深圳現(xiàn)行的限購政策，對離異人士買房有著很多特別的約定：

1、離異滿3年，個人名下無房，可購1套，若個人名下已有住房，則不可再購買；2、離異在2年以上3年以內(nèi)者，仍按離異前家庭的套數(shù)計算：若原對象的名下無房或只有1套住宅，而本人名下無房，可購入1套住宅；若原對象名下已有一套或超過一套住宅，即使個人名下無房，也不可再購入住宅；3、離異在2年以上3年以內(nèi)者，在3年內(nèi)有過2次以上離異的，將追溯3年內(nèi)的所有離異記錄，住房套數(shù)按3年內(nèi)歷次離異時家庭總套數(shù)之和計算；4、已再婚狀態(tài)者，不再追溯3年內(nèi)是否離過婚，按當(dāng)前已婚家庭的購房資格計算。

為什么會發(fā)生這種情況呢？

【資料圖】

那是因為在過去房價飆升的時期里，買房是有購房資格限制的。不過，有心人發(fā)現(xiàn)，如果通過離婚，名下無房的一方就可以多出一個購房名額。

在買到房就能賺錢的時代，什么傳統(tǒng)文化都不如搞錢來得好使！不斷上漲的離婚率，直到2018年的“7·31”政策出臺后，才得以遏制。

購房能獲利，造成了購房資格的稀缺屬性。

離婚炒房的路子是走不通了。不過，方法永遠比困難多嘛！借用有購房資格的人代持房產(chǎn)，一樣可以買到房子。

然而，代持購房是能買到房子，不過也給借名人和代持者帶來了風(fēng)險隱患。

代持購房的操作原理

市場上通常會有一些有資金但卻沒有購房資格人。為了買房獲利，他們在買房時，會將自己所購買的房產(chǎn)登記到他人的名下。這里稱為借名人，其實說白了就是炒房客！

借名人為了獲得購房資格，會通過落戶、代持、假結(jié)婚的操作繞開政策的限制。對于有些還不太滿足購房資格的人，他們還會用代繳社保、辦理深戶等方式，有針對性地制造購房名額。行內(nèi)稱之為“養(yǎng)房票”。

他們在操作過程中，會簽訂《代持協(xié)議》和《授權(quán)委托協(xié)議》，內(nèi)容中說明借名人才是房子真實所有者。一般情況下，授權(quán)委托都會辦理全權(quán)委托公證，讓房子的出租和管理權(quán)限控制在借名人手里。

因為購房時，需要購房定金、首付款等款項要轉(zhuǎn)與代持人進行代支，出于規(guī)避風(fēng)險考慮，還會簽訂一份《借款協(xié)議》，只為留下相關(guān)款項都是借名人的出資證明。

當(dāng)然，代持人也不會白忙。通常雙方都會約定好，由借名人支付代持人一定的費用報酬。

借名人的風(fēng)險隱患

這里不得不提一下，曾經(jīng)鬧得沸沸揚揚的深房理事件。

深房理的運作是募集會員的“集資”，通過購房名額買房，在市場溢價后出售獲利。不就是一個典型的代持操作嘛。

該事件里的代持個案有簽署《代持協(xié)議》，也有全權(quán)委托公證，更有《借款協(xié)議》，然而行為是違規(guī)的，有些房子的房價下跌，有些小區(qū)的交易給鎖定，有些行為又缺乏法律依據(jù)……

想要取回本金，實在太難了！

有人說，深房理事件是大批量操作的結(jié)果，個案的話，應(yīng)該不會存在太大的問題。

真的嗎？

我們就來聊一下借名人的風(fēng)險：

第一種風(fēng)險：借名的行為合法嗎？

其實2017年的廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》【粵高法〔2017〕191號】有過清晰的說明，借名人是具備購房資格的話，這個借名操作是得到支持的，但是，如果借名人本身不具備購房資格，那就對不起了，這個借名操作是得不到支持的。

第二十八條 借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內(nèi)，借名人不具有購房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權(quán)處分為由主張追回房屋的，不予支持。

大白話來說，自己沒有購房資格，用他人的名義購買房子，想確認房子屬于自己所有，法院是不支持的。除非在委托他人代持時，自身是具備購房資格的。不過話說回來，如果自己本就具備購房資格，還需要別人代持嗎？

第二種風(fēng)險：可能出現(xiàn)財產(chǎn)損失

有句話怎么說來著？

不要考驗我的人品，考驗我的人性就好了。

代持人在代持期間，無論是私下將房子賣掉，還是由于欠債而被債權(quán)方查封房子，借名人想要合法地追回房子，法院都是不予支持的。

我們別犟！

這種情況不少，網(wǎng)上一搜一大堆案例。

房價暴漲是代持人可能將房子私下賣掉的原因之一，在代持的法律約定無效時，所承擔(dān)的只是借款協(xié)議的借款責(zé)任而已，只要將房子賣掉，還完借款還能大賺一筆呢！

第三種風(fēng)險：其他風(fēng)險

好吧，我們還是得相信人性本善，不能用最壞的惡意去揣測別人。

不過，當(dāng)房價飆升時，如果代持人提出分點利潤的要求，那你到底接受還是不接受呢？即使手持全權(quán)委托公證，不也照樣還有需要代持人配合的地方嗎？

在房價下跌時，短期內(nèi)沒辦法出手，這時，代持人要求騰回名額，自己要去買樓的話，你又怎么處理呢？

所以，如果你沒有控制風(fēng)險的把握，借名買房這事，還是少碰為妙吧！

原來借名買房那么多隱性風(fēng)險的，那代持人就沒什么風(fēng)險了吧？

一樣有！

代持人的風(fēng)險隱患

第一種風(fēng)險：損失購房資格與貸款資格

政策一直大力支持剛需，而且對于首套購房，銀行可以給予的貸款杠桿也比較高，可以說相當(dāng)珍貴。當(dāng)然不能簡單地用代持費用來對價。

而且，首套與二套的契稅成本是不一樣的。對比首次貸款與二套的貸款成數(shù)，就已經(jīng)有兩成的差距。按百萬房價的房子來測算，就得多付出20萬的首付。

第二種風(fēng)險：房子斷供所帶來的風(fēng)險

代持人作為房子的持有人，如果借名人沒有按時履行還款義務(wù)，代持人又沒有能力負擔(dān)其月供的話，就會影響到代持人的個人征信。

代持人的失信行為記錄，會被銀行提交到征信系統(tǒng)，代持人將來就別想再從銀行貸款了。

代持人沒有繼續(xù)償還貸款的話，銀行就可以按貸款合同約定，單方面解除貸款合同，并申請法院判決，讓房子進入拍賣。如果市場房價下跌得太厲害，很不幸地出現(xiàn)最終拍賣所得的款項，都仍不足以償還銀行的貸款的情況，那代持人將會被列入老賴名單。

誰曾想，為了賺點代持費而幫人代持房子，卻被成為了老賴。從而嚴重地影響了自己當(dāng)下的生活和未來呢？

現(xiàn)在再問你一次：你還愿意幫人代持購房嗎？

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