作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

(資料圖片僅供參考)

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昨天，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，共有“10條措施”，重點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；

2、鼓勵(lì)按成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；

3、引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；

4、不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場監(jiān)管部門依法開展反壟斷調(diào)查；

5、嚴(yán)控過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題。

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過平臺(tái)進(jìn)行核驗(yàn)。

措施還是比較嚴(yán)厲的！

首先講一下，為啥要出這個(gè)政策？

當(dāng)承擔(dān)不起交易成本了，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)循環(huán)鏈條轉(zhuǎn)不動(dòng)了，一切阻礙交易的，能砍則砍，能降則降，包括原來“不在話下的成本”，利率降到歷史最低是如此，“帶押過戶”是如此，中介成本也是如此。

要釋放剛需和改善性需求，要促進(jìn)市場良性循環(huán)，要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，要打造房地產(chǎn)新模式等，中介都要進(jìn)行革命性的變革。為啥上升到如此高度？因?yàn)?，存量時(shí)代來了，增量越來越小，存量越來越大。目前，全國有800億平米的存量住宅，增量是多少呢？只有12億平米。

而且，增量還在以肉眼可見的速度在下降。

表：2022年底全國房屋存量面積測算（億平方米）

如果存量盤活不起來，房價(jià)就會(huì)“陰跌”，也將通過金融減速器的效應(yīng)，導(dǎo)致貨幣緊縮。當(dāng)前，通貨緊縮之所以甚囂塵上，主要原因之一就是，整個(gè)社會(huì)的房屋流通速度在明顯下降。

我記得在2015年，那時(shí)深圳的存量房屋流通率接近8%，每10套房子中，當(dāng)年就有接近1套房在流轉(zhuǎn)。那時(shí)，包括京滬穗，南京、廈門等在內(nèi)，存量房屋的流轉(zhuǎn)率也在5%到6%。

現(xiàn)在呢？非常低。

近年來，房子交易周期越來越長，成本越來越高。以廣州為例，2020年年中，二手房從掛牌到賣出去，最低時(shí)僅用100天?，F(xiàn)在呢？大概需要200天，你或許可以說，這與樓市低迷有關(guān)。確實(shí)如此，政策要做的，就是要打掉中間的不合理成本，讓交易更加順暢一些。

圖：廣州二手住房交易從掛牌到出售的交易周期

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哪些成本該打掉呢？

比如，二手房交易中贖樓涉及的過橋融資。過橋融資，其成本比較高，一般是萬六或萬八，有的還更高，千分之一十，也就是100萬1天600-1000元，還有3000元左右的手續(xù)費(fèi)。

一般過橋，大概至少要借款10-20天，100萬就是6000-20000元。深圳有個(gè)案例，賣家欠款1400萬，贖樓融資的話，要花20萬。帶押過戶，公正提存只要2.3萬，走政府監(jiān)管賬戶，一分錢不要。

現(xiàn)在，就是要把這個(gè)打下來。而且，帶押過戶，一般只要2周就能完成，而先過橋融資贖樓，再過戶、辦理新的抵押，大概要2個(gè)月。房屋的流通效率，哪個(gè)高，哪個(gè)低，高下立判。

一項(xiàng)資產(chǎn)，流通率太低，價(jià)格就撐不住。就和股票一樣，只要流通率上來了，價(jià)格就能穩(wěn)住，預(yù)期也就穩(wěn)住了。

還要打掉哪些成本呢？涉嫌實(shí)施壟斷行為的。在新房方面，開發(fā)商對(duì)渠道從信賴，到被渠道綁架。今年年初，某央企和大牌中介“決裂”的傳言，露出冰山一角。實(shí)話講，大型中介平臺(tái)在聚攏客源方面做了大量的基礎(chǔ)工作、平臺(tái)建設(shè)，十年磨一劍，理應(yīng)獲得高額回報(bào)。

但在行業(yè)下行的背景下，在地產(chǎn)商保資金鏈命脈的危急時(shí)刻，這么高的渠道費(fèi)、甚至壟斷端口費(fèi)，略顯乘人之危。新房方面，還有中介利用房源信息不對(duì)稱，故意制造供應(yīng)緊張氛圍，或與開發(fā)商內(nèi)部人員合謀，違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、販賣購房指標(biāo)，而羊毛出在購房者身上。

二手房方面，比如某片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費(fèi)率”的壟斷定價(jià)行為，聯(lián)合賣家做高價(jià)格誘騙買家入局等。還利用信息不對(duì)稱，如謊稱其他買家出價(jià)更高，誘騙買家支付額外鎖定房源的費(fèi)用。捆綁收費(fèi)或銷售，比如捆綁融資服務(wù)（過橋融資、制定某銀行）、捆綁購買理財(cái)?shù)取?/p>

還有，嚴(yán)控過高經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。比如，文件提出，“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”。其實(shí)，很多城市都開始這么執(zhí)行了。未來，賣家“實(shí)收”、買家承擔(dān)所有交易費(fèi)用的時(shí)代，一去不復(fù)返了。因?yàn)?，房子越來越難賣了，中介為業(yè)主賣出去房子，比幫買家買到房子，還要難。

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有人說，這不是要砸掉中介的飯碗嗎？

也不是，不砍掉成本，都看重碗里那點(diǎn)兒短期收益，房屋循環(huán)不起來，交易越來越萎縮，這是共輸?shù)慕Y(jié)局，大家都得死。過去，大家普遍預(yù)期房價(jià)上漲，信心滿滿，不管剛需還是改善，本地人、外地人，都搶著爭著上車。前面講的這些亂象、這些成本，往往被接受、被掩蓋。

