樓市下行壓力倒逼刺激加速，目前已有城市放出“大招”。 近日，蘇州“商轉(zhuǎn)公”的消息一出，令不少購(gòu)房者“歡呼雀躍”。

所謂“商轉(zhuǎn)公”，就是把現(xiàn)有商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款，如果轉(zhuǎn)換成功，能省不少利息。

【資料圖】

自從去年以來(lái)，全國(guó)公積金和商貸首套房貸利率的下調(diào)后，很多在高利率買房的購(gòu)房者，都對(duì)“商轉(zhuǎn)公”抱有一絲希望。

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01

?蘇州“商轉(zhuǎn)公”，前提條件是：

1、商業(yè)貸款的那套房子一定要是借款人及其家庭成員的在蘇州范圍內(nèi)的唯一自住住房，家庭成員范圍只包括配偶及未成年子女；

2、商業(yè)貸款必須是純商貸，且沒(méi)有結(jié)清原商業(yè)貸款；

3、當(dāng)前商業(yè)貸款沒(méi)有逾期狀態(tài)，近兩年沒(méi)有連續(xù)三期或累計(jì)六期的逾期記錄；

4、辦理商業(yè)貸款的住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證；

5、辦理前，必須征得原來(lái)商業(yè)銀行的同意，商業(yè)貸款需全部提前結(jié)清；

6、原來(lái)的商業(yè)貸款沒(méi)有其他抵押的形式貸款，且沒(méi)有查封、未設(shè)立居住權(quán)等形式的這種限制；

7、借款人和共同借款人是第一次使用公積金貸款，即從未使用過(guò)公積金貸款，且不存在公積金中心認(rèn)定的不符合貸款條件的其他貸款風(fēng)險(xiǎn)；

8、如果是結(jié)清商貸的話，需要借款人自己先籌集資金把商貸結(jié)清，且必須在次月18日之前要解除還貸委提業(yè)務(wù)。

?在貸款倍數(shù)與額度上

首次使用公積金貸款

由原先賬戶余額的10倍

提高至15倍，單人最高額度60萬(wàn)，家庭最高額度90萬(wàn)

第二次使用公積金貸款

由原先賬戶余額的6倍

提高至10倍，單人最高額度30萬(wàn)，家庭最高額度50萬(wàn)

而且，還了解到

如果是購(gòu)買首套房，并且養(yǎng)育2個(gè)及以上未成年子女

貸款額度還可上浮30%！

最高額度能夠達(dá)到117萬(wàn)！

目前，蘇州除了園區(qū)外，其余幾個(gè)區(qū)都按照此公積金最新政策執(zhí)行。

02

?“商轉(zhuǎn)公”的好處，到底有多大？

對(duì)于前兩年5、6個(gè)點(diǎn)高利率“站崗”的買房人來(lái)說(shuō)，“商轉(zhuǎn)公”的出臺(tái)自然就像是及時(shí)雨。

畢竟相比之下，公積金的貸款利率很低，如果正在還貸的家庭能夠進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”，也會(huì)省下一大筆費(fèi)用，減輕不小的壓力。

根據(jù)目前執(zhí)行的貸款利率（蘇州為例）：

商業(yè)貸款：首套房利率4.1%

公積金貸款：首套5年期以上利率3.25%

兩者相比，房貸利率差為0.85%。如果以貸款200萬(wàn)計(jì)算：

商貸-等額本息-30年：月均還款9664，總支付利息147.9萬(wàn)元

公積金-等額本息-30年：月均還款8704，總支付利息113.3萬(wàn)元

商轉(zhuǎn)公后，少說(shuō)也可節(jié)省34多萬(wàn)的利息支出。

而前幾年，部分購(gòu)房者的商業(yè)房貸利率更是高達(dá)5%+，雖然隨著LPR利率的下調(diào)有所降低，但是因?yàn)楣潭狱c(diǎn)的存在，還是與目前執(zhí)行的公積金貸款利率依然高出不少。

如果按之前商貸利率5%計(jì)算：

商貸-等額本息-30年：月均還款10736，總支付利息186.5萬(wàn)元

如果“商轉(zhuǎn)公”成功，利息將少還73.2萬(wàn)元，可節(jié)省一筆不少的開(kāi)支。

這也是大家為什么都在期待可以早日“商轉(zhuǎn)公”。過(guò)去一年時(shí)間，很多城市都在跟進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”政策。

