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又一次新房的降價(jià)，被叫停了。

【資料圖】

5月5號(hào)，蘇州昆山住建局發(fā)了一則叫做《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報(bào)》，通報(bào)內(nèi)容

四個(gè)字可以概括。

不準(zhǔn)降價(jià)。

昆山嘉寶和昆山長(zhǎng)泰置業(yè)這兩家房企因?yàn)椤吧米浴贝蠓祪r(jià)而被昆山市住建局調(diào)查并叫停了降價(jià)的違規(guī)行為，同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉了這兩家房企的網(wǎng)簽權(quán)限。

降價(jià)賣房？網(wǎng)簽給你關(guān)了看你怎么賣。

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市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愈發(fā)讓人看不懂了。

既不是戰(zhàn)略物資，又不牽扯違法違規(guī)，怎么一個(gè)由房企制造出來(lái)的水泥殼子，就不能有正常的價(jià)格波動(dòng)呢？

只能上漲不能下跌，但凡有一個(gè)跌幅大的，馬上就有一紙文件出來(lái)叫停，這種魔幻的景象讓我想到了一個(gè)略有復(fù)古感的詞匯。

統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷。

一個(gè)正常的市場(chǎng)內(nèi)，如果供應(yīng)過(guò)大而需求過(guò)小，那么供應(yīng)方為了回收資金進(jìn)行降價(jià)銷售簡(jiǎn)直是合理的不能再合理的市場(chǎng)行為。

降價(jià)銷售既刺激了市場(chǎng)疲軟的需求，又讓供應(yīng)方快速回籠了資金，減輕了資金使用的成本壓力，這本來(lái)是供需雙方兩全其美的的事情，卻總是阻力重重。

問(wèn)題出在哪？

2020年疫情后樓市在央行寬松的貨幣政策和地方上各種開(kāi)綠燈救市的行為中逐漸升溫，隨后8月份三道紅線出臺(tái)全面收緊房企負(fù)債規(guī)模和融資環(huán)境，緊接著是21年的房企暴雷違約潮，再然后就是發(fā)現(xiàn)對(duì)樓市矯枉過(guò)正后2022年下半年開(kāi)始的全面救市。

從救市，到打壓，再到救市，樓市在疫情發(fā)生后這短短3年坐了次一波三折的過(guò)山車。

打壓就不說(shuō)了，單說(shuō)救市。

降低落戶門檻，降低房貸利率，延長(zhǎng)房貸年限，降低首付比例，簡(jiǎn)化社保規(guī)則，總之什么救市的政策都用到了，就是沒(méi)在新房?jī)r(jià)格上做文章。

就好像是房間里的大象，大家都知道房企降低新房售價(jià)是當(dāng)下最有可能救市的方法，但卻集體對(duì)這個(gè)方法視而不見(jiàn)，甚至故意在躲著這個(gè)方法。

到底在怕什么？

價(jià)值，無(wú)非就是怕新房背后的土地價(jià)值受到?jīng)_擊。

關(guān)于土地在地方財(cái)政中的重要性我以前文章講的太多，今天就不贅述了，總之清楚一點(diǎn)，新房?jī)r(jià)格直接聯(lián)動(dòng)著土地價(jià)值，而土地的價(jià)值又是地方上舉債的核心信用抵押物。

過(guò)去幾十年土地財(cái)政滾出來(lái)的大量債務(wù)靠的是土地價(jià)值作為信用抵押，而未來(lái)繼續(xù)滾動(dòng)這些債務(wù)的同時(shí)再舉新債（清償利息+再借錢），同樣還要靠土地作為唯一的信用抵押物。

所以，土地價(jià)值不能垮。

這個(gè)基本屬于所有和土地財(cái)政有一腿的城市的通病，具體到這次的昆山也不例外。

在過(guò)去的4月份昆山公布了2023年的供地計(jì)劃，全年供地中涉及房地產(chǎn)的建設(shè)用地是25宗，其實(shí)有3宗住宅用地在5月下旬就要出讓。

眼看要賣住宅用地，你們兩個(gè)房企在這個(gè)節(jié)骨眼上給我搞新房的大促銷大降價(jià)？

你們是降給其他房企看呢？還是降給那些攥著錢就是不進(jìn)場(chǎng)買房的人群看呢？

是想告訴其他房企昆山的新房市場(chǎng)疲軟，不要來(lái)高價(jià)拿地呢？還是想告訴一直在等待的人群，等一等房?jī)r(jià)真的會(huì)降呢？

你們這種行為不是妥妥的沖擊土地價(jià)值是什么？

2

所以，新房?jī)r(jià)格的下降與否并不是獨(dú)立存在的事情，背后的土地價(jià)值是阻擋房?jī)r(jià)下降的關(guān)鍵，而偏偏這個(gè)土地價(jià)值是堅(jiān)決不能被撼動(dòng)的。

死結(jié)就在這打上了。

地方心里清楚，想要土地財(cái)政這碗飯繼續(xù)吃下去，就得讓房企們繼續(xù)高頻次的拿地，但在暴雷爛尾加上經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，新房去化速度一直是個(gè)問(wèn)題，再加上銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)絕不“雪中送炭”的原則，房企手里壓根沒(méi)多少錢來(lái)拿地。

除了親兒子央企國(guó)企有拿地的能力之外，剩下的民企能挺著不暴雷就算不錯(cuò)。

同樣，地方上也知道房企的新房去化速度不夠理想，為了新房的銷售更是為了自己賣地的營(yíng)生，前文提到的那些救市政策該出的不該出的地方上都出了，但還有相當(dāng)一部分潛在購(gòu)房群體現(xiàn)在就是死活油鹽不進(jìn)。

