根據(jù)南京規(guī)劃最新發(fā)布，原紫核中南山錦花城東側(cè)的地塊容積率已確定下修至1.2，區(qū)域單位控規(guī)單元已完成批后公示！

(資料圖片僅供參考)

這也意味著，距離地塊出讓?zhuān)蛟S不遠(yuǎn)了！

剛剛房教授跟相關(guān)的消息人士交流，得到一則準(zhǔn)確消息！這幅地已經(jīng)有不少南京知名開(kāi)發(fā)商正在展開(kāi)深度接洽，意向該幅地塊。

主要原因還是目前南京純洋房地塊還是相對(duì)稀缺，且這幅地容積率低至1.2，基本與紫星堂、高科紫微堂等地塊容積率一致。而前者都是千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品定位。且這幅地塊，不像燕子磯的高科江悅堂、有復(fù)雜的商業(yè)配比嚴(yán)苛要求，是純住宅用地。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，操盤(pán)難度也不大！地價(jià)或者也有一定的讓渡！

對(duì)于一級(jí)操盤(pán)單位——地鐵來(lái)說(shuō)，這是后紫核、現(xiàn)青龍片區(qū)時(shí)代首幅地塊，意義非凡！必須承擔(dān)起一炮打響的責(zé)任！

只有頭炮打響，做出范例，后續(xù)其他開(kāi)發(fā)商才敢于拿地。這幅地塊，對(duì)于板塊的示范引領(lǐng)作用，絕對(duì)不容小覷！

目前傳來(lái)的消息：這幅地傾向引入品質(zhì)房企，打造高標(biāo)準(zhǔn)改善產(chǎn)品，面積傾向于做大、做豪宅。

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這幅地的優(yōu)勢(shì)在于：如果多大面積，相對(duì)棲霞仙林地界，價(jià)格會(huì)相對(duì)優(yōu)惠，棲霞仙林1.2容積率的基本都干到千萬(wàn)總價(jià)級(jí)。這幅地相對(duì)棲霞應(yīng)該會(huì)有一定的核價(jià)差。

且根據(jù)青龍空間規(guī)劃,這幅地北側(cè)還有多幅低密地塊，應(yīng)該容積率小于等于1.2，未來(lái)有望形成超低密地塊集群。對(duì)于操盤(pán)的關(guān)鍵來(lái)說(shuō)，就是能不能復(fù)制出仙林中心2.0的感覺(jué)！產(chǎn)品做起來(lái)，然后外在山體修整到位。

（個(gè)人認(rèn)為，寧愿花大幾億來(lái)把周邊生態(tài)環(huán)境搞一輪大的提升！來(lái)提振后續(xù)地塊的價(jià)值，這個(gè)小賬放在大幾百億土儲(chǔ)的大賬中間里面顯然是劃算的，本來(lái)板塊就是突出低密山居，山水成林！綠化不到位，很有可能會(huì)影響對(duì)標(biāo)仙林中心2.0的預(yù)期，事關(guān)后續(xù)地塊出讓?zhuān)⌒枰獌?yōu)質(zhì)的綠化公司+專(zhuān)業(yè)的管養(yǎng)團(tuán)隊(duì)?。?/p>

且這幅地臨近東側(cè)中央綠脈組團(tuán)，袁家邊湖，周邊生態(tài)環(huán)境具備較大提升空間。而從此前地鐵透露的情況看，江寧部分的中央綠脈或于年底開(kāi)始啟動(dòng)。待到該地塊樓盤(pán)交付，或許中央綠脈已基本成型。

近期，青龍片區(qū)江寧部分也進(jìn)行了板塊景觀提升工程，發(fā)標(biāo)了一個(gè)千萬(wàn)級(jí)的標(biāo)的、目前區(qū)域基本死樹(shù)正逐步更換。

當(dāng)然，這里也就是試想下，如果此處可以打造類(lèi)似朗詩(shī)熱源地泵的科技低密住宅，或者同等在輿論上領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，比如打造類(lèi)疊墅產(chǎn)品。近些年，南京基本以大平層豪宅為準(zhǔn)，已鮮有多層設(shè)計(jì)的疊墅產(chǎn)品。如果做出差異化，在東部市場(chǎng)肯定會(huì)有客群愿意買(mǎi)單。

市場(chǎng)情勢(shì)，持續(xù)變化。目前市場(chǎng)常規(guī)高層產(chǎn)品，常規(guī)定位項(xiàng)目越來(lái)越難去化。在人口增長(zhǎng)下降的趨勢(shì)下，原本南京對(duì)于靈山+青龍片區(qū)控規(guī)定位，就以打造低密宅地為主，體現(xiàn)頤居價(jià)值，現(xiàn)在可以適當(dāng)放大這種優(yōu)勢(shì)！

具備作為城市第一居所的低密洋房或者疊墅類(lèi)產(chǎn)品，在后續(xù)市場(chǎng)中，依然會(huì)很有吸引力。

且近期，一把手也已實(shí)地考察了城東包括青龍?jiān)趦?nèi)周邊的主要斷頭路進(jìn)展情況（擴(kuò)展閱讀→）要求加快推進(jìn)落實(shí)。

至少，城建層面，板塊也是得到發(fā)展認(rèn)可信號(hào)。

在目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，務(wù)實(shí)推動(dòng)規(guī)劃開(kāi)發(fā)，是第一要?jiǎng)?wù)！即便是江北核心區(qū)正核區(qū)域也要大調(diào)規(guī)劃，增加住宅、降低商辦體量。所以，后續(xù)青龍部分地塊接著修低容積率我也不會(huì)覺(jué)得訝異！現(xiàn)在的地塊出讓?zhuān)驳眠m應(yīng)市場(chǎng)需求，提供多樣化的產(chǎn)品可能！

此外，青龍板塊有望在2023年收獲S3東延的可能（以批復(fù)為準(zhǔn)），成為城南半小時(shí)通勤圈范圍。有利于城南就業(yè)群體，來(lái)東側(cè)置業(yè)，能夠給板塊創(chuàng)造很大的客群基數(shù)。

此外，板塊今年落地了整個(gè)東部板塊的首座四星級(jí)普高江寧高級(jí)中學(xué)，9月即將開(kāi)啟招生。第一屆招生300名，如果假設(shè)3年，一共900名，未來(lái)根據(jù)設(shè)計(jì)容量擴(kuò)招，有望達(dá)到三個(gè)年級(jí)2000名左右！如果有約50%陪讀需求，其實(shí)也對(duì)區(qū)域租房提供了很大的需求，有利于板塊人氣的迅速帶動(dòng)！

結(jié)尾，開(kāi)個(gè)猜測(cè)，您覺(jué)得這幅地塊競(jìng)拍會(huì)是底價(jià)成交、溢價(jià)成交、觸頂、還是流拍？

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