合景泰富的凈負(fù)債率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍，一年以內(nèi)附息銀行及其他借款222.45億元，比2021年底增加近30億元，一年以上附息銀行及其他借款531.46億元，比上一年末減少32億元。

同期末，合景泰富手上現(xiàn)金及銀行結(jié)余約103.4億元，比2021年底294.5億元，暴減了近200億元，短期償債壓力極大。

合景泰富2022年財(cái)報(bào)第7頁針對(duì)“持續(xù)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)”陳述說，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前放緩，加上資本市場(chǎng)融資來源有限，其可能需要較預(yù)期更長(zhǎng)時(shí)間，方可變現(xiàn)物業(yè)所得現(xiàn)金及或外部融資所得現(xiàn)金以履行償債義務(wù)。

其一，正積極與現(xiàn)有合作的金融機(jī)構(gòu)就續(xù)約若干借債磋商，其二，繼續(xù)加快物業(yè)銷售，加快回款及其他應(yīng)收款收回，正在跟有意向方洽談出售數(shù)棟商業(yè)物業(yè)及非核心物業(yè)項(xiàng)目；其三，控制開支。

看銷售端，合景泰富今年一季度總銷售額117.31億元，較去年同期130.74億元下滑10.27%。其中，3月樓市小陽春卻同比下跌15.1%至38.5億元，環(huán)比下跌10.88%。

針對(duì)今年4月銷售數(shù)據(jù)（注：2022年4月銷售額43.52億元），合景泰富暫未披露出來，但從市場(chǎng)面環(huán)比下跌看，大概率不會(huì)太樂觀。

在業(yè)內(nèi)看來，目前靠銷售合景泰富估計(jì)暫難擺脫困境，還得繼續(xù)賣資產(chǎn)。 合景泰 富截至去年底手上自持商業(yè)、酒店等 投 資物業(yè)總市值 287 億元，比上年末略減6.2億元 。

比如去年4月，合景泰富以13億元賣掉上海一棟寫字樓，去年11月以3.71億元從成都攀成鋼“天譽(yù)”項(xiàng)目上退出，以13億港元從香港啟德項(xiàng)目上退出。

合景泰富4月28日還披露了涉及“建議授權(quán)配股及回購(gòu)股份”等多項(xiàng)議案，與以往年份類似，在6月初股東周年會(huì)上，建議授權(quán)配售 現(xiàn)總股本20%即約6.84億股及回購(gòu)現(xiàn)總股本10%即約3.42億股，針對(duì)回購(gòu)股份，從董事會(huì)相關(guān)表述看，大概率不會(huì)行權(quán)。

去年12月中旬，合景泰富以折價(jià)約14.8%的每股配售價(jià)2.01港元配售2.35億股，凈募集約4.67億港元，用作現(xiàn)有債務(wù)再融資等。今年初，其還發(fā)行由中再增進(jìn)全額擔(dān)保的7億元中票融資。

最新港值只有27億的合景泰富，年內(nèi)能否贏得喘息時(shí)間？

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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