好像，優(yōu)秀的房企都懂力學(xué)。

(資料圖片僅供參考)

不難發(fā)現(xiàn)，能夠在近幾年房地產(chǎn)業(yè)飽受沖擊之際逆勢(shì)崛起者，幾乎都是精準(zhǔn)發(fā)力者，除去國(guó)資背景賦予天然優(yōu)勢(shì)的房企，以極其低調(diào)之態(tài)強(qiáng)勢(shì)逆襲的民營(yíng)企業(yè)，可以說更高維地完成了由“起勢(shì)”向“成勢(shì)”的精準(zhǔn)發(fā)力。

濱江集團(tuán)便是其中一個(gè)縮影。從其4月28日發(fā)布的2022年財(cái)報(bào)可以看出，它是近年來為數(shù)不多逆襲的民營(yíng)房企之一，其精準(zhǔn)發(fā)力的本質(zhì)在于，它懂得如何修煉自身定力與應(yīng)對(duì)外界動(dòng)態(tài)變量，這跟著名的牛頓“第一定律”與“第二定律”多有溯本同源之處，即“定力定律”與“動(dòng)量定律”，前者指物體自身運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，后者指物體在外力作用下的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)。

可以看到，在完成“起勢(shì)”向“成勢(shì)”的過程中，濱江集團(tuán)一方面力求自我精進(jìn)，通過優(yōu)化投資布局、提升產(chǎn)品品質(zhì)、提高管理效能、鉆研客戶需求、多元賽道搶跑等多條路徑來實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的逐年走高，另一方面則積極應(yīng)對(duì)不確定的外部環(huán)境，通過改善經(jīng)營(yíng)質(zhì)量來增加現(xiàn)金流、平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)、塑造未來發(fā)展?jié)摿?，以此打通更為廣闊的融資渠道，不斷適應(yīng)變幻的商業(yè)環(huán)境。

01

定力強(qiáng)：業(yè)績(jī)底氣與進(jìn)階路徑

世上有一種蟬，要在地下蟄伏20年，不斷吸收大樹根部的汁液來慢慢長(zhǎng)大，然后在某個(gè)夏天的夜里悄悄爬上枝頭，完成蛻變，實(shí)現(xiàn)自由，這就是著名的“金蟬定律”。萬物相通之下，自然界的厚積薄發(fā)，也出現(xiàn)在向?yàn)I江集團(tuán)這樣極為低調(diào)卻懂得蓄力的企業(yè)身上。

觀察克而瑞2020年至2022年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售額排名情況，可以發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)2020年全口徑銷售額1363億元，排名第27位，2021年全口徑銷售額1691億元，排名第22位，2022年全口徑銷售額1539億元，排名第13位。在房地產(chǎn)行業(yè)不確定性加劇的近三年內(nèi)，濱江集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)排名卻一路上升，行業(yè)地位與品牌影響力得以進(jìn)一步鞏固。同時(shí)值得關(guān)注的是，在銷售走強(qiáng)的同時(shí)，其資金回籠也更加穩(wěn)健，比如2022年回款690億元，較上年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，有效支持企業(yè)各項(xiàng)良性發(fā)展。

定力背后一定是“用對(duì)了力”，濱江集團(tuán)是一家極具秩序感、目標(biāo)感與效能感的企業(yè)，這源于它看得清自身的核心差異化優(yōu)勢(shì)以及懂得如何“長(zhǎng)袖善舞”。

近年來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)明顯，搶灘一二線城市的企業(yè)在這一輪大洗牌中顯然具有更多勝算。2022年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目41個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華2個(gè)，杭州38個(gè)。截至2022年底，杭州占總土儲(chǔ)的65%，浙江省內(nèi)寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州強(qiáng)二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。濱江集團(tuán)自2021年下半年以來積極布局杭州，這種有序的結(jié)構(gòu)性發(fā)力，使其銷售規(guī)模和利潤(rùn)率得以保障，并將更多優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)攬入囊中，作為業(yè)績(jī)向上的堅(jiān)實(shí)臺(tái)階。

有了優(yōu)質(zhì)土地打底，打造進(jìn)一步釋放土地價(jià)值的產(chǎn)品，一定是贏得市場(chǎng)青睞的關(guān)鍵。在這一點(diǎn)上，濱江集團(tuán)不僅建立四大產(chǎn)品體系與十五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，并將標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)一步延伸到小區(qū)配套及專業(yè)服務(wù)等房產(chǎn)各相關(guān)領(lǐng)域，同時(shí)通過工程管理標(biāo)準(zhǔn)化和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)化來完成高質(zhì)量高效率保交付，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品空間舒適感與功能實(shí)用性的不斷迭代升級(jí)，并力求打造所進(jìn)入?yún)^(qū)域乃至城市的標(biāo)桿之作，也因此有了浙江麗水“濱江興耀·觀品軒”等高品質(zhì)樓盤的現(xiàn)象級(jí)熱銷，有了99%的客戶交付收房滿意度，有了二手房的品牌溢價(jià)，以及極高的客戶忠誠(chéng)度。這無疑都是濱江集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)實(shí)在在的底氣所在。