怎么辦？轉(zhuǎn)頭直面房間里的那頭大笨象？祭出真正的大殺器？

地方上明知道大面積普遍性的降價(jià)是最直接有效的樓市救市大殺器，但同時(shí)也十分清楚這個(gè)大殺器一旦使用的副作用。

先是新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的光環(huán)破滅，然后是地方上土地價(jià)值的崩塌，而價(jià)值遭受市場(chǎng)質(zhì)疑的土地，既不能穩(wěn)住地方上之前債務(wù)，更無(wú)法為將來(lái)的借新還舊作為優(yōu)質(zhì)抵押物而存在。

新房普遍大幅降價(jià)的這個(gè)大殺器只要一祭出，土地財(cái)政這臺(tái)老舊的吸金機(jī)器不敢說(shuō)會(huì)徹底停轉(zhuǎn)，但半死不活的接近半癱瘓還是極有可能的。

而一旦這樣，別說(shuō)地方龐大的債務(wù)問(wèn)題，就是下個(gè)月某些人的工資是否能順利的發(fā)出來(lái)，都要打個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

不降價(jià)是拖著，能過(guò)一天是一天，降價(jià)是原地暴斃，一天都別想多活。

很顯然，地方上更傾向于前一種選擇，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，先撞著再說(shuō)。

當(dāng)然地方上這種拖延戰(zhàn)術(shù)在某種角度上來(lái)看，也是一種特有的“智慧”。

根據(jù)《中國(guó)土地年鑒》的數(shù)據(jù)，從1998年正式開(kāi)啟住房改革從而讓商品房登上經(jīng)濟(jì)大舞臺(tái)開(kāi)始，國(guó)有土地出讓金就進(jìn)入了超快速上升通道。

1998年國(guó)有土地出讓金還只有507億，到了2020年這一數(shù)字就飆升到了8.4萬(wàn)億。

22年時(shí)間，國(guó)有土地出讓收入增長(zhǎng)了約165倍。

同年全國(guó)一般公共預(yù)算收入9875.95億元，到了2020年增長(zhǎng)到182595億元、

同樣是22年時(shí)間，全國(guó)一般公共預(yù)算收入的增長(zhǎng)相比賣地收入的增速就差點(diǎn)意思，只增長(zhǎng)18.4倍。

我們總說(shuō)自己所在城市發(fā)生著日新月異的變化，水泥叢林愈發(fā)的茂密繁榮，寬闊的道路和四通八達(dá)的地鐵在不斷的延長(zhǎng)增加，新城和新區(qū)擴(kuò)大著城市的骨骼，越來(lái)越多的綠地和公園也在點(diǎn)綴著城市的綠化。

而就是這過(guò)去20多年的“繁榮發(fā)展”，繞不開(kāi)的正是房地產(chǎn)背后土地財(cái)政這濃墨重彩的一筆。

事情很明了，現(xiàn)在如果不拖著保住新房的價(jià)格，那么這種依靠賣地而推動(dòng)的“繁榮發(fā)展”的速度將徹底成為過(guò)去式從而無(wú)法繼續(xù)存在，而為過(guò)去繁榮所欠下的債務(wù)，也會(huì)以最快的速度蜂擁而來(lái)。

65萬(wàn)億的的債務(wù)大禮包。不是鬧著玩的。

3

今年第一季度的小陽(yáng)春現(xiàn)在基本證實(shí)，真就只是個(gè)陽(yáng)春而已 ，4月新房和二手房市場(chǎng)已經(jīng)顯露疲態(tài)，很正常，所謂的陽(yáng)春更多的只是去年疫情積壓的購(gòu)買力而已，釋放完了就完了。

沒(méi)有后續(xù)，沒(méi)有跟進(jìn)，更沒(méi)有所謂的第二波，就是一波流。

看接下來(lái)怎么搞吧，房企主動(dòng)降價(jià)自救這條路子再次被證明依然是禁行狀態(tài)，那就只能和個(gè)體們做意志上的對(duì)抗了。

一邊是想繼續(xù)用個(gè)體的負(fù)債空間來(lái)繼續(xù)維持地方上land finance的運(yùn)行，一邊非要等到樓市允許等房企自己給新房狠狠的放血。

看是地方上等的起，還是個(gè)體們更堅(jiān)定了。

前幾天看新聞寧波又一次放寬了房貸年齡的限制，美其名曰是為了激活老年人的購(gòu)房需求，這種離譜的理由都想的出來(lái)，看來(lái)貌似還是地方上更著急一些。

等等看吧，也許嚴(yán)峻的考驗(yàn)不會(huì)太遠(yuǎn)了。

那些所謂的發(fā)展快速外表光鮮亮麗的城市們，你們這些城市引以為豪的繁榮到底是land finance堆砌起來(lái)的泡沫，還是真正有產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入做出的新篇章，要不了太久就會(huì)見(jiàn)個(gè)分曉。

你們這些城市大喊著吸引人才，是真心為了給當(dāng)?shù)匦屡d產(chǎn)業(yè)引入發(fā)展人才，還是簡(jiǎn)單的降低落戶門檻，從而給當(dāng)?shù)貥鞘幸敫嗄芟路繋?kù)存的潛在購(gòu)買力？

你們這些城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)園大建新城新區(qū)，到底是為了給配套產(chǎn)業(yè)一個(gè)健全的孵化基地，還是為了以此噱頭做高地價(jià)好讓周邊新房賣出個(gè)好價(jià)格？

距離答案浮出水面的時(shí)間，應(yīng)該不遠(yuǎn)了。

就這樣。

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