廣州樓市，從來不缺“過江龍”。

就在今年首輪土拍，廣州又吸引了南通亞倫、武漢城建進駐。

(資料圖)

然而，廣州“過江龍”雖然不少見，但能夠在廣州立足的“過江龍”并不多見。

有些房企在廣州打拼多年，甚至揚言“先造城，再進城”，卻一直在廣州外圍區(qū)打轉(zhuǎn)。有些房企首進廣州轟轟烈烈，結(jié)果幾年過去了，在廣州項目也就那么一兩個。甚至，有些房企不知道什么時候已退出廣州市場。

“過江龍”打天下，需要一定實力支撐。

對廣州市場而言，有兩個昔日“過江龍”值得關(guān)注：一個是蟄伏多年的華潤置地，一個是“當(dāng)初進不了城，如今在造城”的萬科。

兩者根據(jù)地都在深圳，后來才進駐廣州。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月全國TOP100企業(yè)拿地總額3150.1億元。其中，華潤置地和萬科均躋身前五。

蟄伏多年的華潤置地

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月華潤置地權(quán)益拿地金額高達233億元，位居全國榜首，并遙遙領(lǐng)先于建發(fā)地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城中國、萬科、招商蛇口等房企，幾乎相當(dāng)于保利發(fā)展（139億）和萬科（110億）的總和。

從新增貨值來看，今年前4個月全國TOP10企業(yè)新增貨值總額3152億元，占TOP100企業(yè)的33.4%，新增貨值門檻為38億元。

而華潤置地累計新增貨值503億元，同樣占據(jù)全國榜單第一。建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。

這次，廣州是其主要戰(zhàn)場之一。

華潤置地首進廣州是在2014年，至今將近10年。

當(dāng)年，華潤置地參與天河華美牛奶廠地塊競拍，斥資30多億連拿下三宗地塊，曾轟動全市。

但此后幾年，華潤置地在廣州項目分布則以外圍區(qū)為主，如南沙、花都、增城，也有部分項目在白云。

整體上，這幾年華潤置地在廣州布局節(jié)奏比較慢，標(biāo)桿性項目也比較少。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年華潤置地在廣州地區(qū)的銷售額是65.7億元，排名第13位。

直到近半年，華潤置地動作卻讓業(yè)界刮目相看，以“王者歸來之勢”再掀起廣州樓市風(fēng)云。

華潤置地進駐廣州首個項目區(qū)位圖

根據(jù)廣州“十四五”規(guī)劃，廣州將培育和做大做強“天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲”5個世界級地標(biāo)商圈。

華潤置地近半年在廣州拿的項目，一個在白鵝潭，一個在長隆萬博，均位于五大世界級地標(biāo)商圈之列，而且都是巨無霸項目。

2022年10月、2023年1月華潤先后分別以38.58億和29.8億摘得廣州荔灣白鵝潭悅府及商業(yè)地塊，計劃打造一個約69萬㎡的濱江萬象綜合體-白鵝潭華潤置地中心。

華潤置地計劃在白鵝潭江畔打造廣州首座萬象城，建面約26.9萬㎡，是目前全國體量最大的萬象城，未來有望拉動白鵝潭商圈商業(yè)配套上一個檔次。

2023年4月，華潤置地又以華潤-長隆聯(lián)合體的身份，總價197億拿下廣州長隆萬博巨無霸地塊，橫跨2公里，建面約85萬㎡！據(jù)悉，這里也將打造約24萬象系商業(yè)。

這兩個項目，無論是從地段來看，還是從聲量來看，或是體量來看，對開發(fā)商的實力都具有一定的挑戰(zhàn)性。

廣州長隆萬博巨無霸地塊區(qū)位圖

默默深耕的萬科

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，萬科權(quán)益拿地金額為110億元，在全國房企排行榜位居第五；全口徑新增貨值337億元，躋身全國前三甲。

但是，今年前4個月萬科拿的地，全部集中在長三角。

對廣州市場而言，萬科主要是靠昔日資源逐步釋放。

萬科首進廣州是在2004年，在金沙洲打造首個項目——萬科四季花城。

其實，嚴(yán)格意義上來講，萬科四季花城位于佛山南海黃岐，但處于廣州白云金沙洲范圍內(nèi)，與廣州就是一墻之隔，所以坊間都把它當(dāng)作萬科進駐廣州的第一個項目。

坊間傳聞，那幾年廣州“幾家本地發(fā)展商對其存有戒心而聯(lián)手狙擊”“只要萬科一舉牌，廣州的開發(fā)商就跟著應(yīng)價”。

所以，萬科只能在廣州外圍打轉(zhuǎn)。

萬科第一次參與廣州土地公開拍賣會是在2002年，但未能得手。

但隨后幾年，萬科在廣州勢如破竹。2004年，萬科在廣州市場占有率只有1%；到了2005年，市場占有率上升到2.4%，躋身廣州開發(fā)商TOP10。

2012年萬科銷售額破百億，位居廣州房企銷售額榜單第二，僅次于保利。

今年年初，萬科就高調(diào)宣傳“主城核心，五盤齊發(fā)”。其實，這五盤主要來源于廣信資產(chǎn)包。

廣信資產(chǎn)包，就是萬科于2017年斥資551億元成功拿下的資產(chǎn)包。

其核心資產(chǎn)是廣州核心區(qū)16宗未開發(fā)完畢的土地，而且地段優(yōu)越，主要分布于荔灣、越秀、白云等區(qū)域優(yōu)質(zhì)位置。

其中，位于荔灣區(qū)的萬匯天地占地約1平方公里，妥妥的巨無霸大城。第一個項目萬匯天地?金域曦府已在清尾，第二個項目萬匯天地?瑧園五一期間首次開盤，今年預(yù)計還會推出第三個項目——萬匯天地?朗庭。

值得注意的是，以往廣州市民對萬科產(chǎn)品時常會貼上“剛需”的標(biāo)簽，但這次瑧園會顛覆你的認知。

瑧園是萬科第一次將“瑧系”引進廣州。傳聞，看板房堪比逛奢侈店，水槽2萬，馬桶3萬，櫥柜光運輸費就十幾萬，主臥衛(wèi)生間化妝鏡還自帶“冰箱”……

圖片拍攝于萬匯天地·瑧園主臥衛(wèi)生間

除了廣信資產(chǎn)包的釋放，萬科在廣州土儲另外一個渠道是，舊改。

2012年，萬科公開披露，參與廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目，這是萬科在廣州拿下的首個舊村改造項目。

文沖舊改，環(huán)保問題很嚴(yán)峻，距離廣州石化廠直線距離僅約2km，所以起初階段備受爭議。但隨著廣州東進步伐加快，文沖板塊地段優(yōu)勢肉眼看得見。

目前萬科城市之光在清尾，單價還去到五六萬/平，這也是萬科賺得盆滿缽滿的項目。

根據(jù)萬科2022年財報，廣州城市之光僅2022年營業(yè)收入高達約97.5億元。

資料來源于萬科2022年財報

萬科當(dāng)前廣州另外一個重磅是，萬科黃埔新城。該項目占地面積超150萬方，供貨超3萬套，分11期開發(fā)，預(yù)計能賣10年。

難怪萬科不著急在廣州囤地。

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