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即時看!這些房企的吸金能力,令人大受震撼

2023-05-15 08:07:22來源:明源地產(chǎn)研究

地產(chǎn)“黑鐵時代”,賺錢難是房企共同的困擾。數(shù)據(jù)顯示,去年有7成左右的房企“減收減利”,其中,約50%房企

地產(chǎn)“黑鐵時代”,賺錢難是房企共同的困擾。

數(shù)據(jù)顯示,去年有7成左右的房企“減收減利”,其中,約50%房企甚至出現(xiàn)凈利潤虧損,有的虧損面高達(dá)百億。

比慘的時代,不虧損已經(jīng)跑贏了大半同行,賺錢的房企更是鳳毛麟角。


(資料圖)

明源君對比了房企2022年財報,發(fā)現(xiàn)大部分房企確實挺拮據(jù)的。但即便如此,仍有少數(shù)優(yōu)等生保持著不錯的成績,獲利能力和盈利質(zhì)量都保持在上乘水平。這些房企究竟有哪些過人之處?

高成本低利潤

房企盈利能力整體滑坡

對房企來說,2022年是空前艱難的一年。

上市房企中,至今仍有一部分年報“難產(chǎn)“,而截至五月初,TOP50上市房企中,已發(fā)布財報的47家上市房企平均毛利率為12.95%,平均凈利率更是低至-10.51%。

房企的利潤整體滑坡,主要受過高成本所影響。

由于預(yù)售制及開發(fā)周期的原因,房企當(dāng)年的利潤表反映的是2、3年前的銷售情況。也就是說2022年結(jié)轉(zhuǎn)的項目,大多是2019-2020年獲取的地塊。

這兩年恰好是房地產(chǎn)繁榮年份,地價因市場爆火而水漲船高。多數(shù)房企也仍處于戰(zhàn)略擴(kuò)張階段,沖規(guī)模是最大的訴求。房企在拿地上對利潤率指標(biāo)的要求較為寬泛,為了達(dá)成規(guī)模目標(biāo),很多地塊甚至都是虧本賺吆喝。

再加上居高不下的融資成本,以及逐年走高的建安成本,項目利潤空間不可避免的遭受嚴(yán)重擠壓。

另外,由于多地尤其一二線城市普遍限價,項目的溢價空間極其有限,這也進(jìn)一步削弱了地產(chǎn)項目的賺錢效應(yīng)。

保利發(fā)展就直言,去年結(jié)轉(zhuǎn)的項目平均土地及平均建安成本較2021年分別提升約30.4%、0.3%。

素有“利潤王”之稱的中海地產(chǎn),同樣遭遇利潤下滑。2022年歸屬股東的核心凈利潤較2021年同比下降了28%。

不過,即便如此,保利發(fā)展、中海地產(chǎn)為代表的標(biāo)桿房企,其盈利能力在業(yè)內(nèi)依然遙遙領(lǐng)先的。得益于強(qiáng)大的成本管控能力及企業(yè)管理能力,這批企業(yè)在行業(yè)整體低迷的情況下表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性。

開源節(jié)流兩手抓

房企維持獲利能力的殺手锏

在大部分房企虧損的情況下,極少數(shù)的佼佼者依然取得了不錯的成績。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計,上市房企中,有5家房企的利潤(歸母凈利潤)過百億,分別為華潤置地、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、萬科集團(tuán)及保利發(fā)展。

這些房企在毛利率、凈利率同樣處于領(lǐng)先水平。其中,最值得關(guān)注的是凈利潤率,這項指標(biāo)反映了房企的綜合管理能力,比如說投資精準(zhǔn)、成本管控、精益建造等。

去年,大部分房企在這方面表現(xiàn)都不如人意。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2022年典型上市房企中,有約90%出現(xiàn)凈利率和歸母凈利率下降。

絕大部分房企下滑的同時,不同房企凈利率水平的差距也進(jìn)一步拉大。

從房企披露的數(shù)據(jù)來看,去年房企的盈利水平可分為三檔:第一檔是虧損的,凈利潤率為負(fù);第二檔是薄利型的,凈利率為個位數(shù);第三檔是盈利水平表現(xiàn)較為理想的,凈利率基本在10%左右。

