梁學城/發(fā)自北京

北京供地速度在加快。僅5月11日、12日兩天內，北京連續(xù)兩天共掛牌6宗住宅用地，總起始價226.7億元，全部是此前預申請用地“轉正”而來，其中包括經開區(qū)X47R1“王炸”地塊，起始價達68.8億元。

(資料圖片僅供參考)

加上4月28日掛牌的4宗地，北京近半個月以來已連續(xù)三次掛地，合計10宗地，總起始價達313.15億元。

值得關注的是，海淀區(qū)四季青掛牌兩宗地塊，總起始價達86億元，掛牌預申請用地的第二天就迅速“轉正”。與此同時，5月12日又有4宗宅地進入預申請，總起始價超100億元。由此，業(yè)內人士預計，6月份北京將進入密集“拍地期”。

四季青首現(xiàn)拍地“新模式”

此次，海淀區(qū)四季青供應的兩宗地塊銷售指導價最高為12.1萬元/平方米，容積率均為1.05，控高12米，妥妥的低密豪宅配置。

具體來看，003-1地塊體量更大，土地面積73887.385平方米，地上建筑規(guī)模89552.295平方米，出讓起始價69億元，上限價格79.35億元。

根據(jù)掛牌文件顯示，當報價達到上限時，轉為在此價格基礎上現(xiàn)場競報地上實施超低能耗建筑面積程序，不足整棟的須整棟實施超低能耗建筑。起始競報面積為1000平方米，競報上限45000平方米，達到上限后，轉為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。

值得注意的是，競報超低能耗建筑面積在北京土地拍賣市場中，屬于首次出現(xiàn)。據(jù)了解，政府正在積極推動新建建筑節(jié)能工作，根據(jù)《北京市民用建筑節(jié)能降碳工作方案暨“十四五”時期民用建筑綠色發(fā)展規(guī)劃》，到2025年，全市累計推廣超低能耗建筑規(guī)模力爭達到500萬平方米。

“可以預見，未來會有越來越多地塊競報實施超低能耗建筑面積。相對于競現(xiàn)房銷售面積，這一方式對開發(fā)商而言時間和資金成本更低，對購房者來講品質也有所提升?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱。

與003-1地塊相比，004-1地塊體量較小，競買方式也更簡單。土地面積18388.668平方米，地上建筑規(guī)模21809.34平方米，地塊起始價為17億元，上限價格19.55億元，當報價達到上限時，則不再接受更高報價，轉為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。

“004-1地塊體量小，門檻低，位置優(yōu)越，預計報名房企會多于003-1地塊，很多外來房企可能都會來碰碰運氣?！焙洗T機構首席分析師郭毅進一步補充道，不過，地塊的形狀不是很規(guī)則，從產品的設計和排布上來說，會受到一些先天規(guī)劃條件不足的影響。

“王炸”地塊入市在即

5月12日，北京掛牌的3宗住宅用地，分布于經開區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)。在這三宗地中，就包括之前業(yè)內一直關注的“王炸”地塊——經開區(qū)X47R1地塊，起始價為68.8億元，上限價格79.12億元，土地面積77391.1平方米，地上建筑規(guī)模177999.53平方米，銷售期房指導價為7.7萬元/平方米，現(xiàn)房指導價7.9萬元/平方米。

地塊位于亦莊河西，中海京叁號院北側，其所在片區(qū)是亦莊成熟區(qū)域，熱度一直居高不下。地塊北側有北京二中經開區(qū)學校，西側還有龍湖北京亦莊天街，到南海子公園（公園地產）直線距離2.5公里。距離亦莊T1線（地鐵盤）九號村、四海莊站700米，預計步行10分鐘。周邊的配套已經十分成熟，硬件設施非常齊全。

從周邊競品來看，中海京叁號院銷售指導價7.3萬元/平方米，二手房小區(qū)中，金茂府掛牌均價約10.5萬元/平方米，金茂悅8.4萬元/平方米，海梓府7.9萬元/平方米，新地塊與周邊二手房形成明顯“倒掛”，成為業(yè)內預期的熱門地塊。

“亦莊河西是這一輪北京樓市里表現(xiàn)最搶眼的板塊。自2021年經開區(qū)學籍獨立后，今年亦莊整體房價對比去年同期上漲9%左右。不過，盡管亦莊整體發(fā)展良好，但目前二手房市場整體報價虛高，成交量也在回調，所以短周期來看河西二手房繼續(xù)上漲壓力較大，對于購房者而言，新房7.7萬元/平方米買入十分合適?！惫惴治龇Q。

除了海淀、亦莊三宗高端改善地塊，朝陽奶西又有新地塊入市，位于中建宸園北側。容積率1.4，控高30米，預計未來會做洋房+別墅產品。地塊起始價30億元，上限價格34.5億元。達到上限價格后競現(xiàn)房銷售面積，上限1.2萬平方米。地塊期房指導價8.9萬元/平方米，現(xiàn)房9.1萬元/平方米。

首開金茂望京樾、中建宸園等項目的熱銷，讓奶西成為朝陽區(qū)炙手可熱的一大板塊。郭毅表示，可以看到，整個奶西板塊確實承載了來自望京和新北苑片區(qū)的改善人群的集中流入，從新地塊的低密屬性以及區(qū)域去化流速較快來看，預計房企的競爭積極度十分高。

值得關注的是，在預申請用地頻頻“轉正”的同時，預申請用地也在不斷更新。5月12日，北京預申請用地又增加4宗住宅用地，起始總價超過100億元。其中包括兩宗通州地塊，分別為北京城市副中心6003、6004地塊，建筑控制規(guī)模為10.09萬平方米，交易起始價為25.9億元；北京城市副中心0062地塊，建筑控制規(guī)模為7.37萬平方米，交易起始價為14.3億元。

此外，北京市豐臺區(qū)地鐵十九號線新宮車輛段綜合利用項目居住用地，建筑控制規(guī)模為12.55萬平方米，交易起始價為50億元；北京大興新城西片區(qū)居住用地，建筑控制規(guī)模為4.45萬平方米，交易起始價為10億元。

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