一念之間。

(相關(guān)資料圖)

節(jié)前，樓Sir盤點(diǎn)了北京2023年土地推介會(huì)的名單，73宗土地、70余家房企、14個(gè)行政區(qū)+2個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，堪稱史上最大規(guī)模。

◎73宗土地分布圖

伴隨著73宗土地的整理，樓Sir還趁熱盤了盤朝陽的6宗土地，奶西、崔各莊、小紅門、東壩等朝陽熱門區(qū)域都有土地推介。

今天，咱們來盤一盤這次推介會(huì)，土地推介數(shù)量最多的區(qū)域——豐臺(tái)。

◎豐臺(tái)推介9宗地信息

現(xiàn)在一提豐臺(tái)，似乎已經(jīng)能和豪宅區(qū)域掛鉤。

樓Sir曾做過一個(gè)豐臺(tái)區(qū)豪宅項(xiàng)目分布圖（這圖在未經(jīng)樓Sir授權(quán)的前提下，已經(jīng)被盜用過好多次），包括麗澤商務(wù)區(qū)輻射的首開“著”系，華潤“府”系，懋源“臺(tái)”系等豪宅項(xiàng)目，還有東邊分鐘寺三兄弟站穩(wěn)三環(huán)豪宅腳跟。

◎豐臺(tái)區(qū)豪宅項(xiàng)目分布圖

當(dāng)然，也有豐臺(tái)大小瓦窯區(qū)域，7萬/平—8萬/平的新房項(xiàng)目，也是出了名的卷。

大紅門區(qū)域的永定金茂府與和瑞叁號(hào)院也把大紅門的新房價(jià)格拔高到9.5萬/平。

而豐臺(tái)此次推介的9宗地塊，一水的全都分布于4環(huán)外，有3塊分布在西5環(huán)外，恐怕這些地塊定了買家之后，再也不能宣傳什么所謂的“內(nèi)城稀缺”了。

◎豐臺(tái)2023土地推介地塊（圖源推介會(huì)文件）

9選1 當(dāng)屬郭公莊

不用有選擇困難癥。

無論從環(huán)線位置、區(qū)域配套還是產(chǎn)業(yè)加持方面，郭公莊三期剩余地塊都算是9塊地中，最優(yōu)質(zhì)的。

◎郭公莊三期剩余地塊周邊配套圖

首先，地塊位置南端距離9號(hào)線、房山線交匯站郭公莊站，直線距離300米左右，屬于名副其實(shí)的“臨鐵”。

此外，郭公莊地塊距離南四環(huán)路直線距離為1.5公里，屬于南4.3環(huán)，環(huán)線位置還算優(yōu)質(zhì)。

還有就是，地塊方圓2公里范圍內(nèi)，聚集著萬達(dá)廣場(chǎng)、國美商都、燕欣生活廣場(chǎng)、永旺夢(mèng)樂城等商業(yè)配套。

◎郭公莊三期剩余地塊周邊商業(yè)配套

再有，地塊距豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)豐臺(tái)總部基地，也不到兩公里的距離。

◎豐臺(tái)科技園

按照推介會(huì)文件信息，郭公莊三期剩余地塊共包括三部分，包括居住用地、綜合性商業(yè)服務(wù)用地、基礎(chǔ)教育用地。

考慮拿這塊地的房企，在環(huán)線位置、區(qū)域配套優(yōu)質(zhì)的前提下，也要考慮成本核算及開發(fā)難度等問題。

最后，地塊東側(cè)的公租房以及西北側(cè)的郭公莊回遷安置房的現(xiàn)狀，也要考慮在后期產(chǎn)品開發(fā)范圍內(nèi)。

◎郭公莊三期剩余地塊具體信息

總的而言，郭公莊三期剩余地塊稱得上優(yōu)質(zhì)，樓Sir預(yù)計(jì)入市會(huì)出現(xiàn)“爭(zhēng)搶”現(xiàn)象。

距離郭公莊地鐵站一站距離的葆臺(tái)剩余土地以及開發(fā)項(xiàng)目14地塊，北側(cè)緊鄰房山線大葆臺(tái)站。

◎葆臺(tái)地塊具體信息

葆臺(tái)地塊與郭公莊三期剩余地塊直線距離僅為1.5公里，所以配套方面都共享。

地塊信息中，葆臺(tái)地塊的容積率要求是1.44，控制高度是30—45米，純居住用地，后期入市做改善產(chǎn)品的可能性大。

還有一點(diǎn)區(qū)別，郭公莊地塊的郭公莊站是房山線與9號(hào)線兩軌換乘站，葆臺(tái)地塊是房山線大葆臺(tái)站。

再就是，郭公莊地塊距離四環(huán)更近。

當(dāng)然，與兩個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊同區(qū)域的還有羊坊村棚改項(xiàng)目一起020、041地塊。

◎羊坊村地塊具體信息

只不過，羊坊村地塊沒有同區(qū)域其他兩個(gè)推介地塊優(yōu)質(zhì)，周邊比較荒涼，距離最近的地鐵站是直線兩公里的4號(hào)線大興線西紅門站，以及西紅門站地鐵上蓋的商業(yè)北京薈聚。

◎北京薈聚

大瓦窯再推新地

地鐵成為唯一的優(yōu)勢(shì)。

大瓦窯這次組團(tuán)推了兩塊地，分別是大瓦窯新村項(xiàng)目二期42地塊和大瓦窯馨城項(xiàng)目二期44地塊，一塊是二類居住用地，一塊是住宅混合公建用地。

◎大瓦窯項(xiàng)目地塊具體信息

這兩塊地，怎么說呢？

從交通區(qū)位來講，比西北側(cè)的國譽(yù)萬和城與東北側(cè)的首創(chuàng)天悅山河，離地鐵站更近。14號(hào)線大瓦窯站就在44地塊南側(cè)。