得益于良好的成本及費(fèi)用控制能力、業(yè)務(wù)布局領(lǐng)先性等優(yōu)勢,少部分房企的獲利能力依然跑贏大部分同行。

部分房企的盈利數(shù)據(jù)

1、向管理要效益,嚴(yán)控三費(fèi)的支出

“向管理要效益”,是地產(chǎn)薄利時代幾乎所有房企的共識。不難發(fā)現(xiàn),這兩年房企紛紛在內(nèi)部管理上發(fā)力,調(diào)整組織架構(gòu),優(yōu)化人才隊伍,簡化管理流程……諸如此類的動作,無非是希望通過內(nèi)部變革推動降本增效。 ?

從目前來看,頭部央國企在費(fèi)用管控上收效更為明顯。

以營銷費(fèi)用為例,受樓市低迷影響,房企獲客難度大增,許多房源都在打折出售,營銷費(fèi)率普遍面臨上升壓力。而部分國央企的營銷費(fèi)率不增反降。

以保利發(fā)展為例,去年通過加強(qiáng)各項費(fèi)用管控,管理費(fèi)用支出47.44億、銷售費(fèi)用支出75.30億、財務(wù)費(fèi)用支出 36.86億,三費(fèi)費(fèi)率約為5.6%。管理費(fèi)用率同比下降0.22個百分點(diǎn)。

華潤置地的三費(fèi)費(fèi)率同樣有所下降。去年華潤置地銷售及市場推廣支出及行政支出58.9億元,占營業(yè)額比重為2.8%,同比下降0.1個百分點(diǎn);一般及行政支出53.86億元,占營業(yè)額比重為2.6%,同比下降0.2個百分點(diǎn)。

這些數(shù)據(jù),放在整個行業(yè)都是相當(dāng)不錯的表現(xiàn)。

三費(fèi)數(shù)據(jù),反映的是房企精益管理方面的實力,其背后,都是房企一整套的管理組合拳。

比如去年房企紛紛布局,投資更為集中,隨著管理半徑縮小,管理效率提升的同時,區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)資源共享,有利于營銷費(fèi)用的降低。

例如區(qū)域深耕的房企,同區(qū)域內(nèi)多個項目同時推盤,甚至可以共用一個售樓處。銷售周期趨同的項目,可以多盤聯(lián)動,統(tǒng)一定位設(shè)計、統(tǒng)一宣傳推廣,不能放大中小體量項目的營銷勢能,也能節(jié)省營銷費(fèi)用。

區(qū)域深耕的典型代表濱江集團(tuán),在行業(yè)賺錢效應(yīng)不斷削弱的情況下,依然保持著增收增利兩不誤。不僅營業(yè)收入連續(xù)五年持續(xù)提升,盈利質(zhì)量也節(jié)節(jié)走高,凈資產(chǎn)收益率從2018年的8.3%提高至2022年的16.9%。

這與濱江極致的運(yùn)營能力密不可分。

去年,得益于布局集中、供方穩(wěn)定、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等優(yōu)勢,濱江的人效一直領(lǐng)先于同行。2022年人均銷售額更是達(dá)到了 1.37億元。這一數(shù)據(jù),將一眾同行拋在背后。

數(shù)字化工具的應(yīng)用,也為房企壓縮費(fèi)用提供了可能性。

以中海地產(chǎn)為例,去年中海的分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計占年收入的比例為 3.6%,費(fèi)效比保持在行業(yè)低位。

中海歷來重視數(shù)字化建設(shè),從中也獲益不少。在2022年財報中,中海表示,“隨著更多數(shù)字化平臺與工具應(yīng)用于管理, 本集團(tuán)的管控效率與數(shù)字化精準(zhǔn)管理水平將持續(xù)提升, 進(jìn)一步強(qiáng)化成本優(yōu)勢與綜合競爭優(yōu)勢。”

