導語

【資料圖】

廈門、南京今日的土拍均以較高的熱度收場，整體仍呈現(xiàn)局部火熱、整體分化的格局。

◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗

5月10日，廈門、南京同日迎來集中供地出讓。作為年內首次土拍，廈門首拍雖然僅有3宗地塊，卻呈現(xiàn)出超高熱度，2宗地進入搖號環(huán)節(jié)，其中1宗高達88家房企參與搖號，整體溢價率達到10.39%；南京也延續(xù)了首輪的熱度，本次3宗地塊搖號成交，整體溢價率持續(xù)攀升至9.23%。

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廈門：稀缺供應+倒掛顯著助推土拍火熱華南央國企悉數(shù)“登場”

島內供應稀缺、房價堅挺支撐土拍火熱

自2015年到2022年，廈門含宅用地總成交建面為1705萬平方米，而成交的普通住宅建面為1751萬平方米，土地呈現(xiàn)供不應求的局面。

細化到區(qū)域層面則更加明顯，島內作為廈門最為核心的區(qū)域，由于受到天然地理因素的限制，土地供應連讀多年處于低位，2021年和2022年，在島內提升土地供應量的情況下，島內的土地成交建面才占全市總成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。

而島內的商品住宅成交來看，成交規(guī)模有所起伏，但均價持續(xù)走高，2022年島內商品住宅的成交均價已達70289元/平方米。

綜合來看，土地供應的持續(xù)稀缺、房價的一路走高和本次土拍降配建的轉變，在三者共同作用下，本次土拍的高熱已經可以預見。

優(yōu)質地塊一二手房倒掛近3萬元/平方米，提振房企競拍積極性

本次集中供地是廈門年內首次含宅地塊供應，整體來看延續(xù)了“體量小、地塊精”的供應方式，一共僅有3宗地塊，總建筑面積為26.6萬平方米。

3幅地塊中有2幅位于湖里區(qū)五緣灣板塊，另1宗則位于翔安區(qū)彭厝板塊。五緣灣板塊向來是廈門市場的熱門板塊，本次的2宗地塊也備受關注；翔安區(qū)彭厝地塊雖然位于島外，但地塊周邊地鐵站、教育資源等配套齊全。

結合周邊市場來看，五緣灣的2宗地銷售限價均為7.2萬元/平方米，周邊二手房售價已接近10萬元/平方米，一二手房倒掛，未來項目的銷售火爆已經可以預見；翔安區(qū)彭厝地塊銷售限價3.7萬元/平方米，與周邊市場價格相當。

此外，湖里區(qū)P06號的最低戶均面積可達90㎡，符合島內近兩年需求“趨小化”的走勢，也填補了小戶型產品的空白。降低戶均面積有利于大幅降低總價、降低購房門檻，進一步為項目未來的去化添利。

島內、島外熱度“冰火兩重天”，央國企是廈門土拍主力

在優(yōu)質地塊+稀缺供應的推動下，本次土拍熱度較去年大幅回溫：島內湖里區(qū)的2宗都在開拍后迅速進入搖號環(huán)節(jié)，參加搖號的房企數(shù)量分別達到88家和34家，翔安區(qū)彭厝地塊則以底價成交，島內外地塊成交產生明顯差異。

兩宗搖號地塊中，招商蛇口以63.7億元搖中湖里區(qū)2023P06號地塊，成為招商自2017年以后在廈門拿下的第一宗含宅地塊，有效補充了招商蛇口在廈門的土地儲備。另一宗搖號地塊則由杭州運川拿下，成交總價24.75億元，樓板價50510元/平方米。此外，底價成交地塊則由長期深耕廈門的本土國企國貿地產競得。

值得注意的是，由于地塊起拍價本身較高，因此資金實力相對雄厚的央國企是土拍的主力軍，從報名情況來看，華南央國企占據多數(shù)。

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南京：二批次土拍局部火熱、整體分化溢價地塊均由央國企所得

供地質量不減，多宗優(yōu)質地塊意向房企超10家

南京第二輪集中供應共掛牌11宗含宅地塊，其中1宗在開拍前一天終止出讓，剩余10宗地塊總建面達到87.6萬平方米，棲霞、雨花臺和江寧各掛牌2宗，溧水、秦淮、浦口和鼓樓則均出讓1宗含宅用地。