一俊遮百丑，房價(jià)上漲，一切搞定，那點(diǎn)兒成本，不算什么。近期，筆者一親戚提前還了房貸。這筆貸款是2012年4月份發(fā)放的，金額90萬，貸款期限29年。提前還貸時(shí)咨詢銀行，對(duì)方說還要還70萬。這個(gè)親戚驚呆了，“我還了12年了，90萬的貸款，還有70萬未還？”

銀行工作人員冷冷地來了一句，“想一想，這12年你的房子漲了多少”。一聽到這句話，我這親戚立馬安心了。高房貸利率，就和高中介費(fèi)率、過橋融資一樣，也是寄生在房子上面的。

當(dāng)下，剛需和換房主導(dǎo)需求，收入前景和預(yù)期不再樂觀，這些成本阻礙市場交易就顯化了。問題是，過慣了舒服日子，誰也不愿意吃轉(zhuǎn)型的苦，所以思路和行為還停留在舊模式里。

比如，2022年廣州人民銀行就提出，要全面推行“帶押過戶”。知道這個(gè)政策的人都懂的，這是個(gè)利民的好政策，但在執(zhí)行中就是很難推行得下去。很簡單，這么做，動(dòng)了中介機(jī)構(gòu)的奶酪，也動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的奶酪。因?yàn)?，過橋融資、捆綁收費(fèi)，這些收益，統(tǒng)統(tǒng)沒有了。

一份部署、十分落實(shí)。再怎么頂層設(shè)計(jì)，具體還是要在微觀市場，中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)一單一單地執(zhí)行。底層不執(zhí)行，政策就無法落地。觸動(dòng)利益，比觸動(dòng)靈魂都難，就是這個(gè)道理。

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政策這么做，還有一個(gè)目的，就是在經(jīng)紀(jì)行業(yè)，打造地產(chǎn)新模式、高質(zhì)量發(fā)展。中介小哥問我，新模式和高質(zhì)量，與我經(jīng)紀(jì)行業(yè)有啥關(guān)系。在存量時(shí)代，經(jīng)紀(jì)行業(yè)是存量循環(huán)的潤滑劑。

未來，商品房市場對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴度，越來越大，買家和賣家對(duì)中介的依賴度也越來越大。所以，中介機(jī)構(gòu)不要恐慌，更不要迷戀過去的模式。看清形勢，苦練內(nèi)功，加強(qiáng)專業(yè)修養(yǎng)和服務(wù)能力，做好差異化、精細(xì)化的服務(wù)，研判城市規(guī)劃、研判客戶需求，一定能脫穎而出。

此次政策首次區(qū)分”基本服務(wù)+延伸服務(wù)”，明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的環(huán)節(jié)確實(shí)很多，比如尋找買家客源和掛牌房源，帶看房源，匹配客源，撮合交易，按揭服務(wù)，贖樓和過戶，結(jié)清水電費(fèi)等。這個(gè)過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)價(jià)值并不相同。

因此，明示交易環(huán)節(jié)、各環(huán)節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、出具收費(fèi)清單是合理的，這既能讓交易雙方明晰經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，也能讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的分工更加細(xì)化、更加專業(yè)化，從而讓行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

中介小哥告訴筆者，經(jīng)紀(jì)行業(yè)簽約、過戶、按揭等，看似環(huán)節(jié)簡單明了，但前期要在房源、客源拓展，買賣雙方匹配，撮合并最后成交，要經(jīng)歷非常高頻率的、高人力投入的線上線下(行情300959,診股)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。比如，當(dāng)下的靜淡市，帶看10-20次才能確定一個(gè)潛在客戶，撮合3-5次甚至更多（有的挑燈夜戰(zhàn)）才能成交一套房源。實(shí)操中，很多買家賣家需求多樣多變、甚至挑剔。

因此，不能簡單看進(jìn)入成交的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。筆者認(rèn)為，前期業(yè)務(wù)拓展和維護(hù)、信息處理等是促成交易的基礎(chǔ)，也完全可以納入到服務(wù)鏈條中，并給予合理的定價(jià)。另外，對(duì)于客戶的延伸服務(wù)，比如為贖樓而過橋融資，為降低成本而選擇按揭銀行，甚至滿足客戶特色需求（例如學(xué)位房選擇、片區(qū)規(guī)劃咨詢、最佳買賣時(shí)點(diǎn)）等，對(duì)這些延伸服務(wù)付費(fèi)，也是合理的。

關(guān)鍵是，選擇是清晰的，付費(fèi)是透明的，信心是對(duì)稱的。做到這些，才能讓買賣雙方認(rèn)可經(jīng)紀(jì)服務(wù)是有價(jià)值的，愿意提供溢價(jià)服務(wù)，讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)成為有附加值的服務(wù)行業(yè)，成為一份體面的職業(yè)。

最后講一下，對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的治理，其實(shí)一直都是房地產(chǎn)管理的主題。比如，市場巡查，秩序整頓等，過去也有，甚至年年都開展，但往往一陣風(fēng)，過了就沒有然后了，處罰幾個(gè)冒頭的，一切照舊。

問題出在哪里呢？很簡單，沒有“抓手”。對(duì)于開發(fā)行業(yè)，從賣地、規(guī)劃報(bào)建、預(yù)售審批和竣工交付，可謂全鏈條的“硬核措施”，都在政府手里。對(duì)于中介行業(yè)來說，從業(yè)門檻很低，且提供的都是嘴皮子的服務(wù)，可謂“一身輕”，甚至可以打一槍換一個(gè)地方，咋監(jiān)管呢？

這次呢？希望能落地！

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