5月8日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合刊登重磅文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），因其涉及對經(jīng)紀服務(wù)收費等具體問題的指導(dǎo)，文件引發(fā)市場重點關(guān)注。

不過，在系統(tǒng)性梳理文件內(nèi)容與近期市場動態(tài)后，港股研究社認為其關(guān)注重點仍然是“規(guī)范”二字。

(資料圖片僅供參考)

首先，這份文件的重點并不是降費，而是要繼續(xù)厘清行業(yè)秩序，尤其是解決交易中存在的一些老大難問題。其次，因為有讓市場更規(guī)范這個目的存在，從文件中的一些建議看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)勢必將繼續(xù)增強專業(yè)化、品牌化勢頭，所謂的中介市場，將迎來質(zhì)量的提升。

控費并非降費，降費不是目的

文件一出，由于其發(fā)布主體為住建部和市場監(jiān)管總局，都具有實際影響市場發(fā)展的能力，所以其引發(fā)的第一道關(guān)心其實是，行業(yè)是否會在政策層面確定迎來監(jiān)管？無論是從文件建議的執(zhí)行舉措看，還是從“意見”這個發(fā)文形式看，手段和口吻都是相對柔和的。

事實上，文件十條內(nèi)容出現(xiàn)了不少很細致的建議措施，涉及交易的底層環(huán)節(jié)。這代表官方高度關(guān)注行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，文件想傳達的核心價值，是“提質(zhì)”而非“管理”，否則也不會將很多措施具體到從業(yè)機構(gòu)和一線管理機構(gòu)。

聯(lián)系到近期房地產(chǎn)市場的“帶押過戶”的重點變化，這份文件的核心議題呼之欲出。

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，在前期全國多個城市試點的基礎(chǔ)上開始全面推行帶押過戶。帶押過戶的核心就在于，優(yōu)化了交易過程中原本存在的債務(wù)交接流程，間接降低了中間成本，有利于買賣雙方的交易。“成本”二字，事實上也是這次房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)規(guī)范的核心。

市場需要二手房的健康流通，“帶押過戶”是一大手段，但現(xiàn)實條件上，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)存在一些歷史習(xí)慣問題，還在影響著行業(yè)健康發(fā)展。

以中介費這個市場關(guān)注焦點為例，國內(nèi)行業(yè)中介費率大多以2%為基準(zhǔn)浮動，這在世界上處于低位水平（美國6%，日本5%）。不過，其他國家和地區(qū)的交易一般以賣方付中介費為主，中國卻是買方付費為主。這逐漸對市場流動性形成了一定限制：中介費成為交易的剛性成本，買家壓力無法釋放，市場循環(huán)放緩。

這項成本客觀存在，但壓在買方并不一定合理。且由于國內(nèi)市場廣大，地區(qū)差異、地方習(xí)慣差異都可能影響成本的量化，從而給房地產(chǎn)交易帶來了不確定性，也影響著買賣雙方的實際權(quán)益。

因此，《意見》瞄準(zhǔn)的，實際上是降低不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中不必要、不合理的那部分，例如下面這段表述：“市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實名登記，加強經(jīng)紀從業(yè)人員管理。”在下沉市場做如此細致的規(guī)劃，顯然正是為了消除市場里的不確定性。對費用的關(guān)注，也是關(guān)注在其中可能暗藏的不合理費用。

具體來講，最終的操作手法還有待商榷，例如合碩機構(gòu)首席分析師郭毅就認為：“從未來發(fā)展趨勢來看，雙邊收費或許會成為未來行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，或帶動行業(yè)新格局形成?！?/p>

但毫無疑問，最終目的都是為了降低交易摩擦成本，保障市場透明、合理?！兑庖姟繁旧碇皇且蛔鶡羲?，引導(dǎo)行業(yè)從房地產(chǎn)實際狀況出發(fā)，找到一條受認可的交易道路。

郭毅表示：“最終落地的政策，沒有對費率進行直接管制，對于中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有一刀切，體現(xiàn)了政府智慧。”

規(guī)范仍是終局

值得一提的是，本次《意見》也并非一份單純的限制性文件，其中出現(xiàn)了諸多行業(yè)深度建議，進一步體現(xiàn)了其促進市場整體的規(guī)范和高質(zhì)量發(fā)展的目的。

例如，《意見》指出：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的經(jīng)紀服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?！被痉?wù)是交易的必選項，而延伸服務(wù)為代辦貸款等便利消費者的增值項，文件強調(diào)每項延伸服務(wù)可以單獨提供。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，這一表述“將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的‘新菜單’，尤其是延伸服務(wù)將是未來值得探索的新領(lǐng)域”。

“延伸服務(wù)增值收入將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域”，他說，“此類內(nèi)容都值得房地產(chǎn)中介行業(yè)的思考和研究。”

所以，在理解了這一層意義之后，《意見》整體上有兩大思路。其一，明確了行業(yè)界限，例如在經(jīng)紀服務(wù)收費方面，明確了服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和供求關(guān)系這定價的三要素。其二，留下了市場的自主空間，讓合規(guī)、頭部企業(yè)有能力發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，探索新趨勢下的行業(yè)發(fā)展。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、長聘副教授、博士生導(dǎo)師吳璟指出，《意見》也寄希望于行業(yè)中的頭部企業(yè)，在提升行業(yè)的規(guī)范性、進行多樣化嘗試等方面，率先帶頭發(fā)揮更好的作用。

如《意見》所寫：“房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價?！敝黧w依然是市場，市場自己的調(diào)節(jié)機制才是最終影響交易的決定者。因此，在規(guī)范框架下開展業(yè)務(wù)的那些企業(yè)，反而迎來更有利的階段。

最后，《意見》中所提出的關(guān)于嚴格保護個人信息、提供規(guī)范交易合同、明碼標(biāo)價等內(nèi)容，早已成為部分企業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)則。當(dāng)下將規(guī)范嚴格推進到一線市場，無疑將進一步助推房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；?，為更多缺乏交易經(jīng)驗、不了解市場行情的交易人帶來信心和安全感。

《意見》落地不是一時的事情，最終要與市場實際情況相結(jié)合。相信市場秩序的規(guī)范，會解答當(dāng)前的一切疑問。

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