3月那幾天，42家房企，把北京土拍給整懵了。

全國(guó)各地的房企投拓人士，齊刷刷來(lái)到北京政務(wù)大廳5層。

(資料圖片僅供參考)

參加一場(chǎng)中簽率只有2.38%的土地大樂(lè)透。

4月那幾天，30多家房企，把上海土拍給整不會(huì)了。

先是“報(bào)價(jià)輸錯(cuò)門(mén)”，又是“營(yíng)業(yè)執(zhí)照門(mén)”……

一猛子扎進(jìn)去，都在爭(zhēng)什么呢？

無(wú)非是倆字——凈利潤(rùn)。

北京、上海這一輪推出的土地，凈利潤(rùn)率都能在10%以上。

對(duì)“苦利潤(rùn)久矣”的房企來(lái)說(shuō)，做不到不all in。

但其實(shí)，他們有點(diǎn)兒“土地刨食”了，沒(méi)抬頭看看天。

算過(guò)天津的土地凈利潤(rùn)嗎？

知道現(xiàn)在都多高了嗎？

很多房企都沒(méi)意識(shí)到——

天津調(diào)整地價(jià)后，形成新的地價(jià)體系。

算下來(lái)，房企拿地的凈利潤(rùn)率，比以前高很多了。

隨便舉幾個(gè)例子。

· 龍湖青云闕，樓面價(jià)1萬(wàn)8，精裝小高層能賣(mài)到4萬(wàn)1。

· 金地水西印，樓面價(jià)1萬(wàn)3，洋房能賣(mài)到2萬(wàn)8左右。

· 中海時(shí)光之鏡，樓面價(jià)2萬(wàn)，精裝小高層能賣(mài)到4萬(wàn)2……

從這幾個(gè)數(shù)字看出什么：

? 凈利潤(rùn)率都能在10%以上。

算上建安成本、三費(fèi)一稅，能有10%以上的凈利率潤(rùn)，是近幾年的高值。

? 房地比超過(guò)2:1。

房地比，是指房?jī)r(jià)與地價(jià)的比值。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)然越高越好，這也是他們前期地塊篩選的重要指標(biāo)。

全國(guó)70%的房企，房地比集中在2-3之間。

這幾年天津新房不扛價(jià)，房地比能到2:1的，在房企眼中絕對(duì)是“上乘地塊”。

前幾年能拿到這樣的地，鼻涕泡都樂(lè)出來(lái)了。

? 快進(jìn)快出。

這幾個(gè)有利潤(rùn)的盤(pán)，地塊不大，賣(mài)的好，還賣(mài)的快。

龍湖青云闕、金地水西印，本來(lái)就500多套房子，預(yù)計(jì)下半年，這倆都尾盤(pán)了。

不僅有利潤(rùn)，還有流速。

這是房企再理想不過(guò)的狀態(tài)了吧。

以前是什么狀態(tài)？

就說(shuō)在天津，凈利潤(rùn)率能到5%就不錯(cuò)。

要是哪個(gè)盤(pán)做到10%以上的凈利潤(rùn)，集團(tuán)年會(huì)都得坐“上座”。

甚至2019年拿地站崗的，凈利潤(rùn)率都是負(fù)的。

全國(guó)范圍內(nèi)都這樣。

尤其是一線城市、強(qiáng)二線城市限價(jià)限的忒狠。

才有濱江戚老板的驚世名言——努力做到1-2%凈利潤(rùn)。

搞房地產(chǎn)的，才這點(diǎn)凈利潤(rùn)，都不如農(nóng)夫山泉賣(mài)水的。

還干個(gè)毛線？不如存銀行買(mǎi)個(gè)理財(cái)?shù)昧恕?/p>

再加上2021年樓市急速冰凍，新房降價(jià)無(wú)法逃脫。

有數(shù)據(jù)表明，2021年以后，房企的凈利潤(rùn)水平降到10%以下了。

去年最難，平均凈利潤(rùn)為負(fù)，賠錢(qián)收?qǐng)觥?/p>

這就不難理解，看到北京、上海10%以上凈利潤(rùn)時(shí)，房企如猛虎撲食，根本控制不了自己。

問(wèn)題是，天津也能有這么高的凈利潤(rùn)啊。

更關(guān)鍵的，不用費(fèi)勁賭中簽率。

擺上貨架任你挑，甚至還能談?wù)剹l件。

沒(méi)錯(cuò)，天津的拿地環(huán)境，很寬松。

因?yàn)槟苣玫氐姆科筇倭?，土地市?chǎng)也變成了“買(mǎi)方市場(chǎng)”。

房企很挑剔，拿地很謹(jǐn)慎。

都本著“寧可錯(cuò)過(guò)，也不拿錯(cuò)”的心態(tài)。

特別是利潤(rùn)方面，都有自己“鐵的紀(jì)律”。

比如萬(wàn)科，去年就定下嚴(yán)格拿地標(biāo)準(zhǔn)，平均凈利率必須在12%以上。

龍湖，嚴(yán)格執(zhí)行“拿地毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%”的要求。

據(jù)了解，房企對(duì)于在天津拿地的凈利潤(rùn)，超過(guò)10%才考慮。

或者提一堆條件，有房企一口氣提出13個(gè)條件。

賣(mài)地也是博弈。

本質(zhì)上都是交易，與賣(mài)二手房沒(méi)啥區(qū)別。

最近掛牌的幾塊地，測(cè)算完凈利潤(rùn)，都不低。

體院西地塊，能到15%；東孫臺(tái)地塊，能到10%；

東麗海河柳林地塊，也能在7%以上……

又新明確了土地款問(wèn)題，允許“分期付款”，一年內(nèi)繳納齊就行。

這都是向房企敞開(kāi)大門(mén)。

有利潤(rùn)，也有確定性，還能分期付款。

天津土地市場(chǎng)，機(jī)會(huì)很顯著。

現(xiàn)在很多房企都扎堆熱點(diǎn)城市，央國(guó)企搶地殺紅眼。

但都沒(méi)看到天津的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，不否認(rèn)，房企在不同城市，對(duì)于利潤(rùn)率的容忍度大有差異。

在一線城市，哪怕不賺錢(qián)，有機(jī)會(huì)也要進(jìn)。

要拿地覆蓋率、要跑流量做規(guī)模。

在天津這樣的城市，更注重的是利潤(rùn)。

眼下，天津拿地的凈利潤(rùn)率，已算是較高水平了。

但若要讓房企們積極進(jìn)場(chǎng)，只能等。

等房企們?cè)跓狳c(diǎn)城市拿不到地，才會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津。

到了四季度，天津的土地市場(chǎng)會(huì)好很多。

慣性思維，大多數(shù)人都逃脫不了。

但真正有戰(zhàn)略眼光的房企，善于做兩件事：

逆周期拿地、錯(cuò)峰出行。

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