21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道

熱鬧的小陽春之后，樓市后續(xù)增長動力有所減弱。

(資料圖)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百強房企4月銷售額環(huán)比下降17.4%，同比仍保持著增長，比去年同期上升29.9%。

不止一家房企內(nèi)部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這種趨勢比較普遍，重點城市的樓市銷售表現(xiàn)也較2、3月的熱鬧景象有所回調(diào)。

“看待樓市的回調(diào)，需要考慮到前期快速增長的特殊因素。”前述房企人士表示，年后樓市的明顯升溫，是受到前期積壓的需求密集釋放影響，后續(xù)市場活躍度有所回落，從而導(dǎo)致4月銷售環(huán)比下行。

百強房企同比增速分化

2023年前4月，百強房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。

“綜合來看，各陣營房企緊抓政策端利好和購房預(yù)期上升機遇，加速推盤，加大營銷力度，今年前四個月總銷售額均有一定提升。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

值得注意的是，頭部房企銷售增速較快，中小房企增速較慢。

2023年1-4月，TOP10房企銷售額均值為1023.1億元，較上年增長17.1%；TOP11-30房企銷售額均值為337.8億元，較上年增長18.5%，增速最快；TOP31-50房企銷售額均值為155.8億元，較上年下降0.6%。

其中，前四個月銷售額超千億的房企有6家，較去年同期增加3家，銷售額均值為1243.3億元；第二陣營（500億-1000億元）房企8家，較去年同期增加2家，銷售額均值為636.4億元。第三陣營（300億-500億元）房企3家，較去年同期減少4家，銷售額均值為390.2億元。

重點城市普遍進入淡季行情

4月單月，不同城市間的樓市表現(xiàn)亦有分化。重點城市市場進入淡季行情，部分熱點一二線城市市場保持一定活躍度。

長三角城市中，多數(shù)城市在需求釋放后成交面積環(huán)比下降，其中上海、無錫在受去年同期低基數(shù)影響，成交面積同比增幅較大，但合肥在政策助力下成交面積環(huán)比小幅增長。

珠三角城市樓市整體環(huán)比呈回落趨勢。深圳市場在供給端帶動下，交易保持一定活躍度，成交面積環(huán)比增長。而佛山、惠州在需求釋放后，市場延續(xù)性不足，4月成交面積環(huán)比降幅均超30%。

京津冀、山東地區(qū)多數(shù)城市活躍度回落。

其中，北京在供應(yīng)放量以及網(wǎng)簽延遲等因素影響下，新房市場成交面積環(huán)比增長近兩成，市場活躍度仍在，但4月下旬市場略顯疲態(tài)。

北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至4月26日，北京4月二手房成交12101套，同比去年4月同期上漲1.1%，環(huán)比上月同期下降26.2%，預(yù)計全月二手房成交量在1.4萬套左右，和去年同期基本持平。

麥田房產(chǎn)分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，進入4月以后，購房者心態(tài)更加平穩(wěn)，隨著掛牌量的持續(xù)增加，業(yè)主需要合理定價才能加快成交。

中西部地區(qū)中，武漢、長沙在需求集中釋放后，新房成交面積環(huán)比降幅較大。成都市場表現(xiàn)較好，仍維持較高成交規(guī)模。4月，成都前期大規(guī)模供應(yīng)的帶動效應(yīng)延續(xù)，新房成交面積保持在較高水平，二手房成交套數(shù)超2萬套，仍在2019年來月度高位。

而房價方面，4月百城房價走勢有承壓的趨勢。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受市場掛牌量持續(xù)走高影響，4月房價環(huán)同比跌幅分別擴大至0.14%和1.28%。

從房價漲跌城市個數(shù)看，一季度，百城房價環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈減少態(tài)勢，但4月份下跌城市有所增加。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，4月，百城新房、二手房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為44個和76個，較上月分別增加5個和8個，其中新房和二手房價格環(huán)比均下跌城市數(shù)量共35個，較上月增加4個。

“4月，隨著積壓需求逐步消化，全國房地產(chǎn)市場活躍度有所下降，重點城市成交規(guī)模環(huán)比由增轉(zhuǎn)降。”劉水分析說。

二季度樓市有望企穩(wěn)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，重點城市房地產(chǎn)市場規(guī)模在3月沖高后出現(xiàn)回落。

據(jù)初步統(tǒng)計，重點100城新房成交面積環(huán)比下降約兩成，在上年同期低基數(shù)下同比仍增長超四成。2023年1-4月，重點100城商品住宅月均銷售面積同比增長超20%，但絕對規(guī)模仍處2015年以來同期低位。供給端來看，4月，企業(yè)推盤節(jié)奏放緩，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點50城批準上市面積環(huán)比下降約三成。

4月末，中央政治局會議在分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作時指出，“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力得到緩解，經(jīng)濟增長好于預(yù)期，市場需求逐步恢復(fù)，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢，經(jīng)濟運行實現(xiàn)良好開局?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的定調(diào)，會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

“整體來看，會議釋放了積極信號，一方面經(jīng)濟運行呈向好態(tài)勢，恢復(fù)和擴大需求仍是經(jīng)濟持續(xù)好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)亦是擴大需求的重要抓手；另一方面，會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)，短期房地產(chǎn)政策仍將保持寬松狀態(tài)，有助于穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

結(jié)合近期各地出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策來看，各地因城施策持續(xù)跟進，多個熱點城市優(yōu)化政策，如北京擬在房山區(qū)落地“一區(qū)一策”措施，杭州降低落戶門檻、上調(diào)多孩家庭公積金貸款額度、放松錢塘區(qū)和臨平區(qū)限購政策，合肥調(diào)整限購區(qū)域、降低首付比例等；另有部分二線城市鼓勵房票安置。

據(jù)劉水預(yù)計，隨著各地政策的進一步優(yōu)化調(diào)整及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)步修復(fù)，二季度全國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)，但城市間分化行情延續(xù)，熱點城市市場活躍度有望保持，但多數(shù)城市仍面臨較大調(diào)整壓力。

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