朋友們，我最近吃到了一個(gè)大瓜！

大家還記得，在首輪拍地中巨火的番禺迎賓路地塊嗎？

當(dāng)初地塊還處在掛牌狀態(tài)時(shí)，就已經(jīng)獲得了17輪出價(jià)，直接以15%的溢價(jià)封頂，直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)！

【資料圖】

還沒正式開拍就進(jìn)入搖號(hào)，這也是近2年來的土拍中，第一宗火成這樣的地塊！

當(dāng)時(shí)爭(zhēng)奪這宗地塊的房企高達(dá)16家，據(jù)說出價(jià)現(xiàn)場(chǎng)“硝煙味十足”，出價(jià)節(jié)奏巨快。

能讓一眾開發(fā)商如此不淡定，可見這塊地的素質(zhì)有多高。

而最近我們收到猛料，熱度超高的迎賓路地塊，最終確定由龍湖操盤！

誰(shuí)懂啊家人們，這種強(qiáng)強(qiáng)組合，就像當(dāng)年百達(dá)翡麗跟蒂芙尼的“世紀(jì)聯(lián)名”，直接把產(chǎn)品的期待值，干到了天花板級(jí)別！

這塊地

為什么受關(guān)注？

為什么這么多家開發(fā)商“搶破頭”都要爭(zhēng)這塊地？

因?yàn)檫@塊地本身，就已經(jīng)集齊了“天時(shí)地利”。

說到今年樓市最火的區(qū)域，大家第一反應(yīng)肯定會(huì)是番禺。

番禺樓市的火熱背后，離不開產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。而說到番禺的產(chǎn)業(yè)核極，不得不提萬(wàn)博。

一位規(guī)劃大佬說過，萬(wàn)博的規(guī)劃高度，比肩當(dāng)年的珠江新城，所有政策、配套都傾斜，廣州鉚足了勁要把這里打造成龍頭。

萬(wàn)博航拍，圖源廣州番禺發(fā)布

為什么要把萬(wàn)博打造成龍頭？因?yàn)閺V州苦單中心發(fā)展局面久矣，而萬(wàn)博既位于城市中軸的南端，南站+長(zhǎng)隆又為它帶來強(qiáng)大人流基礎(chǔ)，有發(fā)展世界級(jí)商圈的先天條件。

萬(wàn)博的崛起，是擴(kuò)大廣州城市格局勢(shì)在必得的布局。

所以近兩年，我們看到萬(wàn)博無論產(chǎn)業(yè)或商業(yè)，崛起速度都像開了掛。

Teme、希音、歡聚時(shí)代、攜程、海大集團(tuán)、虎牙直播等超級(jí)獨(dú)角獸和世界500強(qiáng)大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部都設(shè)在萬(wàn)博，更有超過2萬(wàn)家企業(yè)，2座百億營(yíng)收寫字樓，5座十億營(yíng)收寫字樓瘋狂“吸金”。

萬(wàn)博CBD航拍圖

前段時(shí)間，萬(wàn)博官宣擴(kuò)容近5倍，擴(kuò)容后的萬(wàn)博，相當(dāng)于把最牛的產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都拉到一張桌子上，打造以文商旅為主題，集商務(wù)、消費(fèi)、文旅為一體的國(guó)際消費(fèi)核心商圈。

再加上天河城、山姆會(huì)員店、K11、新鴻基ICC、華潤(rùn)萬(wàn)象系都來了，這些頂流商業(yè)落在萬(wàn)博，說明一點(diǎn)：

萬(wàn)博的消費(fèi)力能同時(shí)支撐三個(gè)頂流商場(chǎng)打擂臺(tái)。

同時(shí)，頂流商業(yè)的進(jìn)駐，也會(huì)反哺片區(qū)的商業(yè)檔次，吸引更多的高端人群在此扎根生活。

捋下來不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)博的火、番禺的火，已經(jīng)形成了一個(gè)閉環(huán)，萬(wàn)博與珠江新城南北輝映，吸引著一眾改善客和高端買家沿著南拓中軸，與番禺“雙向奔赴”。

扒一扒番禺近兩年的新房成交情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)總價(jià)500萬(wàn)以上的改善類產(chǎn)品成交套數(shù)逐年走高，短短2年時(shí)間，成交套數(shù)漲幅高達(dá)120%。

而產(chǎn)業(yè)遷移的“主干道”——南拓中軸沿線，自然最先吸引高端買家關(guān)注，沿線新盤近兩年的成交均價(jià)也一路抬升。

這塊地

厲害在哪里？

說到南拓中軸上近兩年風(fēng)頭最盛的改善住區(qū)，不少人第一時(shí)間會(huì)想起萬(wàn)博。

實(shí)際上，番禺北部，才是這股改善置業(yè)潮率先涌入的第一站。

早在萬(wàn)博還未成型時(shí)，番禺北部就憑借臨江優(yōu)勢(shì)，及與中心城區(qū)更近的距離，吸引了許多改善客群，率先發(fā)展成老牌豪宅區(qū)。

