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南京優(yōu)質(zhì)地塊，利潤(rùn)普遍超8%……

2023-05-15 14:09:23來(lái)源：花貓說(shuō)

前兩年，樓市“高地價(jià)+新房限價(jià)”，讓很多樓盤(pán)“貼著成本線”賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商大哭不賺錢(qián)，降標(biāo)WQ事件屢出。但

前兩年，樓市“高地價(jià)+新房限價(jià)”，讓很多樓盤(pán)“貼著成本線”賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商大哭不賺錢(qián)，降標(biāo)WQ事件屢出。

(資料圖片僅供參考)

但是南京樓市二批次土拍，貓姐大致算了一下“房地價(jià)差”，普遍利潤(rùn)超過(guò)8%！房企的好日子來(lái)了??！

一般而言，南京剛需盤(pán)的建造成本在8000元/平左右，高端盤(pán)的建造成本最高在12000元/平。

那么拿預(yù)估價(jià)格減去地價(jià)、減去建造成本、減去內(nèi)裝修成本，剩下的就是大概的利潤(rùn)了。

比如廈門(mén)建發(fā)雨核G14，地價(jià)28219元/平，而旁邊的萬(wàn)科臻拾放風(fēng)價(jià)4.5w/平。

房地價(jià)差達(dá)到16781元/平，雨核板塊雖然熱度不低，但目前做的還是中產(chǎn)盤(pán)，非高端豪宅，建造+內(nèi)裝成本我們大概算13000元/平吧，利潤(rùn)空間大概有3700元/平左右，約8.2%.

再看象嶼硅巷G16地塊，地價(jià)21280元/平，業(yè)內(nèi)普遍看好，房?jī)r(jià)未來(lái)可以賣(mài)到4萬(wàn)/平，房地價(jià)差18720元/平。

在這個(gè)區(qū)域做一個(gè)品質(zhì)改善盤(pán)是有市場(chǎng)的，大概建造+內(nèi)裝成本算13000元/平，也就是可以有5720元/平的利潤(rùn)空間，也就是14%利潤(rùn)，難怪這幅地會(huì)是報(bào)名房企最多的地塊。

和燕路頭牌燕子磯G20地塊，地價(jià)21253元/平，附近的燕子磯紅盤(pán)保利燕璟和頌加包約3.7萬(wàn)多/平，房地價(jià)差達(dá)到約1.6萬(wàn)/平。這個(gè)區(qū)域與雨核、硅巷等樓市地位類(lèi)似，按13000元/平成本算，利潤(rùn)約8.1%。

再如保利大校場(chǎng)G13，容積率2.5（可做高低配），成交樓面價(jià)34383元/平，如果按照高端盤(pán)最高12000元/平建造成本，再加5000元/平左右裝修，成本在5.1w左右。如果不做極限品質(zhì)，成本可以控制在5w/平以內(nèi)。

而旁邊在售的潤(rùn)鴻府房?jī)r(jià)5.4w/平，即將開(kāi)盤(pán)的金基新睿樾府高層放風(fēng)5.5w/平、洋房5.7萬(wàn)/平。

這樣看下來(lái)，保利大校場(chǎng)G13地塊，利潤(rùn)空間可以做到4-6千/平，至少也有8個(gè)點(diǎn)利潤(rùn)。

最后再看一個(gè)祿口地塊，綠洲祿口G17，地價(jià)6808元/平，而旁邊云湖悅府銷(xiāo)許價(jià)19654元/平，實(shí)際折后成交價(jià)約16445元/平。

而剛需盤(pán)建造成本約8000元/平，這個(gè)基本上含了基礎(chǔ)裝修，所以就算以折后16445元/平的價(jià)格算，仍有1637元/平的利潤(rùn)空間，約10%。但要知道銷(xiāo)許價(jià)格是定在19654元/平，也就是說(shuō)，如果賣(mài)得好，價(jià)格可以往上走，利潤(rùn)超過(guò)10%也有可能。

ps：以上利潤(rùn)測(cè)算，非專(zhuān)業(yè)測(cè)算，僅做參考。

其實(shí)，在去年開(kāi)始，就有全國(guó)大v關(guān)注到南京市場(chǎng)，直言：南京優(yōu)質(zhì)地塊利潤(rùn)超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。

只是去年很多房企還沒(méi)能“活”過(guò)來(lái)，多數(shù)地塊落在了地方城投手中。

如今隨著房企逐步“回血”，南京優(yōu)質(zhì)地塊又很有誠(chéng)意，可以猜想一下：20家房企爭(zhēng)硅巷G16地塊的局面，可能只是開(kāi)始。

當(dāng)然，我們也提醒一下，利潤(rùn)高，不等于錢(qián)好賺，沒(méi)有產(chǎn)品，不做品質(zhì)，不懂市場(chǎng)，好地拿了也可能是“砸”手里。

反過(guò)來(lái)，房企拼實(shí)力，產(chǎn)品飛速迭代，品質(zhì)不斷攀升，于南京樓市好房層出不窮。而這對(duì)于我們購(gòu)房人而言，才是絕對(duì)利好。

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責(zé)任編輯：hnmd004

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