第一篇：建筑規(guī)劃趨向

(資料圖片)

ARCHITECTURAL PLANNING TRENDS

克而瑞湖南區(qū)域聚焦產(chǎn)品力建設(shè)與發(fā)展，已連續(xù)三年開展產(chǎn)品力測(cè)評(píng)工作。通過不斷地摸索與總結(jié)，為更好的進(jìn)行2023年及后期產(chǎn)品力工作，在湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的全面指導(dǎo)下，我們首次發(fā)布《產(chǎn)品力報(bào)告》。

洞察產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展與未來趨勢(shì)，捕捉客戶需求動(dòng)向，為行業(yè)回歸產(chǎn)品本質(zhì)添磚加瓦。

《產(chǎn)品力報(bào)告》由四部分組成，分別是建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、全裝修配置、會(huì)所設(shè)置，將會(huì)分四篇文章進(jìn)行分享。

建筑規(guī)劃篇

★ （1）產(chǎn)品 ★

容積率、限高值走低，高層+洋房/小高層成為主流

從土地成交來看，2015-2022年，長沙六區(qū)一縣容積率1.5以下退出，3.5以上的地塊持續(xù)縮減，2.0-3.0占比放大。從近兩年重點(diǎn)板塊來看，容積率普遍在3.0及以下，低容積率成為主流。

容積率的走低是政策標(biāo)準(zhǔn)之下的大勢(shì)所趨。2018年7月住建部發(fā)布《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，新規(guī)明確規(guī)定住宅建筑限高80米/26層，高層住宅的容積率上限為3.1。長沙也出臺(tái)了《長沙容積率管理技術(shù)規(guī)定》，將容積的強(qiáng)度分區(qū)管理。雙管齊下，長沙規(guī)劃強(qiáng)度明顯下降，高層+別墅的高低配難度加大，高層+洋房/小高層的形態(tài)逐漸上位。

★（2）立面 ★

改善趨勢(shì)下，高顏值、高品質(zhì)外立面提升審美潮流

大周期輪動(dòng)下，長沙住宅需求從剛需主導(dǎo)逐漸過渡到改善為主。隨著人們對(duì)居住品質(zhì)的要求提升，住宅產(chǎn)品外立面也開始呈現(xiàn)新的特征。

長沙對(duì)于住宅外立面的標(biāo)準(zhǔn)和提升，出臺(tái)過相關(guān)政策和方案。2020年8月《長沙市城市和建筑景觀風(fēng)貌品質(zhì)管控的有關(guān)規(guī)定（試行）》，2021年12月《長沙市既有建筑外立面整治三年行動(dòng)工作方案》，均對(duì)住宅外立面的標(biāo)準(zhǔn)提出了要求。

而部分城市，如杭州，對(duì)于住宅外立面的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)甚至已經(jīng)寫到了拿地要求之中。長沙當(dāng)下沒有類似要求，但是鑒于改善時(shí)代的到來，擁有高顏值、高品質(zhì)外立面的項(xiàng)目無疑將更勝一籌。未來，長沙土拍在外立面上或?qū)⑻岢雒鞔_要求。

★（3）風(fēng)格 ★

打破同質(zhì)化，特點(diǎn)鮮明的建筑風(fēng)格受市場(chǎng)青睞

從整個(gè)大趨勢(shì)來看，目前住宅市場(chǎng)整體對(duì)建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)從幾年前開始就已經(jīng)有了明顯的轉(zhuǎn)變，立面的去裝飾化，去風(fēng)格化成為主流，當(dāng)下建筑風(fēng)格已經(jīng)進(jìn)入去同質(zhì)化時(shí)代。

★（4）車庫★

車庫均衡優(yōu)化，尺度、用材、細(xì)節(jié)多方位升級(jí)

傳統(tǒng)觀念里，車庫往往只是作為樓盤的附屬品。但隨著 人們 對(duì)汽車出行的依賴程度與日俱增，車庫已經(jīng)擺脫了附屬地位，成為體現(xiàn)人居品質(zhì)的重要一環(huán)。 尤其是高端項(xiàng)目中， 車庫打造 從 以往簡單的設(shè)計(jì)和裝飾開始轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)細(xì)節(jié)的質(zhì)感呈現(xiàn)。

（高端樓盤車庫各項(xiàng)指標(biāo)占比）

<高端樓盤定義：均價(jià)比值＞2.0的項(xiàng)目，均價(jià)比值=年項(xiàng)目銷售均價(jià)/年度城市成交均價(jià)>

總體來說，對(duì)車庫功能進(jìn)行均衡優(yōu)化的項(xiàng)目較少，大多停留在點(diǎn)式優(yōu)化的階段。未來車庫升級(jí)可以從空間尺度、用材品質(zhì)、燈光系統(tǒng)到智能化、定制細(xì)節(jié)多方面覆蓋。

地產(chǎn)下半場(chǎng)，行業(yè)深度調(diào)整，房企需適應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化。提升產(chǎn)品力，堅(jiān)持以產(chǎn)品“質(zhì)”上為核心，修煉內(nèi)功、堅(jiān)持“長期主義”的發(fā)展觀，是房企未來較長內(nèi)不變的武器。

克而瑞湖南區(qū)域《產(chǎn)品力報(bào)告》第二章，將對(duì)“戶型設(shè)計(jì)”進(jìn)行全方位分析，敬請(qǐng)期待。

／End.

來源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

審核/劉芳

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