◎大瓦窯地鐵站

◎大瓦窯地塊具體位置

從周邊配套來講，除了交通略有優(yōu)勢(shì)外，其他都處于劣勢(shì)。

◎大瓦窯項(xiàng)目地塊周邊配套42、44地塊南側(cè)有一個(gè)環(huán)形道路，路況堪憂，且道路環(huán)境相對(duì)復(fù)雜。

此外，地塊距離京港澳高速最近的距離大概在100米左右，方便上高速的同時(shí)，也會(huì)面臨噪音污染的困擾。

還有一點(diǎn)是，地塊西南側(cè)聚集著北京市機(jī)械運(yùn)輸廠、六建集團(tuán)混凝土分公司、華益汽修廠等對(duì)地塊環(huán)境造成負(fù)面影響的無效配套，這算是減分項(xiàng)。

而且，大瓦窯區(qū)域算是豐臺(tái)比較典型的內(nèi)卷區(qū)域，未來地塊買家僅依靠臨鐵優(yōu)勢(shì)，不知能不能打動(dòng)購房者。

新宮雙地鐵+南苑公園

雙地鐵+公園環(huán)繞，確實(shí)很香。

這次新宮推介的兩塊地，都還算不錯(cuò)。

◎新宮兩地塊周邊配套圖

尤其是地鐵19號(hào)線新宮車輛段綜合利用項(xiàng)目地塊，就位于近期新開盤的建發(fā)璟院的西邊，距19號(hào)線與4號(hào)線新宮站400米左右的位置。

19號(hào)線直達(dá)海淀牡丹園，4號(hào)線則能到達(dá)國家圖書館，項(xiàng)目地鐵出行非常便利。

◎圖源推介會(huì)文件

重點(diǎn)是，新宮地鐵站上蓋有槐房萬達(dá)廣場(chǎng)。

◎新宮地鐵站與萬達(dá)廣場(chǎng)

此外，地塊周圍兩公里范圍內(nèi)，圍繞著大大沒有小小的六七個(gè)生態(tài)公園，環(huán)境沒得說。

◎槐房釣魚公園

因?yàn)榈貕K距離建發(fā)璟院只隔著正商明苑，所以配套等幾乎一致。地塊的學(xué)校配套也是一個(gè)弱勢(shì)，目前，地塊周圍學(xué)校，東北方向500米左右有豐臺(tái)槐房小學(xué)，再往東走300米，有槐房藝術(shù)幼兒園等兩所幼兒園。

此外，地塊本身含有基礎(chǔ)教育用地。

◎圖源推介會(huì)文件

其次是直線距離在1.5公里左右的北京豐臺(tái)南苑中學(xué)。

而豐臺(tái)南苑中學(xué)的南側(cè)便是豐臺(tái)在新宮板塊推介的第二塊地—南苑棚改項(xiàng)目A地塊013地塊。

◎圖源推介會(huì)文件

與19號(hào)線新宮段地塊相比，南苑013地塊距新宮地鐵站距離稍遠(yuǎn)，直線距離都有1.3公里左右。

但013地塊除北側(cè)緊鄰南苑中學(xué)外，南側(cè)也緊鄰五愛屯小學(xué)，西南方向500米是北京新橋外國語高中，學(xué)校資源比19號(hào)線新宮段地塊要好。

此外，013地塊北側(cè)便是16000多畝的南苑濕地公園。

但地塊周邊沒有大型商業(yè)配套，也是一大劣勢(shì)。

西五環(huán)外的3塊地

各有各的孬。

豐臺(tái)這次推介的9塊地中，有3塊地分布在西五環(huán)外。

其中，樓Sir對(duì)東河沿村0003、0005地塊尤其熟悉。這個(gè)地塊住宅容積率為1.7，建筑規(guī)模為10.38萬平米，控高為60米。

1.7的容積率大概率會(huì)做改善盤。

◎東河沿村地塊信息

再看其周邊，兩年買出去3套房子的豪宅項(xiàng)目中建國望府就在地塊西北不遠(yuǎn)處。

◎中建國望府

此外，東河沿村地塊西側(cè)的熙悅天寰賣得賊好，目前已經(jīng)交房。

◎熙悅天寰

◎圖源推介會(huì)文件

東河沿村地塊西側(cè)是回遷小區(qū)紅山郡，樓Sir了解到，紅山郡小區(qū)總共有3461戶！

◎紅山郡小區(qū)

目前來看周邊什么都沒有，地塊南側(cè)是長辛店中心小學(xué)，距離最近的地鐵站是直線距離1公里左右的14號(hào)線西部終點(diǎn)站張郭莊站。

◎長辛店中心小學(xué)

項(xiàng)目西側(cè)直線距離1公里左右，是首聯(lián)世紀(jì)生活廣場(chǎng)。

◎首聯(lián)世紀(jì)生活廣場(chǎng)

而在首聯(lián)世紀(jì)生活廣場(chǎng)的西側(cè)，則是辛莊村11區(qū)棚戶區(qū)改造地塊。

◎長辛店地塊推介信息

還有兩地塊南側(cè)約4公里的張家墳棚改項(xiàng)目地塊。

張家墳棚改項(xiàng)目地塊的北側(cè)是西山金茂府項(xiàng)目。

◎張家墳棚改項(xiàng)目地塊推介信息

豐臺(tái)五環(huán)外的這3塊地，無論從環(huán)線位置還是周邊配套，都不及其他6塊。

如果你想了解，那就進(jìn)群，咱們好好聊聊。

綜上，豐臺(tái)此次推介的9塊地，樓Sir心中的前三名分別是：郭公莊地塊、葆臺(tái)地塊、19號(hào)線新宮車輛段地塊。

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