廣州塔下的城中村，琶洲旁的“巨無霸”舊改——赤沙村舊改，剛剛表決結(jié)果出爐， 最終以98.75%同意率表決通過！

意味著，赤沙村舊改項目的選址、分期、集轉(zhuǎn)國、拆補方案就此敲定！

(相關(guān)資料圖)

圖源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)悉，該村最新的年度工作計劃：2023年10月，啟動《實施方案》社員批后表決；2023年11月，開始動遷簽約工作、12月開始拆除房屋。

項目基本情況

赤沙村位于海珠東北部，緊挨新滘東路、華南快速路，北側(cè)與琶洲會展中心一河之隔，與琶洲CBD咫尺之遙，沿新滘東路、江海大道驅(qū)車20分鐘可達珠江新城。

此外，附近有規(guī)劃在建的地鐵18號線、12號線、11號線，赤沙滘站就在其南側(cè)，軌道交通便利，未來一站即達琶洲CBD。地理位置十分優(yōu)越。

圖源：廣州海珠發(fā)布

值得一提的是，今年年初，《琶洲南區(qū)城市設(shè)計深化及控制性詳細規(guī)劃》正式獲的市政府批復(fù)同意，規(guī)劃總用地面積約367公頃，體量超過半個珠江新城。

根據(jù)規(guī)劃，這一片區(qū)將打造成琶洲地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展典范及大灣區(qū)“數(shù)字+”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)新高地。

在用地布局上，自然以商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公服市政設(shè)施用地為主，宅地基本上只有兩大片。

一個是已經(jīng)出讓了的赤沙車輛段地塊，另一個就是赤沙村。

琶洲南區(qū)批復(fù)規(guī)劃

項目改造總用地面積69.38萬平，改造范圍內(nèi)總建筑面積152.86萬平。項目片區(qū)居民情況：居民1854戶，戶籍人口4187人。

赤沙村舊改最早始于2009年，至今經(jīng)歷了12年長跑，過程也頗為蜿蜒曲折。

1、2009年8月，富力與赤沙聯(lián)社簽訂改造意向書。但由于城市更新舊改周期較長，舊改前期工作差不多長達十年，直到2018年，赤沙村才完成舊改意愿表決工作。

2、2019年4月11日，赤沙舊改選擇合作意向企業(yè)表決結(jié)果的公示，與會的108名代表，有58人不同意富力作為合作企業(yè)，同意率僅為43.52%。

3、2019年4月17日，萬科提交資料，正式報名參與赤沙村舊改項目，但由于不符合相關(guān)條件及要求，無緣赤沙舊改。

4、2019年4月22日到25日，另一競爭者保利帶領(lǐng)約800名赤沙村村民參觀琶洲村，承諾以廣州舊改項目最高標準作安置補償，終究未能通過意向合作企業(yè)資格審查。

5、2020年6月，富力+保利簽約成為赤沙舊改的合作意向企業(yè)。按照3月掛出的赤沙村舊改招標文件，規(guī)定該舊改項目“不接受聯(lián)合體申請”，也就是說，富力、保利兩強，只能二選一。

6、2021年4月，富力以超98%的同意率，88億的競價成為赤沙村更新改造項目合作企業(yè)。

值得一提的是，該次表決會議明確了改造的時間節(jié)點：2023年12月31日前全部安置房開工建設(shè)，2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。

項目拆遷補償標準

先看看大家最關(guān)心的貨幣補償，村民的實方補償26440元/㎡，虛方2.5萬/㎡，還有一些搬家費和獎勵費等。

最大手筆的，應(yīng)該是9.45億元的那筆拆遷改造金額，用于作為村民額外的拆遷獎勵。

這筆錢，約占了項目改造成本的1/10，支付完剩下的，還可歸赤沙聯(lián)社所有。

而安置補償標準具體如下，村民有證的按證載1:1或建基X4層取最大值，大家可以參詳參詳：

值得一提的是，在臨遷費的支付上，可謂相當大手筆。

方案透露，符合條件的被拆遷人，按集體物業(yè)臨遷費不低于60元/㎡，私人房屋不低于40元/㎡的標準發(fā)放。

標準沒什么太令人驚訝的地方，重點是，合作協(xié)議承諾首次臨遷費一次性發(fā)放三年！這就直接與廣州大部分舊改項目拉開差距。

表決方案來源：村民爆料

如果村民證載面積只有100㎡，光是臨遷費一次性就能至少到賬14.4萬元（按40元/㎡計）。

項目改造方案曝光！

此外，關(guān)于赤沙舊改如何改造，其實在這次表決案中也有體現(xiàn)。

據(jù)規(guī)劃，赤沙村舊改將總共分為19個地塊。其中：

復(fù)建住宅地塊9塊，用地面積16.14萬㎡；

復(fù)建商業(yè)地塊3塊，用地面積4.43萬㎡；

融資住宅地塊2塊，用地面積3.62萬㎡；

融資商業(yè)地塊5塊，用地面積7.26萬㎡。

整個項目，將分為三期推進。

一期總建面65.56萬㎡。其中融資住宅14.42萬㎡，融資區(qū)和復(fù)建區(qū)將配建1所幼兒園、1所托兒所和一所小學(xué)。

二期和三期則不再有融資住宅。

二期總建面約60萬㎡，其中融資區(qū)以商辦為主，復(fù)建區(qū)將建設(shè)1所小學(xué)+1所中學(xué)。

三期總建面約41.53萬㎡，其中融資區(qū)同樣只規(guī)劃商辦，復(fù)建區(qū)則以集體物業(yè)為主。

可以看到，整個赤沙舊改中，融資住宅，即商品房的占比非常小，總體量不過14.42萬㎡，只是一個中小體量樓盤的水平，整體是以商辦和復(fù)建房為主。

不過，這超80萬㎡的復(fù)建房，還是有機會攪動下市場。

根據(jù)改造方案，之后赤沙村的集體建設(shè)用地，將申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。屆時，回遷房權(quán)屬證將變?yōu)閲蟹慨a(chǎn)證，只要補交土地出讓金，即可合法上市流轉(zhuǎn)，跟普通商品房一樣擁有70年產(chǎn)權(quán)。

雖說其價值，肯定與商品房有一些差距，但也是對琶洲市場的一大補充。

素材來源：赤沙經(jīng)濟聯(lián)合社公眾號、拆神、

廣州PLUS、在灣區(qū)等

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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