片區(qū)的星河灣開啟了番禺的豪宅時(shí)代，錦繡銀灣當(dāng)年也是比肩中心城區(qū)的豪宅。2010年時(shí)，錦繡銀灣的復(fù)式產(chǎn)品毛坯價(jià)賣到2萬(wàn)/平，而海珠光大花園中海錦榕灣的售價(jià)不過也才2.3萬(wàn)/平。

番禺北部才是番禺改善領(lǐng)域的“祖師爺”，只不過因?yàn)槠瑓^(qū)已多年無新增宅地出讓，改善需求才進(jìn)一步南移，涌向萬(wàn)博。

即便如此，仍有不少改善買家愿意為環(huán)境及改善氛圍買單，片區(qū)部分樓齡近20年的二手大平層價(jià)格接近8萬(wàn)/平，妥妥占據(jù)著廣州向南的房?jī)r(jià)天花板。

在這樣的背景下，我們?cè)賮砜纯从e路地塊的第二個(gè)特點(diǎn)：

這是從2010年至今，番禺北部出讓的唯一一宗望江宅地。

至此，番禺北部核心區(qū)內(nèi)能夠望江的宅地基本開發(fā)完畢，再有江景新盤面世的可能性幾乎為0。

如果說番禺已經(jīng)位于巨人的肩膀上，那這塊地相當(dāng)于在巨人的肩膀上搭梯子，站上去就是改善標(biāo)桿。

再疊加如今番禺的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，更讓地塊成為無法預(yù)估價(jià)值的“限量版孤品”。

地塊南邊就是萬(wàn)博，北邊對(duì)望琶洲人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，既能夠緊貼番禺大的發(fā)展勢(shì)能，又是承接中心城區(qū)外溢改善需求的最佳載體。

不僅如此，它還具備番禺其他地塊都沒有的特點(diǎn)：

在老牌豪宅區(qū)醇熟改善氛圍的包圍下，抓住了番禺發(fā)展的脈搏，而且避開人群，對(duì)望珠江。

雖然地塊前方就是錦繡銀灣，但根據(jù)我們的航拍實(shí)測(cè)，地塊的東側(cè)依然能夠享受無遮擋的江景視野，距離江面非常近，視野很開闊。

當(dāng)飛機(jī)飛到中高層時(shí)，可以看到非常清晰的開闊江面，即便天氣不好的情況下，遠(yuǎn)處的番禺大橋依然清晰可見。換言之，未來地塊項(xiàng)目的中高層房源，基本都能享受到江景視野。

因此，早在地塊剛掛牌時(shí)，就有不少業(yè)內(nèi)專家點(diǎn)評(píng)：

這塊地的實(shí)際價(jià)值及可塑造空間，比萬(wàn)博的宅地還要高。

看到這里，不難理解為什么會(huì)那么多開發(fā)商會(huì)為了這塊地“大打出手”，因?yàn)榉e路地塊光是先天條件，就完美契合了改善客群對(duì)理想居住環(huán)境的期待。

在這樣的地塊上做產(chǎn)品，簡(jiǎn)直就是：

如魚得水，大有可為。

龍湖這一次

會(huì)放什么大招？

在得知迎賓路地塊由龍湖操盤之后，雁姐感嘆了一句：

有的開發(fā)商是借地塊的光，有的開發(fā)商可以提升地塊的價(jià)值。

很明顯，龍湖屬于后者。

回顧龍湖這些年在廣州打造的產(chǎn)品，每一次都能帶來新的驚喜。

我還記得，2014年龍湖首進(jìn)廣州，在牛奶廠打造龍湖首開·天宸原著。

龍湖首開· 天宸原著

我去踩盤時(shí)，第一次被落地飄窗的設(shè)計(jì)震驚。而如今我們常見的入戶掛鉤、多功能玄關(guān)柜、窗戶內(nèi)置百葉窗等交標(biāo)，我也是最先在龍湖的項(xiàng)目里看到的。

當(dāng)然，更能證明龍湖首開·天宸原著產(chǎn)品力的成績(jī)，還是開盤45天銷售15億元的記錄，連續(xù)半年穩(wěn)坐天河銷冠，更一舉奪得2020年國(guó)家級(jí)權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)——廣廈獎(jiǎng)！

2017年，龍湖在白云山畔打造了首開龍湖·天奕，拉開了白云10萬(wàn)+時(shí)代的序幕，成為廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅榜首。

