近日，新區(qū)獅山板塊又一地塊迎來(lái)調(diào)整規(guī)劃。

根據(jù)官方發(fā)布的《蘇州高新區(qū)中心城區(qū)C-01街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》顯示，獅山何山路北或?qū)⑿略鲆粋€(gè)TOD項(xiàng)目。

【資料圖】

根據(jù)規(guī)劃，調(diào)整的C-01街坊范圍東至塔園路，西至長(zhǎng)江路，北至楓津河，南至何山路。

調(diào)整內(nèi)容為：將原居住用地、商住用地調(diào)整為商業(yè)辦公軌道交通混合用地/科研軌道交通混合用地、二類(lèi)居住用地，并相應(yīng)優(yōu)化控制指標(biāo)。

調(diào)整前

調(diào)整后

從調(diào)整后地圖來(lái)看，居住用地面積有了較大的增加，同時(shí)地塊性質(zhì)包含交通、科研、商業(yè)、住宅，將打造TOD項(xiàng)目。

地塊周邊配套也相當(dāng)不錯(cuò)，緊鄰軌交3號(hào)線(xiàn)何山站；西側(cè)就是何山公園；南側(cè)約500m就是綠寶廣場(chǎng)，再往南即是龍湖天街、淮海街等獅山核心商圈；周邊還有楓橋中心學(xué)校、楓橋中心幼兒園等教育資源。

二手房方面，地塊附近的二手房大部分價(jià)格在2.1-3.7萬(wàn)元/㎡左右，荷瀾庭均價(jià)最高達(dá)7.5萬(wàn)元/㎡。新房方面，今年獅山板塊新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4.8萬(wàn)元/㎡。

在地段與軌交TOD規(guī)劃加持下，項(xiàng)目入市后或?qū)⒁l(fā)一波市場(chǎng)熱度。

可以發(fā)現(xiàn)，最近幾年蘇州的TOD項(xiàng)目逐漸吸引了市場(chǎng)的目光。

作為國(guó)內(nèi)首個(gè)建設(shè)和開(kāi)通軌道交通的地級(jí)市，蘇州軌道交通不斷發(fā)展的同時(shí)，不斷加深對(duì)TOD模式的探索與開(kāi)發(fā)。

在城市發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)張過(guò)程中，蘇州僅用了數(shù)年時(shí)間就將TOD與區(qū)域規(guī)劃、城市更新等相結(jié)合。

目前蘇州現(xiàn)有的TOD項(xiàng)目則大致可以分為兩類(lèi)。

第一類(lèi)是以地標(biāo)性公共空間為代表的TOD項(xiàng)目，即城市型TOD。

以大型地鐵站、高鐵站為中心，連接周邊的商場(chǎng)，辦公，住宅，同時(shí)形成城市地標(biāo)，這也是蘇州比較常見(jiàn)的一類(lèi)TOD項(xiàng)目。

比如蘇州早在2017落成投用TOD綜合體項(xiàng)目蘇州中心，這座地標(biāo)項(xiàng)目一直以來(lái)運(yùn)營(yíng)出色，也讓TOD這個(gè)詞在蘇州人的概念里，從陌生變得熟悉。

再比如相城高鐵新城，這也是目前蘇州唯一形成了“站城一體、產(chǎn)城一體”人居新模式的TOD。

（圖源：今日相城）

第二類(lèi)是自帶商業(yè)綜合體的地鐵上蓋住宅項(xiàng)目，即社區(qū)型TOD，以生活型業(yè)態(tài)為主，商業(yè)等功能區(qū)與生活區(qū)聯(lián)結(jié)緊密。

比如蘇州的多個(gè)龍湖商業(yè)天街項(xiàng)目。

獅山天街、東吳天街、胥江天街（在建）、相城天街（在建），這四座天街揉合了地鐵、商業(yè)、辦公、住宅等城市功能,對(duì)于提升區(qū)域價(jià)值和居民生活品質(zhì)都起到了重要的作用。

隨著“軌道上的長(zhǎng)三角”不斷推進(jìn)，加上宏觀政策的支持下，蘇州也按下了TOD發(fā)展的快進(jìn)鍵，目前蘇州多個(gè)在建的TOD項(xiàng)目迎來(lái)了新進(jìn)展。

工業(yè)園區(qū)

桑田島TOD項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首個(gè)已運(yùn)營(yíng)由兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)重建且上蓋TOD項(xiàng)目，位于新慶東路以南、桑田街以東，占地面積23.7萬(wàn)方。

