在市場深度調(diào)整期，房企和項目都在尋求能夠超越周期、實現(xiàn)業(yè)績“騰飛”的出路。傳統(tǒng)的銷售榜單僅對物業(yè)類型和區(qū)域進行分類，無法清晰直觀的展現(xiàn)出細(xì)分市場下，不同品類項目在各自領(lǐng)域的銷售表現(xiàn)。

當(dāng)下實踐中，商品房市場正在不斷下沉，細(xì)分領(lǐng)域下越來越多競爭者躬身入局。行業(yè)也需要打破僵局，開創(chuàng)新局，發(fā)掘更多的創(chuàng)新打法?？硕鸷蠀^(qū)域根據(jù)細(xì)分物業(yè)類型，新增各品類榜單，一方面希望給行業(yè)提供一些發(fā)展思考，另一方面希望通過多視角下穿市場，多渠道幫助購房群體找準(zhǔn)置業(yè)目標(biāo)。

“金三銀四”是房企搶收業(yè)績的關(guān)鍵時點。4月長沙內(nèi)五區(qū)新房成交增長雖有減速，但是市場“弱復(fù)蘇”的趨勢并未有明顯改變。

(資料圖片)

榜單緯度

洋房（4-7層）、超高層（＞33層）

住宅大平層、商業(yè)大平層（＞200㎡）

三房性價比（面積＞中位數(shù)，均價＜中位數(shù)）

四房性價比（面積＞中位數(shù)，均價＜中位數(shù)）

全裝修（2500元/㎡）、全裝修（3500元/㎡）

品類榜單

榜 單 解 讀

01

超高層為主導(dǎo)，洋房產(chǎn)品較為分化

2023年1-4月，長沙內(nèi)五區(qū)產(chǎn)品形態(tài)以超高層為主，整體供求比較為均衡。反之，洋房產(chǎn)品在改善置業(yè)浪潮下走上舞臺，2021年需求井噴供不應(yīng)求，后續(xù)供應(yīng)上漲，需求逐漸消耗后市場后續(xù)成交較為乏力。

1-4月，內(nèi)五區(qū)洋房總成交10.54億元，TOP10項目總金額9.96億元，貢獻了94%的業(yè)績。其中，TOP3頭部效應(yīng)顯著，門檻值破2億元。超高層總成交82.38億元，各梯隊較為均衡；但TOP1-3遙遙領(lǐng)先，其他項目拉開較大差距，腰部梯隊競爭激烈。

從區(qū)位上看，一南一北的谷山和洋湖垸板塊均憑借低密度、緊俏的生態(tài)資源成為高熱度的洋房置業(yè)之地，共6個項目上榜，業(yè)績達8.53億元，為榜十貢獻了約9成的業(yè)績。

谷山板塊中，萬科森林公園洋房以破三億的優(yōu)勢居榜首。項目組團位置優(yōu)越，產(chǎn)品力突出，加上優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、多公園環(huán)繞等高能配套，以破三億的優(yōu)勢居榜首。洋湖垸板塊中，中建鈺山湖自拿地即搖號備受關(guān)注，少數(shù)的集中供冷供熱+低密洋房的產(chǎn)品，更是持續(xù)帶動片區(qū)市場熱度，以2.66億元高居TOP2。

而超高層TOP10無明顯聚焦效應(yīng)，主要分布在熱門片區(qū)和高潛力板塊。如城市更新下紅星洞井板塊的中海星樾府；配套醇熟下高鐵新城板塊的德奧上河城章、建發(fā)玖洲觀瀾，以及高起點高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃打造下梅溪湖二期板塊的綠城招商桂語雲(yún)峯等。

02

大平層熱度高企，占據(jù)城市TOP資源

自2021年尤其是下半年以來，長沙住宅大平層熱度直線攀升。無論是住宅大平層還是公寓大平層，近年來均維持積極入市態(tài)勢，競爭加劇，但流速保持穩(wěn)定上行。

1-4月，內(nèi)五區(qū)住宅大平層TOP10成交金額為55.49億元，占總成交67%。上榜項目均占據(jù)城市不可復(fù)制的資源，或位置優(yōu)越、或價值高能、或配套醇熟。其中，運達會展灣憑借配套引入、商業(yè)落地、城市共建等一系列動作，準(zhǔn)現(xiàn)房打造眼見為實的產(chǎn)品力，以11.20億元強勁實力奪得頭籌。

