作者：子非魚(yú)

01

【資料圖】

阻止地價(jià)下跌

一場(chǎng)土拍，折射出了人性本私的客觀現(xiàn)實(shí)。

5月10日，南京完成了今年第二次集中供地。原計(jì)劃推出的11宗地，但其中1宗在前一天終止，只推出了10宗地。

被推出的10宗地塊，3宗觸頂，2宗溢價(jià)，5宗底價(jià)，分化非常明顯，整體熱度并不高。

這次話題的來(lái)源，就是那宗在開(kāi)拍前終止出讓的橋北G02地塊。

南京市規(guī)劃和自然資源局只給了一個(gè)套話理由：因故。

但根據(jù)多家權(quán)威媒體報(bào)道，這宗地之所以提前終止，是因?yàn)橹苓厴I(yè)主不讓低價(jià)賣(mài)地。

根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞披露，“南京一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)人透露，本地朋友圈都在說(shuō)（2023G02地塊）周邊好多業(yè)主去有關(guān)部門(mén)反映，不同意賤賣(mài)土地。”

此外，早在今年4月份，就有人在人民網(wǎng)留言板反映南京2023G02地塊起拍價(jià)之事。

帖子的標(biāo)題為“7年前土地起拍價(jià)為何比現(xiàn)地價(jià)貴”，留言表示：

“南京市江北新區(qū)G02地塊起拍樓面10187元/平方米，最高限價(jià)11654元/平方米，相鄰500米的中建國(guó)熙公館（浦熙雅園) 2016年拿地價(jià)格23083元/平方米，7年后為什么地價(jià)反倒降了10000多元/平方米?”

而南京市江北新區(qū)規(guī)劃和自然資源局回復(fù)稱：

“2016年正處于土地市場(chǎng)的上升期，中建國(guó)璽公館地塊的起拍樓面價(jià)為13031元/平方米，是根據(jù)地塊當(dāng)時(shí)的周邊商品房?jī)r(jià)格測(cè)算得出?！薄胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，目前地塊周邊二手房?jī)r(jià)格較低，二手房次新房單價(jià)23000元/平方米左右、老小區(qū)單價(jià)18000元/平米左右，成交量較小?！?/p>

02

螳臂當(dāng)車(chē)而已

官方已經(jīng)解釋得很明白，地價(jià)定價(jià)是根據(jù)周邊價(jià)格而定。目前地塊周邊的價(jià)格已經(jīng)下跌，而且成交量偏弱，地價(jià)才從之前的2.3萬(wàn)元降低至如今的10187元/平方米。

土地定價(jià)出讓，并不需要為周邊的老業(yè)主們負(fù)責(zé)，這是一種市場(chǎng)行為。業(yè)主們阻止地價(jià)下跌，沒(méi)有任何依據(jù)可言。

這是比聯(lián)合漲價(jià)還要惡劣的行為。聯(lián)合上漲二手房?jī)r(jià)格，畢竟房子是自己的，有自己的決定權(quán)。但阻止政府低價(jià)賣(mài)地，這是干預(yù)行政活動(dòng)。

是當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候，簽署了周邊地塊不會(huì)降價(jià)的合同？還是開(kāi)發(fā)商有口頭承諾？

地價(jià)與房?jī)r(jià)的漲跌，本就是市場(chǎng)行為，難道房?jī)r(jià)和地價(jià)只能漲不能跌？

儒家說(shuō)人性本善，法家說(shuō)人性本惡。我更接受第三種觀點(diǎn)，人性本私。

人是復(fù)雜的生物，很難簡(jiǎn)單以善和惡一刀切，但人性本私卻是絕對(duì)的。小孩子都知道自己的玩具不給別人玩，自己喜歡吃的東西拼命吃。

他們阻止地價(jià)下跌，并不是擔(dān)心政府賣(mài)地收入減少，而是擔(dān)心自己的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步被拉低。

然而，如今的市場(chǎng)環(huán)境，大趨勢(shì)已經(jīng)形成，又何必螳臂當(dāng)車(chē)。改變能改變的，接受不能改變的。

南京4月份的樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

據(jù)同策南京咨詢研究中心數(shù)據(jù)，4月南京全市住宅市場(chǎng)供應(yīng)43.98萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%；成交61.72萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%；成交均價(jià)28909元/平方米，環(huán)比下降7%。

二手房方面，4月份全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），環(huán)比下跌13%。

此外，南京的二手房掛牌量鏈家網(wǎng)上已經(jīng)沖破了17萬(wàn)套，創(chuàng)下了歷史新高。3月上旬還只有15萬(wàn)套。

這說(shuō)明，扎堆離場(chǎng)的人，仍在加劇。而且根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露，南京二手房掛牌房源中的調(diào)價(jià)房源，有79.96%在降價(jià)。

不光南京，目前熱點(diǎn)城市二手房掛牌房源中的降價(jià)比例大體亦是如此。

諸葛找房披露，4月份熱點(diǎn)城市二手房調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)比例比3月份進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到了86.3%。

大環(huán)境如此，去年以來(lái)自上而下的托底救市，都沒(méi)能改變房地產(chǎn)的形勢(shì)豈是幾個(gè)群魔亂舞的人可以阻擋的？

就像當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲很難阻擋一樣，現(xiàn)在房?jī)r(jià)調(diào)整的勢(shì)頭，也難擋。

君不見(jiàn)，4月份的房貸出現(xiàn)了歷史性跳水。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

有趣的是，4月份的存款減少了1.2萬(wàn)億元，房貸負(fù)增長(zhǎng)，再結(jié)合存款下降之下，反映消費(fèi)的CPI增速創(chuàng)26個(gè)月來(lái)新低，逼近臨界點(diǎn)。唯有一個(gè)解釋合理：

還貸規(guī)模比貸款規(guī)模還要大。

03

新一輪擠泡沫大幕已經(jīng)拉開(kāi)

庫(kù)存量大，二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，大批在降價(jià)離場(chǎng)，成交量不濟(jì)。

更為關(guān)鍵的是，南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超出了城市本身的承受力和民眾的購(gòu)買(mǎi)力。房?jī)r(jià)收入比位居內(nèi)地第7，拿著平均收入的南京人，一年不吃不喝只夠買(mǎi)3.85平米。

在去年肅殺的環(huán)境下，南京是救市最頻繁的城市，沒(méi)有之一，全年發(fā)布了近20道救市措施。

但依舊沒(méi)有改變趨勢(shì)。

今年一季度，在需求集中釋放，大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀之下，才成就了一波中心城市的集體小陽(yáng)春。

但是到月份，宏觀數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的結(jié)果，讓很多人恍然大悟。原來(lái)所有的預(yù)期，都沒(méi)有那么容易實(shí)現(xiàn)。

所以，我們看到了提前還貸潮的再次上演，看到了廈門(mén)、沈陽(yáng)、杭州、合肥、鄭州、蘇州等城市自3月份連續(xù)放松限購(gòu)措施下，依舊沒(méi)有改變4月份的下跌勢(shì)頭。

人口見(jiàn)頂、城市化速率見(jiàn)頂、大多數(shù)城市供大于求、預(yù)期與信心缺失、心態(tài)改變，這些因素綜合影響下，中心城市在一季度短暫停歇后，新一輪擠泡沫大幕，已經(jīng)拉開(kāi)。

沒(méi)有收入和就業(yè)預(yù)期，一切都是空中樓閣，一切都不牢靠。所以，想要改變趨勢(shì)，唯有提升民眾的收入，穩(wěn)定大眾的就業(yè)，才能改變預(yù)期和信心。

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