根據(jù)最新的規(guī)劃公示，桑田島TOD將結(jié)合蘇州東站規(guī)劃，未來(lái)將打造為涵蓋住宅+商業(yè)+酒店式公寓+幼兒園+軌交車(chē)輛基地，達(dá)到站、城、產(chǎn)、人的高度融合，將來(lái)形成具有園區(qū)特色的TOD4.0示范性標(biāo)桿。

桑田島TOD項(xiàng)目目前停車(chē)場(chǎng)及上蓋平臺(tái)已經(jīng)完成全部主體結(jié)構(gòu)工程施工。

園區(qū)另一個(gè)正在火熱施工中的重點(diǎn)TOD項(xiàng)目就是位于吳淞灣未來(lái)城的鑊底潭TOD項(xiàng)目。

項(xiàng)目用地面積約27.6公頃，根據(jù)規(guī)劃，將構(gòu)架“三軸”、“四核”、“雙區(qū)”，打造TOD社區(qū)，實(shí)現(xiàn)高效TOD換乘動(dòng)線(xiàn)無(wú)縫銜接。

而在規(guī)劃布置方面，將實(shí)現(xiàn)“多元產(chǎn)品 魅力新城 ”；交通方面，做到“人車(chē)分流 便捷交通”；景觀設(shè)計(jì)方面，營(yíng)造“立體綠化 海綿城市”。

項(xiàng)目建成后也將緩解車(chē)坊板塊缺乏大型商業(yè)的痛點(diǎn)，目前項(xiàng)目第一塊結(jié)構(gòu)梁板已經(jīng)開(kāi)始澆筑。

姑蘇區(qū)

胥江龍湖天街與石路的華貿(mào)中心兩大TOD綜合體即將開(kāi)業(yè)。

胥江龍湖天街為軌交2、5號(hào)線(xiàn)雙軌上蓋，將填補(bǔ)姑蘇古城西部大型商業(yè)空白點(diǎn)，7月即將營(yíng)業(yè)。

華貿(mào)中心則位于石路商圈核心地區(qū)，地鐵2號(hào)線(xiàn)上蓋，項(xiàng)目總建筑面積78萬(wàn)㎡，是北京華貿(mào)中心的升級(jí)版，將成為姑蘇古城最大的商貿(mào)綜合體，即將開(kāi)業(yè)。

此外，6號(hào)線(xiàn)的懸橋巷站也將打造懸橋巷TOD項(xiàng)目。

懸橋巷站位于觀前街與平江路景區(qū)的交界處。懸橋巷本身就是一條歷史古巷，這里是多位名人的故居，葉圣陶、顧頡剛等人都曾在懸橋巷居住。

未來(lái)這里也將以懸橋巷站為中心，集合商業(yè)、活力、藝術(shù)為一體的旅居目的地。

屆時(shí)懸橋巷站TOD也將與平江路景區(qū)將、觀前商圈形成一個(gè)整體。目前項(xiàng)目處于施工階段，預(yù)計(jì)明年即將能與我們見(jiàn)面。

去年3月，高新區(qū)科技城發(fā)布了《蘇州科技城核心區(qū)TOD綜合開(kāi)發(fā)城市設(shè)計(jì)》國(guó)際方案征集公告，科技城核心區(qū)TOD的整體面貌也向我們揭示。

項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至瀟湘路、南至科普路-科秀路、西至龍山路、北至青城山路，面積約2.66平方公里。

區(qū)域內(nèi)將有多條軌道匯集，包括規(guī)劃蘇錫常城際鐵路，規(guī)劃軌道交通9號(hào)線(xiàn)、11號(hào)線(xiàn)、15號(hào)線(xiàn)，及已建有軌電車(chē)1號(hào)線(xiàn)交匯而成，未來(lái)也將打破科技城與市區(qū)之間的交通壁壘。

科技城TOD項(xiàng)目將打造TOD站城一體化的“升級(jí)版”，樹(shù)立“站產(chǎn)城融合”的國(guó)際典范，目前項(xiàng)目方案正在深化中。

此外，新區(qū)兩個(gè)TOD項(xiàng)目住宅部分在售中，分別為雅樂(lè)云庭與瀾庭敘項(xiàng)目。

雅樂(lè)云庭位于新區(qū)滸關(guān)城鐵板塊地鐵3號(hào)線(xiàn)惠昌路站。

整個(gè)TOD項(xiàng)目包括有總部辦公，商務(wù)集群、國(guó)際酒店、商業(yè)街區(qū)、品牌公寓和科技住宅等6大業(yè)態(tài)，分為東、西兩大區(qū)。

目前住宅部分在售105㎡、125㎡、135㎡㎡科技住宅，備案均價(jià)30200元/㎡。

仁恒瀾庭敘項(xiàng)目位于太陽(yáng)山板塊，規(guī)劃9號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)上，整體打造為超100萬(wàn)方城市聚合體，集辦公、酒店、商業(yè)、公寓、國(guó)際住宅于一體。