現(xiàn)在大平層產(chǎn)品最流行的“L型邊廳”，早在當(dāng)年天奕開樣板間時(shí)，我就已經(jīng)見識(shí)過。而且天奕是我見過為數(shù)不多、能把園林實(shí)景做得比效果圖還好看的項(xiàng)目。

天奕天際樣板間·客廳

龍湖進(jìn)入灣區(qū)至今，已經(jīng)9年了。每一次龍湖有新項(xiàng)目面世，很多媒體人甚至業(yè)內(nèi)同行都是抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)去看項(xiàng)目的。

龍湖的產(chǎn)品為什么能夠一直保持升級(jí)呢？給大家講個(gè)故事，龍湖有一個(gè)精裝善住體系，每年都會(huì)開展“聆聽計(jì)劃”，收集更新20000余條客戶心聲，進(jìn)行持續(xù)產(chǎn)品改進(jìn)。

這種對(duì)客戶需求的持續(xù)跟進(jìn)，就是龍湖產(chǎn)品能夠率先于行業(yè)迭代的底氣。

所以這次聽說龍湖操盤迎賓路地塊時(shí)，我的第一反應(yīng)就是：

在天宸、天奕之后，龍湖這次又要放什么大招？

天奕「奕境之弧」園林實(shí)景圖

經(jīng)過我一頓深扒，終于讓我扒到一些猛料：

據(jù)說這次龍湖會(huì)在迎賓路地塊引入全新的高端產(chǎn)品系！

雖然目前還沒有關(guān)于項(xiàng)目的更多信息流出，但是我們也找到了一些蛛絲馬跡。

2022年底至2023年初，龍湖發(fā)布了兩個(gè)全新的高端產(chǎn)品系列——御湖境和云河頌。

這兩個(gè)產(chǎn)品系，不僅凝練了龍湖30年打造高端產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，更是整理新一代客戶需求所打造的“高定產(chǎn)品”。

至于這兩個(gè)產(chǎn)品系的“市場(chǎng)殺傷力”，已經(jīng)在其他城市得到驗(yàn)證。

上海御湖境

去年底，龍湖在50天的時(shí)間里，5地同階段拿地、5地同步首發(fā)，直接給行業(yè)來了一場(chǎng)“強(qiáng)地震”。

其中，北京御湖境首開賣出15億！上海御湖境首開僅1個(gè)月，累計(jì)勁銷26億！合肥御湖境首開便創(chuàng)下8億戰(zhàn)績(jī)！泉州御湖境更直接占據(jù)市場(chǎng)1/4份額。

成都云河頌

成都的濱江云河頌，兩次開盤都在當(dāng)天售罄。天府云河頌僅亮相7天成交額就達(dá)到9億！西安云河頌首開火到搖號(hào)，熱銷7.7億！

西安云河頌外立面效果圖

無論是御湖境還是云河頌，無論在哪一個(gè)城市，都會(huì)帶來“爆款式開盤”。

雖然目前暫未知道，迎賓路地塊引入的產(chǎn)品系是御湖境還是云河頌，但我們結(jié)合這兩個(gè)產(chǎn)品系的“關(guān)鍵詞”，大膽猜測(cè)一下迎賓路地塊的亮點(diǎn)。

一，是千城千面。

這兩個(gè)產(chǎn)品系會(huì)結(jié)合所在城市的文脈特色，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)乜腿旱木幼∑萌プ霎a(chǎn)品，各位不妨猜一猜，龍湖迎賓路產(chǎn)品會(huì)如何跟廣州特色結(jié)合。

成都云河頌

二，是大平層。

兩個(gè)產(chǎn)品系主打的都是大平層產(chǎn)品，結(jié)合迎賓路項(xiàng)目獨(dú)特的江景資源，會(huì)如何在江景+大平層上玩出新花樣，也很令人期待。

三，是大師定制。

在產(chǎn)品研發(fā)和景觀設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)上，兩個(gè)產(chǎn)品系都會(huì)請(qǐng)來大師團(tuán)隊(duì)打造，而且還會(huì)帶來全新的景觀體系。

泉州御湖境

在迎賓路這種先天條件過硬的地塊上，龍湖攜全新產(chǎn)品系的加入，無疑補(bǔ)齊了番禺北沿江豪宅帶最后一塊拼圖。

至于龍湖迎賓路項(xiàng)目會(huì)給廣州市場(chǎng)帶來怎樣的驚喜，又會(huì)給板塊價(jià)值帶來怎樣的提振，一切答案，都會(huì)在項(xiàng)目面世之后揭曉。

后續(xù)我們?nèi)绻玫阶钚碌捻?xiàng)目信息，也會(huì)第一時(shí)間跟大家分享。如果不想錯(cuò)過項(xiàng)目的一手消息，可以掃碼添加企業(yè)微信，獲取更多內(nèi)幕猛料！

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