本報(bào)記者 李曉紅

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五年前，海南以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的困境。五年后，海南已擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。

海南省委副書記、代理省長(zhǎng)劉小明在4月份舉行的海南省“蓬勃興起自貿(mào)港”專場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上表示，海南已基本擺脫房地產(chǎn)依賴癥，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成功闖關(guān)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

房地產(chǎn)調(diào)控政策有四大特點(diǎn)

海南在開(kāi)啟自由貿(mào)易港建設(shè)前后，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作和擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，實(shí)施了“全域限購(gòu)”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“2018年4月，海南實(shí)施了最嚴(yán)格的全域限購(gòu)政策，到現(xiàn)在已經(jīng)5年了，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪較大幅度的調(diào)整。2023年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從低谷回歸理性發(fā)展?！孔〔怀础呀?jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主線?！遍L(zhǎng)期關(guān)注海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士羅浩在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

“海南這一輪房地產(chǎn)調(diào)控主要通過(guò)供需結(jié)合的政策手段防止炒房、抑制樓市泡沫，加速推動(dòng)形成‘保障+市場(chǎng)’雙軌制住房模式?！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進(jìn)告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者。

在徐躍進(jìn)看來(lái)，海南的房地產(chǎn)調(diào)控政策有四個(gè)特點(diǎn)。第一，控需求、防投機(jī)。2018年，海南連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》等政策，實(shí)施全域限購(gòu)，非海南省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買1套住房，且需提供一定期限的社保證明。

第二，調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生。2020年，海南印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出發(fā)展安居型商品住房。目前，安居型商品住房已成為海南自貿(mào)港住房體系的重點(diǎn)，在滿足本地居民和引進(jìn)人才住房需求方面發(fā)揮著重要作用。

第三，改規(guī)則、提質(zhì)量?！锻ㄖ芬?guī)定，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，從根本上消除了項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)探索發(fā)展新模式，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

第四，順形勢(shì)、小優(yōu)化。2022年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)低迷，海南對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行小幅優(yōu)化，包括降低二套房首付比例、延長(zhǎng)公積金貸款年限等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。

值得注意的是，海南不僅從供應(yīng)端嚴(yán)控“熱炒”房地產(chǎn)的行為，而且進(jìn)一步加碼抑制“炒房”行為。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，2018年，海南實(shí)施了“全域限購(gòu)”政策，有力地打擊了當(dāng)時(shí)的“炒房”行為。而且限購(gòu)政策力度之大、力度之強(qiáng)，在全國(guó)尚屬首次。

“海南通過(guò)實(shí)施對(duì)非本島居民購(gòu)房限購(gòu)兩年或五年的政策、對(duì)本島居民實(shí)施限購(gòu)兩套房以及取得不動(dòng)產(chǎn)證后五年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓等政策，在購(gòu)買環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行‘雙控’，較好地實(shí)現(xiàn)了限制‘炒房’的目的?！绷_浩表示。

建立完善與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房保障體系

在海南，房地產(chǎn)曾“一業(yè)獨(dú)大”，投資和稅收最高時(shí)占該省固定資產(chǎn)投資和稅收的“半壁江山”。在鐵腕治理之下，海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再依賴房地產(chǎn)，逐步構(gòu)建與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系。

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，涉及上下游100多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。過(guò)去，海南房地產(chǎn)確實(shí)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比較高，但通過(guò)近五年的調(diào)控，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例已大幅下降，但對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響也是巨大的，尤其是對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)行業(yè)影響較大?！绷_浩表示，海南采取“兩個(gè)暫?！薄叭蛳拶?gòu)”“限制轉(zhuǎn)讓”等政策正是出于建設(shè)海南自由貿(mào)易港的戰(zhàn)略考慮。

徐躍進(jìn)表示，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貢獻(xiàn)度有所下降，海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在逐漸優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和熱帶特色高效農(nóng)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度有所提高，成為拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。

數(shù)據(jù)顯示，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額比重已由2015年的50.7%下降至2021年的36.1%。2022年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1158.37億元，占固定資產(chǎn)投資比重較2021年下降5.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

此外，在限購(gòu)政策作用下，海南商品房銷售面積由2017年的2292萬(wàn)平方米的峰值下降至2022年的643.99萬(wàn)平方米。

“擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴，是很多城市接下來(lái)都需要面臨的挑戰(zhàn)，其關(guān)鍵在于需要培育出新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變?！毙燔S進(jìn)表示。

對(duì)于下一步海南房地產(chǎn)的發(fā)展，徐躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，海南仍將延續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，抑制投機(jī)需求、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推動(dòng)住房模式向“保障+市場(chǎng)”的雙軌制進(jìn)行轉(zhuǎn)變；短期來(lái)看，需求端政策有望小幅優(yōu)化，以支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“隨著海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作臨近，居民對(duì)海南房地產(chǎn)升值預(yù)期較大。綜合疫情期間積壓的市場(chǎng)需求釋放的因素，可以預(yù)見(jiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步回暖，2023年全年市場(chǎng)銷售量可能會(huì)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。”羅浩表示。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在自貿(mào)港建設(shè)過(guò)程中，海南在繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，仍須探索創(chuàng)新，大力支持剛性住房需求，積極支持改善性住房需求，加快發(fā)展安居型商品住房，逐步建立完善與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系。

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