除此之外，濱江集團(tuán)還前瞻性地試水多元化業(yè)務(wù)，助推當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，為未來業(yè)績(jī)多維度增長(zhǎng)提供更多的可能性。截至2022年末，其在租賃業(yè)務(wù)方面，持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約32.7萬平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入3.31億元；投資性房地產(chǎn)期末賬面價(jià)值69.46億元；養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，2022年旗下正式成立養(yǎng)老公司，并成立高品質(zhì)康養(yǎng)服務(wù)品牌——“濱江和家”，目前首個(gè)社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)——和家·御虹府長(zhǎng)者之家已在試運(yùn)營(yíng)。

未來，濱江集團(tuán)將繼續(xù)秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，不斷提高社會(huì)的認(rèn)可度、行業(yè)的影響力、業(yè)主的美譽(yù)度和員工的滿意度，為千家萬戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的理想棲息地，并成為消費(fèi)者心中值得信賴的房地產(chǎn)品牌。

02

動(dòng)力足：財(cái)務(wù)支撐與增長(zhǎng)潛力

事實(shí)上，企業(yè)在長(zhǎng)期的成長(zhǎng)與進(jìn)階過程中，都會(huì)經(jīng)歷以經(jīng)營(yíng)、投資、融資為軸線的“從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的周而復(fù)始。因此，保持財(cái)務(wù)視角中的現(xiàn)金、債務(wù)、投融資各方的博弈性平衡，將為企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與良性循環(huán)式成長(zhǎng)提供有力支撐，同時(shí)，這些也是其應(yīng)對(duì)行業(yè)與市場(chǎng)長(zhǎng)期不確定性的重要因子。

不僅銷售業(yè)績(jī)亮眼，濱江集團(tuán)2022年的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)也雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中，營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；歸母凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%。與此同時(shí)，濱江集團(tuán)的資產(chǎn)增長(zhǎng)也十分明顯，截至2022年末，公司總資產(chǎn)2761.76億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)235.35億元，分別較上年同期增長(zhǎng)30.44%和14.36%，這足以佐證這家企業(yè)在行業(yè)大洗牌中的張力。

張力的背后一定是動(dòng)態(tài)掌握了各項(xiàng)財(cái)務(wù)因子的變化規(guī)律以及財(cái)務(wù)思維下的業(yè)務(wù)相楔規(guī)則。濱江集團(tuán)是一家極具自律力、平衡力與潛力的企業(yè)。

首先，“三道紅線”是衡量一家房企自律與否最明顯的標(biāo)尺。近年來濱江集團(tuán)一直做得很好，公司堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，保持合理有息負(fù)債水平，“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。截至2022年末，公司有息負(fù)債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.67%，凈負(fù)債率為55.42%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金243.28億元，現(xiàn)金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

與此同時(shí)，濱江集團(tuán)近年來綜合融資成本不斷下降，2017年為6%、2018年為5.8%、2019年為5.6%、2020年降低至5.2%，2021年進(jìn)一步降低至4.9%，截至2022年底，公司平均融資成本僅為4.6%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。融資成本持續(xù)下降，一方面說明資本市場(chǎng)對(duì)濱江集團(tuán)資產(chǎn)價(jià)值與經(jīng)營(yíng)能力的高度肯定，同時(shí)也為企業(yè)發(fā)展提供更充足的續(xù)航能量。

截至2022年末，濱江集團(tuán)共獲銀行授信總額度1183.33億元，較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。其中。直接融資額度充足，截至2022年底，已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元，可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。

對(duì)此，西南證券、國(guó)金證券、中銀證券、申港證券等均給出“買入”評(píng)級(jí)。平安證券在研報(bào)中指出，“公司扎根優(yōu)勢(shì)區(qū)域，在樓市低迷期及分化趨勢(shì)下，后續(xù)銷售去化具備可靠保障；同時(shí)公司秉承穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與精細(xì)化管理，財(cái)務(wù)狀況良好，彰顯融資優(yōu)勢(shì)與逆勢(shì)擴(kuò)張實(shí)力，屬優(yōu)質(zhì)民企翹楚。我們認(rèn)為隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整及部分房企的退出，公司憑借穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、品牌及融資優(yōu)勢(shì)，有望逐步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)”。

健康的債務(wù)指標(biāo)，低于市場(chǎng)平均水平的融資成本、充足的融資額度，都足以支撐濱江集團(tuán)應(yīng)對(duì)行業(yè)與市場(chǎng)不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，也足以支撐它走向更高的臺(tái)階。再者，截至2022年末，公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1303.16億元，較年初增長(zhǎng)39.32%，也將為企業(yè)未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供強(qiáng)有力的支撐。

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