2、較低的融資成本,審慎的投資紀(jì)律

借錢貴、借錢難可以說是房企一直以來的困擾。

部分房企暴雷之后,政策上雖然持續(xù)發(fā)力,金融工具也陸續(xù)落地,但大部分房企的融資難題依然無解。資本市場向來只愛錦上添花,越是缺錢的房企借錢就越難,相反的,那些資質(zhì)較好的房企,更容易得到金融機(jī)構(gòu)的支持。

比如,2022年中海全年加權(quán)平均融資成本只有3.57%,融資成本繼續(xù)保持在行業(yè)最低區(qū)間。

這也是中海的一直以來的“殺手锏”之一。這家老牌央企,在融資渠道一直保有獨(dú)到的優(yōu)勢。去年,中海在香港與12 家銀行簽署金額達(dá)到121.1億港幣的五年期銀團(tuán)貸款。

這也是去年內(nèi)房股金額最大的一筆銀行貸款。

另外,房企在投資上也更為謹(jǐn)慎,本著“寧可錯過也不拿錯”的態(tài)度,房企紛紛嚴(yán)格拿地紀(jì)律。

萬科去年就定下了嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn),要求新投的地,平均凈利率大概能達(dá)到12%以上。同時集中在有人口流入,在萬科隊伍有能力打贏的區(qū)域投入資源。

龍湖為確保周轉(zhuǎn)率和利潤率,保證盤面安全性,去年新增土地主要集中在一二線高能級城市,并且新獲取的60%以上地塊都為零溢價獲取。

今年,龍湖嚴(yán)格執(zhí)行“拿地毛利率高于20%,歸屬股東的凈利率不低于12%”的拿地紀(jì)律。

3、多元業(yè)務(wù)漸成氣候,助力房企提高獲利能力

過去,住宅開發(fā)被視為房企核心業(yè)務(wù),而經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)(如酒店、寫字樓、長租公寓經(jīng)營管理等)通常被認(rèn)為是“錦上添花”的存在。

這一觀點(diǎn),現(xiàn)在已經(jīng)徹底被顛覆了。

從近年來房企的業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看,住宅開發(fā)的利潤不斷走低,而多元化業(yè)務(wù)一旦熬過“交學(xué)費(fèi)”階段,步入獲利期后盈利質(zhì)量明顯優(yōu)于住宅業(yè)務(wù)。

以龍湖為例,去年龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入236億元,經(jīng)營性利潤占比為27%,成為集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源。

其中,兩個運(yùn)營航道(商場和長租公寓)依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營租金收入,實現(xiàn)75%的平均毛利率。

這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于開發(fā)航道。

華潤置地2022年綜合毛利率26.2%,其中,開發(fā)物業(yè)毛利率23.0%。投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)的毛利率則高達(dá)65.6%。

投資物業(yè)對提升盈利質(zhì)量的重要性不言而喻。

這些在多元業(yè)務(wù)上布局較早的房企,已經(jīng)開始享受經(jīng)營性業(yè)務(wù)帶來的紅利。

這也不怪乎,房企對經(jīng)營性業(yè)務(wù)的重視程度越來越高。

比如中海的商業(yè)項目去年收入52.6億元,同比增長1.8%。在年度業(yè)績發(fā)布會上,中海管理層定下了一個小目標(biāo):2023年商業(yè)收入增長30%。并表示,近三年,中海的商業(yè)項目大規(guī)模入市,未來幾年商業(yè)收入增長非???。為了支撐目標(biāo)達(dá)成,相應(yīng)資源配置也會跟上。

從多元業(yè)務(wù)中嘗到甜頭的龍湖集團(tuán),更是直接提出,未來5年以內(nèi),龍湖集團(tuán)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上!

可以預(yù)見,影響房企獲利能力的因素正在發(fā)生 變化。未來,會做住宅開發(fā)的房企不一定最強(qiáng)的,擅長經(jīng)營服務(wù)的房企極有可能晉升為最牛千里馬。

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