商業(yè)大平層TOP10金額達9.96億元，占總成交99%。前十項目業(yè)績差距明顯，僅前4名業(yè)績破億。其中，強景觀資源的占有是商業(yè)大平層的首要驅(qū)動力，完善的配套為其加分項，與其他大平層項目競爭上形成優(yōu)勢。

03

性價比榜首破2億，三四房占比較均衡

“性價比”評價維度是面積大于月度中位數(shù)，均價小于月度中位數(shù)，按成交金額排名。2023年1-4月長沙內(nèi)五區(qū)三房、四房面積和均價中位數(shù)分別為：117㎡、12367元/㎡和143㎡、13899元/㎡。三房、四房性價比TOP10金額分別為13.85億元、12.41億元。

三房性價比中，長沙北中心保利時代以2.44億元位列榜首。項目位于開福區(qū)秀峰鵝羊板塊，近地鐵1號線鵝羊山站，自建清水塘第二小學(xué)和長郡雙語實驗中學(xué)，業(yè)主配套入讀享受九年優(yōu)質(zhì)教育，同時自建大型商業(yè)綜合體。項目1-4月三房均價10763元/㎡，首付門檻低，配套優(yōu)質(zhì)，且央企交付有保障，成為剛需群體的認(rèn)可的項目。

四房性價比榜單中，各項目均價呈現(xiàn)較大差異。其中，建投象山國際值得關(guān)注，是TOP10中少有的均價低于11000元/㎡的項目。項目位于大洋湖輻射片區(qū)，千億國企打造約80萬方品質(zhì)山居大盤，配套齊全，性比價突出。

04

全裝修競爭激烈，高端項目集中度高

長沙全裝修配置在2018年政策限制下進入2500元/㎡的橫盤階段，市場快速上升，當(dāng)前在配置及品牌上均有所突破；同時改善需求推動下，全裝修售價突破到3500元/㎡甚至更高，高端項目以國際一線品牌為首選。

全裝修榜單中，2500元/㎡整體較為均衡，各項目金額接近，尤其腰部梯隊之間競爭差距僅0.5億元左右。對比之下，3500元/㎡中，TOP3項目金額集中度高，占比達50%，銷售優(yōu)勢明顯。

2500元/㎡的全裝修標(biāo)準(zhǔn)中，TOP1-2均來自中海地產(chǎn)，且成交金額紛紛破十億元。中海星樾府是中海地產(chǎn)聯(lián)合城市煥新落子紅星的輕奢住區(qū)，運用中海地產(chǎn)第六代全裝修技術(shù)，升級引入“中央空調(diào)+地暖二聯(lián)供”，節(jié)能約40-50%，實現(xiàn)以水為媒介的制冷制熱，大大提高居住舒適度。中海寰宇天下配備中央空調(diào)，選用格力、施耐德等一線大牌，融入智慧居家系統(tǒng)，成為片區(qū)品質(zhì)榜樣。

憑借在高端項目上持續(xù)深耕不斷創(chuàng)新的成功經(jīng)驗，運達地產(chǎn)在3500元/㎡的全裝修榜單中，同樣也有兩個項目上榜。運達會展灣、運達濱河廣場均打造運達招牌式的豪華交付模式，全裝修標(biāo)準(zhǔn)5000+元/㎡，超出3500元/㎡的部分贈送，滿足高端客群對生活的追求，部分樓棟柜體、家具、電器一應(yīng)俱全，可以直接拎包入住。良好的客戶口碑，高品質(zhì)的裝修配置，成就項目業(yè)績長虹。

細(xì)分物業(yè)類型的各品類榜單中，從劃分類型來看，各品類項目兩級分化較明顯，改善和剛需客群呈現(xiàn)不同趨勢。從成交金額來看，各項目差距較小，寡頭效應(yīng)逐漸消失，TOP10項目多以典型開發(fā)商主力在售項目為主。未來供應(yīng)端穩(wěn)步放量、營銷端抓住節(jié)點等多舉措下，回暖基礎(chǔ)將得到鞏固。

來源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

審核/蔡嫣

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