整體來看，本批次的地塊供應體量、質量都與第一批次相近，依然有幾宗相對亮眼的優(yōu)質地塊，例如江寧區(qū)G16號百家湖地塊、雨花臺區(qū)G14號核心地塊和棲霞區(qū)G20號燕子磯地塊等，意向參拍房企都超過10家以上。

其中G16號地塊是去年曾經上架后延期出讓的地塊，本次再度掛牌起拍樓板價下降約5000元/平方米，進一步利好房企。

據不完全統(tǒng)計，江寧區(qū)G16號吸引了最多房企參拍，包含華潤、萬科、招商、保利、金地、華發(fā)、廈門國貿等國央企，也有少量民企如龍湖、大家、偉星、中天美好等；

其次棲霞區(qū)G20號、雨花臺區(qū)G14號和秦淮區(qū)G13號地塊參拍人數(shù)也超過10家，招商、華潤、保利、金地等國央企仍然是報名主力。

4宗地搖號、溢價率達9.28%，延續(xù)局部火熱、整體分化的趨勢

本次成交的10宗地塊，共有3宗地拍至最高限價，進入搖號階段，另外還有2宗地有溢價，剩余5宗地則是底價成交。從近兩輪土拍的溢價率分布可以看出，搖號成交或底價成交地塊幅數(shù)占比更高，而普通溢價成交的地塊幅數(shù)占比總是最低，局部火熱、整體分化的格局并未發(fā)生改變。

整體溢價率達到9.28%，與上一輪次相比提升了1.3個百分點。從2021年集中供地開始以來，南京土拍整體溢價率由高位大幅跌落至谷底，今年重新有所好轉。實際上結合商品房市場熱度來看，南京本月樓市熱度有所消退，房企推盤積極性也有所下滑。土地市場熱度能夠維持高位一方面是受到優(yōu)質地塊的影響，另一方面則是近期房企在核心城市投資核心地塊的熱情有所上升，但城市內部依然存在很明顯的分化現(xiàn)象。

溢價地塊均由央國企拿下，民企投資積極性仍待修復

從成交結果來看，國央企毫無疑問仍是本場土拍的主力：10宗地塊中有6宗由國央企競得，剩余4宗地塊則由民企和城投公司均分。

值得一提的是，所有的溢價地塊均有國央企競得：3宗搖號地塊分別歸屬于國貿地產、建發(fā)房產和象嶼地產，3家房企均是來自福建的國企。而保利和金地則通過多輪競拍分別以24.1億元、10.7億元競得G13和G19號地塊，溢價率分別為11.06%和7.03%。此外葛洲壩底價獲得鼓樓區(qū)G21號地塊。

可以看出，民企、地方城投拿地不僅拿地幅數(shù)少于國央企，所獲地塊的熱度也遠遠低于國央企所獲得的熱點地塊。一方面體現(xiàn)出民企的投資的積極性目前仍未修復，參加熱點地塊的競拍、搖號積極性不如國央企；另一方面也體現(xiàn)出，總價較高的熱點地塊對民企的資金要求也更高。

03

總結

整體來看，廈門、南京今日的土拍均以較高的熱度收場，整體仍呈現(xiàn)局部火熱、整體分化的格局，也從側面反映了在當前市場筑底回暖階段房企拿地謹慎程度，其策略仍是焦抗風險能力強、安全性高的一二線核心區(qū)域，且以高周轉、流速快、利潤足的項目為主。

且從參拍房企來看，無論是地價偏高的廈門還是市場化更高的南京，均是央國企占據絕對主力，換而言之，短期土地市場火熱更多來自優(yōu)質地塊的吸引，以及資金雄厚的央國企調倉、優(yōu)化土儲結構的支撐。反觀民企，在市場復蘇動能轉弱之下，銷售的壓力導致投資節(jié)奏恢復低于預期。

因此，未來土地市場依舊會延續(xù)點狀回暖、城市分化、區(qū)域分化走勢，優(yōu)質地塊推出以及房企一致的“收斂聚焦”策略，使得熱度在“僧多粥少”下仍能維持。

-The End-

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