作者 | 夏縣明

【資料圖】

編輯 | 梁秀杰

視覺 | 陳珍珍

責(zé)編 | 韓瑋燁

近年來，在“三道紅線”的嚴格控制下，房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，暴雷、裁員成為近年來的關(guān)鍵詞。

截至4月25日，反映房地產(chǎn)整體行情的房地產(chǎn)指數(shù)（886057.WI）近一年來下跌15.2%，今年以來下跌8.8%，而同期上證指數(shù)分別上漲5.8%和5.7%。

很顯然，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)弱于整體經(jīng)濟的表現(xiàn)。盡管各類政策不斷出臺，但行業(yè)表現(xiàn)頹勢依舊，復(fù)蘇之路道阻且長。

不過，以輕資產(chǎn)、低負債、高收益為特點的代建業(yè)務(wù)近年來頗受資本市場的青睞。代建第一股綠城中國分拆上市的綠城管理控股（9979.HK）的股價近一年來（截至4月25日，下同）上漲32.8%，今年以來上漲21.8%，分別比房地產(chǎn)指數(shù)高出48個百分點和30.6個百分點。

地產(chǎn)下行，代建上行的趨勢凸顯。

圖表1：近一年綠城管理控股與房地產(chǎn)指數(shù)行情走勢圖

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

60多家房企入局，賽道越來越擠

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年底，年報中披露發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家：既包括華潤、萬科、龍湖、碧桂園、綠城、金地、旭輝等頭部房企，也包括中原建業(yè)、眾安、當(dāng)代置業(yè)、朗詩、雅居樂、上坤地產(chǎn)等中小型房企。

為何做慣了大佬的房企們，現(xiàn)在躬身入局，做起了乙方？

說到底，還不是因為環(huán)境變了，錢不好賺了，迫于生計，不得已使然。

代建，猶如制造業(yè)中的OEM（代工的意思），一家普通地產(chǎn)商，在獲得土地和資金后，把地產(chǎn)開發(fā)的工作交給品牌房企來操作，但保留決策權(quán)和控制權(quán)，品牌房企收取一定的管理費；同時，依托代建房企的品牌，房子也變得好賣了。

圖表2：代建的商業(yè)模式

數(shù)據(jù)來源：公開資料，睿和智庫整理

所以，代建屬于輕資產(chǎn)開發(fā)新模式。同傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，代建企業(yè)僅需為項目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資等環(huán)節(jié)。

對于當(dāng)前盈利能力大幅下滑、甚至巨額虧損的房企們來說，代建像是一束光，為困在商業(yè)模式里的房企們指明了前行的方向。

于是乎，房企們一哄而上，大干快上，賽道也越發(fā)顯得擁擠。

“宇宙房企”碧桂園就說，未來希望在代管代建市場上進一步發(fā)力，公司已組建專業(yè)的操盤團隊，向市場承接各類項目的代管代建服務(wù)；華潤置地也成立代建集團，不僅做代建，還做代運營；旭輝亦專門成立代建業(yè)務(wù)平臺旭輝建管；早在去年9月份時，龍湖集團就曾與大家投控合作，獲得超高層綜合體“蘇州雙子金融廣場”代建代開發(fā)權(quán)。

在開發(fā)周期下行階段，起著托底作用的土地持有方，往往需要具有開發(fā)能力的房企來承接開發(fā)業(yè)務(wù)，去年下半年以來在公開市場大舉拿地的地方平臺企業(yè)，無疑帶動了代建業(yè)務(wù)的大幅增長。

綠城管理控股是代建第一股，也是目前市場份額最大的代建公司。年報顯示，2022年公司錄得營收26.57億元，同比增長18.4%；凈利潤錄得7.45億元，同比增長31.7%；凈利率高達28%；盈利能力大大跑贏絕大部分龍頭房企。

不過，從其母公司綠城中國（3900.HK）的合并報表來看，綠城管理所貢獻的代建業(yè)務(wù)僅占比1.9%。可見，代建業(yè)務(wù)的未來空間非常廣闊。

不僅如此，國家也從政策層面支持房企通過代建等方式逐步走出盈利困境。

在2021年召開的中央經(jīng)濟工作會議上，監(jiān)管層首次提出要“加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。2022年3月發(fā)布的《政府工作報告》指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。2022年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議再次指出，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

在中央的號召下，地方政府也紛紛出臺相關(guān)制度為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。福建等省份近期出臺代建管理辦法，為房企的代建業(yè)務(wù)順利開展“保駕護航”。

代建“香”在哪？

代建業(yè)務(wù)受到房企們的青睞，不僅源于其“旱澇保收”的管理費，而且還有那誘人的高回報率。

綠城管理控股和中原建業(yè)是目前資本市場上唯二的上市代建企業(yè)，從它們的回報率可窺見代建行業(yè)的盈利水平。

根據(jù)2022年年報披露數(shù)據(jù)，TOP10房企的平均毛利率為20%，凈利率為10.3%，而綠城管理控股的數(shù)值分別為52.3%和27.7%，中原建業(yè)的數(shù)值分別為61.0%和50.0%?？梢?，代建行業(yè)的盈利水平完勝頭部房企。