?全國(guó)多地放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

目前已有長(zhǎng)春、甘肅、常州、惠州、揚(yáng)州、福州、咸陽(yáng)、延安、漢中、洛陽(yáng)、哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市放開(kāi)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。部分地區(qū)還對(duì)生育多孩家庭的公積金貸款進(jìn)行了傾斜。

目前4月底，江蘇省內(nèi)已有超半數(shù)城市啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”，包括無(wú)錫、常州、宿遷、南通、鹽城、淮安、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州等城市。13城中從未執(zhí)行過(guò)“商轉(zhuǎn)公”的僅剩南京、蘇州。

有網(wǎng)友問(wèn)了，如今蘇州“商轉(zhuǎn)公”都已經(jīng)推行，南京是不是也快了？

今年2月底，就商轉(zhuǎn)公一事進(jìn)行過(guò)網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政，南京住房公積金管理中心回復(fù)：“隨著商業(yè)性住房利率下調(diào)，對(duì)比之下，存量商業(yè)性住房貸款由于貸款時(shí)利率較高，還貸壓力上升明顯。

對(duì)此，我中心正在研究制定使用公積金每月歸還公積金貸款本息后，公積金賬戶仍有余額的，可用于歸還商業(yè)性住房貸款的相關(guān)政策及辦法，如有政策變動(dòng)，將向社會(huì)公告，請(qǐng)您留意?！?/p>

換一句話說(shuō)，判斷南京是否具備商轉(zhuǎn)公條件，需要看公積金可用額度是否比較充裕，官方回應(yīng)里稱“職工貸款需求與用于發(fā)放公積金貸款的資金矛盾較為突出”，即南京住房公積金的資金仍比較緊張，尚不具備“商轉(zhuǎn)公”的條件。

另外，南京屬于房地產(chǎn)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市之一，住房公積金資金使用率一直較高，因此商轉(zhuǎn)公落地難度會(huì)比較大。好在南京支持提取公積金支付購(gòu)房款，雖然杯水車薪，但總歸能幫助買房人減輕一些壓力。

03

雖然南京“商轉(zhuǎn)公”政策將何時(shí)執(zhí)行，會(huì)不會(huì)出臺(tái)，當(dāng)下不得而知。

但從其他已執(zhí)行的城市中，大概能窺之一二。

坦白說(shuō)，就部分城市執(zhí)行的政策看，“商轉(zhuǎn)公”的覆蓋范圍較為有限，申請(qǐng)的難度也比較大，限制條件多，很難實(shí)現(xiàn)雨露均沾。

有些地方“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的申請(qǐng)，既需要征得辦理商業(yè)貸款銀行的同意，還需要達(dá)到公積金繳存年限、繳存狀態(tài)、繳存余額以及征信情況等多個(gè)方面的要求。

例如，揚(yáng)州“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)需要出具原商業(yè)貸款銀行出具的《揚(yáng)州市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款同意書(shū)》；

重慶、寧波等地進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”需要自行將原有商業(yè)貸款結(jié)清，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行“解押”；

武漢、長(zhǎng)沙等城市不要求結(jié)清全部商業(yè)房貸，但是要求自行籌款結(jié)清原有商業(yè)貸款高出公積金貸款的部分。

隨著“商轉(zhuǎn)公”的隊(duì)伍還在持續(xù)擴(kuò)大之中，也有一部分城市，對(duì)“商轉(zhuǎn)公”的政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

1月6日，蘭州啟動(dòng)公積金“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，并采取了“順位抵押”模式。

就是在維持原商業(yè)貸款抵押登記不變的情況下，通過(guò)辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)不結(jié)清商貸即可直接發(fā)放公積金貸款來(lái)沖抵原貸款余額。

3月8日，哈爾濱住房公積金管理中心在2023年度工作會(huì)議上，公布了今年將推出住房貸款“商轉(zhuǎn)公”、二手房“帶押過(guò)戶”等十項(xiàng)利好政策，從政策層面加大對(duì)剛需、首套購(gòu)房者的傾斜力度。

雖然南京暫不支持商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，但從目前新房市場(chǎng)整體表現(xiàn)，以及結(jié)合二批次土拍情況，接下來(lái)不排除會(huì)有相關(guān)利好政策出臺(tái)。

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