今日，位于廣州海珠區(qū)琶洲南側(cè)的赤沙村《城改項(xiàng)目實(shí)施方案》終于敲定。

(資料圖)

關(guān)于赤沙村項(xiàng)目選址方案、分期建設(shè)方案、舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地、私人住宅拆遷補(bǔ)償安置方案等一致高票通過。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

根據(jù)最新消息，赤沙村將于今年11月開始動(dòng)遷簽約工作，12月開始拆除房屋。

赤沙村舊改搞了十幾年，這次終于提上日程了。

關(guān)于赤沙村舊改一直爭(zhēng)議不斷，有人認(rèn)為是肥肉，也有人認(rèn)為是燙手山芋，有村民笑了，也有居民在組建律師團(tuán)……

那么，我們不妨好好算一筆賬。

成本88.1億，融資住宅僅3.62萬㎡

赤沙村舊改規(guī)模不小，總用地面積約61.55公頃，幾乎是天河獵德村（33.51公頃）的兩倍。

即使只看規(guī)劃總建筑面積約167.10萬㎡，也略大于獵德村（142.9萬㎡）。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

早在2010年公布的《廣州新城市中軸線南段地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，赤沙村改造就被記在冊(cè)上。

但十幾年來，多個(gè)房企想介入赤沙村，都連連碰壁。

赤沙村民表示，“幾年前，保利都來這辦公了，辦公點(diǎn)就在村牌坊那邊。但幾個(gè)月后，又撤了”。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

直到2021年5月，經(jīng)過村民代表公開投票表決，富力才正式成為赤沙村更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。

據(jù)資料顯示，赤沙村改造總成本約88.1億，僅安置成本就高達(dá)67.12億。當(dāng)前補(bǔ)償方案，僅給村民的額外拆遷獎(jiǎng)勵(lì)就不少于9.45億。

但開發(fā)商融資住宅地塊只有2塊，凈用地面積只有3.62萬㎡，體量小到不少人質(zhì)疑開發(fā)商的利潤(rùn)空間。

赤沙村總建筑面積約167.10萬㎡，但復(fù)建區(qū)占115.73萬㎡，融資區(qū)僅有51.37萬㎡。

其中，融資住宅建筑面積約14.42萬㎡，融資商業(yè)約35.36萬㎡。

此外，赤沙村地段得天獨(dú)厚，與琶洲核心區(qū)直線距離不到1公里，西側(cè)就是琶洲南TOD，還緊鄰海珠濕地公園。

這也是曾被不少開發(fā)商視為“肥肉”的原因之一。

“參照赤沙村周邊房?jī)r(jià)，即使按照13萬/平均價(jià)來算，那住宅部分貨值也有100多億，不至于虧”業(yè)內(nèi)人士坦言。

村民：額外獎(jiǎng)勵(lì)9.45億

根據(jù)當(dāng)前補(bǔ)償方案，赤沙村村民除了臨遷費(fèi)補(bǔ)助和復(fù)建安置房補(bǔ)償，還有不少于9.45億的額外拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。

這是什么概念？根據(jù)補(bǔ)償方案，村民是按現(xiàn)狀面積800元/㎡來領(lǐng)取這份獎(jiǎng)勵(lì)。

比如村民A有一棟宅基地，建基100平，蓋了6層樓，所以現(xiàn)狀面積600平，可以額外拿到48萬補(bǔ)償。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

臨遷費(fèi)方面，村民是40元/㎡/月，一次性發(fā)放3年。但臨遷費(fèi)是根據(jù)確定的回遷安置面積來算，不含棄產(chǎn)面積、權(quán)益面積、非村民無證房屋回遷融資公寓面積。

以上述村民A為例，如果他那一棟宅基地是有證的，那么他的回遷面積是100平*4=400平，所以可以一次性拿到臨遷費(fèi)：400*40*12*3=57.6萬。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

村民A還可以領(lǐng)取600-400=200平超建面積補(bǔ)償：200*1500=30萬。

此外，還有搬家費(fèi)：600*10=6000元。

粗略來算，村民A一棟宅基地除了后續(xù)的回遷房，還可獲得現(xiàn)金賠償：48+57.6+30+0.6=136.2萬。

當(dāng)然，相比回遷房?jī)r(jià)值，這些現(xiàn)金補(bǔ)償都只是開胃菜。

根據(jù)方案，村民有證被拆遷房屋回遷安置面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按“證載1:1或建基X4層，取最大值”執(zhí)行，全部補(bǔ)償復(fù)建住宅，其中權(quán)益面積按5000元/平購(gòu)買（村社收取）。

村民無證被拆遷房屋回遷安置面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，是按“建基X4層”計(jì)算，這與上述有證物業(yè)區(qū)別不大。

但在補(bǔ)償物業(yè)形態(tài)方面，無證的140㎡以內(nèi)補(bǔ)償復(fù)建住宅，剩余面積補(bǔ)償融資公寓。

其中權(quán)益面積按6250元/㎡購(gòu)買（富盛收取），或者按75%計(jì)算回遷安置面積（免收購(gòu)買款）。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

還是以村民A為例，如果他這棟建基100平的房子，產(chǎn)權(quán)證明有350平，那么他可以獲得400平賠償。

這意味著什么呢？以赤沙村周邊13萬/平的房?jī)r(jià)來算，相當(dāng)于該村民資產(chǎn)超5000萬。

非村民：“1棟樓”變成“1套房”？

以上補(bǔ)償都是針對(duì)村民而言，而且都是被拆遷房屋有證的村民。其實(shí)，在赤沙村還有不少非村民。

傳聞，非村民住宅大約有300棟，部分有證，部分無證。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

根據(jù)方案，非村民有證被拆遷房屋回遷安置面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按“證載面積、現(xiàn)狀面積或280㎡，取最小值”執(zhí)行。

補(bǔ)償物業(yè)是120㎡以內(nèi)補(bǔ)償復(fù)建住宅，120㎡至280㎡補(bǔ)償融資公寓?，F(xiàn)狀超過280㎡且有證已建部分的面積給予貨幣補(bǔ)償12500元/平。

非村民無證被拆遷房屋回遷安置面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按“現(xiàn)狀面積或80㎡取最小值”執(zhí)行，而且全部補(bǔ)償融資公寓。

赤沙村實(shí)景圖 地產(chǎn)少年攝

這比村民的賠償方案就坑很多。

舉個(gè)例子，市民B早期從村民那購(gòu)買了一宗宅基地，建基面積100平，并通過公證取得相關(guān)證件，現(xiàn)在蓋了6層樓。

按照當(dāng)前賠償方案，100平*4=400平＞280平，取最小值，那么市民B可獲得的賠償：120㎡復(fù)建住宅，160㎡融資公寓，剩下120㎡按照12500元/㎡，也就是150萬。

如果是非村民，當(dāng)前被拆遷房屋又是無證的，那么赤沙村拆遷紅利基本沒他什么事了。

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