圖表3：代建典型企業(yè)與TOP10房企的盈利能力比較

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

而且，從綠城管理近幾年來的營收趨勢來看，代建業(yè)務(wù)呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。2017年，公司的營收規(guī)模為10.17億元，而到了2022年，營收上漲到26.57億元，年平均營收增速為22.7%，大大超過GDP和龍頭房企的同期增速。

圖表4：2017年-2022年綠城管理營收規(guī)模及同比增速（億元，%）

數(shù)據(jù)來源：Wind，睿和智庫整理

此外，對于房企來說，代建業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不會占用公司過多的資金，更不會形成大量的負債，能降低公司的資產(chǎn)負債率和改善公司的資本結(jié)構(gòu)，在當(dāng)前房地產(chǎn)下行的背景下，具有抗周期的效果，是房地產(chǎn)企業(yè)尋找業(yè)務(wù)新增長點的重要方向之一。

不過，雖然代建的毛利率很高，但利潤的絕對值并不高。這就好比京東的自營業(yè)務(wù)和第三方業(yè)務(wù)的區(qū)別，自營業(yè)務(wù)能全額計入營收，而第三方業(yè)務(wù)卻只能將按商家凈利潤一定比例提取的服務(wù)費計入營收。

舉個例子，一個營收100億的房地產(chǎn)項目，就算凈利率只有10%，也會有10個億的利潤。而如果只代建這個項目，按4個點來算（行業(yè)收費比例3%-5%），收入僅4億元，就算凈利率50%，凈利潤也只有2億元。所以，代建的利潤絕對值僅為自己開發(fā)的利潤絕對值的20%。

但即便如此，房企們依然排隊入場，生怕一不留神，就掉隊了。

有市場人士說：房企下場做代建，就像本來創(chuàng)業(yè)當(dāng)老板，卻改行去給別人打工，只能說是“賺一點是一點，貼補家用”，如果完全轉(zhuǎn)型為代建，公司的營收規(guī)模會下降特別多。

所以，未來房企也不可能放棄開發(fā)業(yè)務(wù)而完全轉(zhuǎn)型做代建。就拿綠城中國來說，2022年的營收規(guī)模為1281.52億元，而綠城管理的營收規(guī)模為26.57億元，母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易抵消后，代建業(yè)務(wù)僅占綠城中國總營收的1.9%。

城投拿地、保交樓等為代建帶來巨大機遇

從委托主體來看，代建分為政府代建、商業(yè)代建、資本代建；委托方分別是政府及事業(yè)單位（如各地城投平臺）、已經(jīng)或即將取得土地證的企業(yè)、金融機構(gòu)（如不動產(chǎn)私募基金等）。

圖表5：代建的三種主要模式

數(shù)據(jù)來源：公開資料，睿和智庫整理

從典型代建公司綠城管理的營收構(gòu)成來看，商業(yè)代建依然是主流，2022年貢獻了16.7億元的營收，占比超六成，增速較2021年上升13個百分點；政府代建貢獻了7.8億元的營收，占比近三成，增速較2021年上升36.6個百分點。

圖表6：綠城管理的營收來源（億元，%）

數(shù)據(jù)來源：公司年報，睿和智庫整理

其商業(yè)代建增長的主要原因：一方面，地方國企、城投拿地增長，國企/城投類業(yè)務(wù)增加，同時在 政府“保交樓” 政策下，公司利用自身品牌、管理及資源整合優(yōu)勢，積極參與紓困類項目的代建服務(wù)，收入逆勢增長；另一方面，綠城管理在2022年1月27日收購了浙江熵里建設(shè)管理有限公司60%的股權(quán)，2022年度將熵里公司納入合并范圍而增加自營項目收入1.8億元。

政府代建收入雖然占整體收入的比例不算太高，為29.4% ，但與2021年相比，增長36.6%。主要是因為“十四五”期間保障房建設(shè)需求加速釋放，公司抓住機會進行全國化擴張的結(jié)果。

從典型公司的案例可發(fā)現(xiàn)，城投拿地、房企紓困、保障房建設(shè)等為代建帶來重大機遇。

2022年1月，發(fā)改委等部門提出，“十四五”期間（2021-2025年）40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房；2022年8月中旬，住建部表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬套(間)。這也為政府代建業(yè)務(wù)尋求到了新的增量市場。

在商業(yè)代建方面，當(dāng)前在集中供地潮中，國進民退，地方國資或城投積極拿地為市場托底，拿地數(shù)量約占八成，但卻缺乏開發(fā)經(jīng)驗，為商業(yè)代建帶來發(fā)展機遇。

資本代建方面，當(dāng)前房企暴雷時有發(fā)生，隨著不良資產(chǎn)的增多，接手出險項目的金融機構(gòu)或AMC也需要尋找代建，為項目品牌背書同時完成保交付任務(wù)。此外，不動產(chǎn)私募基金的出臺，為資本代建帶來機會。

結(jié)語

隨著近年來房企紓困、保障性租賃住房相關(guān)政策的不斷出臺，政府代建、商業(yè)代建和資本代建業(yè)務(wù)的滲透率均不斷提升。而從目前代建參與程度來看，整體開發(fā)市場的滲透率很低，對標歐美代建20%-30%的滲透率，國內(nèi)代建市場未來增長空間巨大。

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