住宅部分在售建面110-143㎡戶(hù)型，備案均價(jià)26800元㎡。

吳中區(qū)

吳中區(qū)的天鵝蕩TOD項(xiàng)目有些特別，項(xiàng)目定位為灣區(qū)城市TOD范本。

項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)太湖新城西部，旺山路以西、竹山路以東、東太湖路以南、五湖路以北。總研究范圍約74.28公頃（A+B+C地塊），體量非常大。

項(xiàng)目將融合復(fù)合業(yè)態(tài)、無(wú)縫出行、濱湖生態(tài)、低碳綠色、智慧生活、健康活力、地域特色、經(jīng)濟(jì)效益八大設(shè)計(jì)理念，以0米，9米，15米，三層板承擔(dān)不同的城市基盤(pán)和開(kāi)發(fā)功能，創(chuàng)造多元生活的三疊地面。

吳中區(qū)另一個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的TOD項(xiàng)目即胥口TOD。項(xiàng)目位于吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)孫武路、茅蓬路、燕河路、繁豐路所圍合的區(qū)域，基地東南角設(shè)5號(hào)線(xiàn)茅蓬路站。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模約40萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等功能。

去年的第二次集中土拍，蘇州軌道交通一舉拿下胥口18號(hào)地跟19號(hào)地，根據(jù)規(guī)劃條件要求，兩宗地塊均為胥口TOD項(xiàng)目，未來(lái)將會(huì)用天橋進(jìn)行聯(lián)通。這也宣告著胥口TOD項(xiàng)目即將與我們見(jiàn)面。

相城區(qū)

相城區(qū)最重磅的當(dāng)屬蘇州北站站城融合TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

升級(jí)后的高鐵北站將五軌并站、六鐵到達(dá)，充分發(fā)揮交通優(yōu)勢(shì)，圍繞交通站點(diǎn)布局商業(yè)、居民區(qū)、配套設(shè)施等，打造立體交通城市。

同時(shí)高鐵北站將積極發(fā)展科技研發(fā)、數(shù)字金融、文化創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。占地約10平方公里的長(zhǎng)三角研發(fā)社區(qū)、京東智谷，將會(huì)聚集眾多高科技研發(fā)人才。

相城區(qū)蘇州軌交7號(hào)線(xiàn)莫陽(yáng)TOD項(xiàng)目與2號(hào)線(xiàn)太平車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也都在路上。

此外，高鐵新城的TOD項(xiàng)目大悅繁華圖住宅部分也即將開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型建面在105-169㎡。

項(xiàng)目軌交2號(hào)線(xiàn)大灣站上蓋，內(nèi)部自建高鐵新城文體中心，內(nèi)含游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球館、社區(qū)圖書(shū)館、室內(nèi)籃球場(chǎng)、乒乓球館、基層社區(qū)中心、生鮮超市等業(yè)態(tài)。

吳江區(qū)

吳江區(qū)重點(diǎn)打造的是蘇州南站TOD站城一體項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于吳江汾湖，將以“蘇州南站”為核心，這里是滬蘇湖和通蘇嘉甬兩條高鐵“十”字交匯樞紐，同時(shí)規(guī)劃蘇州軌交10號(hào)線(xiàn)、上海軌交17號(hào)線(xiàn)也將在該區(qū)域無(wú)縫對(duì)接，這里也將打造一座新的“高鐵新城”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)、城、人、居的高度融合。

目前蘇州南站已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年蘇州南站TOD站城一體項(xiàng)目基本完工。

從以上十多個(gè)在建與規(guī)劃中的TOD項(xiàng)目布局看，項(xiàng)目位置分布都比較平均。

由于軌道交通起步較晚，蘇州TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

目前蘇州的軌道交通已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段。在4月19日召開(kāi)的《蘇州市域城市軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃（2035）》技術(shù)審查會(huì)上，經(jīng)過(guò)討論，原則同意《蘇州市域城市軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃（2035）》規(guī)劃通過(guò)審查。

《蘇州市軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃（2035）》擬提出構(gòu)建“十字快線(xiàn)+中心放射”的整體架構(gòu)，遠(yuǎn)景形成22條線(xiàn)路、總里程1086公里。

也就是隨著蘇州城市的擴(kuò)容，未來(lái)的蘇州軌交交通線(xiàn)網(wǎng)將更加密集，蘇州TOD也將迎來(lái)更合適的發(fā)展窗口。

同時(shí)蘇州也將進(jìn)一步利用TOD理念重構(gòu)城市格局，加速進(jìn)入“軌道上的蘇州”新時(shí)代。

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