當(dāng)城市更新成為主題之后，一方面，蘭州主城拆遷范圍在擴(kuò)大，一方面，老舊小區(qū)改造也在持續(xù)增加。

老舊小區(qū)改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，不僅關(guān)乎民生，也影響著城市的外在面貌。

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(資料圖片僅供參考)

蘭州是一座工業(yè)城市，在工業(yè)大發(fā)展的時(shí)代，留下了許多老舊小區(qū)或者家屬樓，構(gòu)成了蘭州城區(qū)“老破小”的主力。

而隨著時(shí)間的推移，“老破小”所存在的問(wèn)題也暴露的愈發(fā)明顯：

1、從外表來(lái)看：立面陳舊、私搭亂建、線路雜亂；

2、從小區(qū)里看：沒(méi)有電梯、上下水不通、沒(méi)有景觀、非機(jī)動(dòng)車(chē)亂停。

這樣的老舊小區(qū)在蘭州老城區(qū)比比皆是。周邊的次新房房?jī)r(jià)逼近2萬(wàn)/㎡，而這些老社區(qū)的房?jī)r(jià)已趴在0.8萬(wàn)/㎡好多年。

老破小之所以被嫌棄，是因?yàn)楫?dāng)房齡、外立面、產(chǎn)品都開(kāi)始嚴(yán)重折舊之后，大家突然發(fā)現(xiàn)作為居住空間它們顯得那么落后。

彼時(shí)，老舊小區(qū)改造工程刻不容緩。

據(jù)了解，蘭州市城關(guān)區(qū)2022年至2023年舊社區(qū)改造項(xiàng)目已經(jīng)明確， 計(jì)劃總投資約31億元，涉及6街道（皋蘭路街道、張掖路街道、東崗西路街道、雁南街道金雁花園、廣武門(mén)街道、渭源路街道）、489個(gè)舊小區(qū)，1065棟建筑，將惠及58632戶，有效改善房老、院舊、設(shè)施破、生活環(huán)境差等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍問(wèn)題。

近日，城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目爆出最新動(dòng)態(tài)，報(bào)道稱(chēng)，醫(yī)院大樓主體工程已經(jīng)完工，正在進(jìn)行內(nèi)部施工。

城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目總建筑面積46141.48平方米，計(jì)劃總投資5.3493億元，以二級(jí)甲等綜合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃設(shè)立門(mén)診部、住院部、醫(yī)技、行政綜合樓，地下人防工程及車(chē)庫(kù)，床位490張。

城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院是蘭州市老牌國(guó)有醫(yī)院，坐落于蘭州市城關(guān)區(qū)繁華的張掖路步行街東段，醫(yī)院由門(mén)診部、住院部、急診科等部門(mén)組成。該院門(mén)診樓為如今已不多見(jiàn)的老式蘇聯(lián)式建筑。

而城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院改擴(kuò)建項(xiàng)目，不僅僅是對(duì)于醫(yī)院整體面貌的改善，更是對(duì)醫(yī)院整體的硬件條件加以改善，從而為居民提供更好的醫(yī)療服務(wù)。

除了城關(guān)區(qū)，西固區(qū)也是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。

今年3月底，蘭州市公共資源交易中心發(fā)布《蘭州市西固區(qū)2023年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及初步設(shè)計(jì)編制招標(biāo)公告》。

公告內(nèi)容顯示，項(xiàng)目改造的內(nèi)容包括 蘭州市西固區(qū)西柳溝街道、臨洮街街道、西固城街道、福利路街道、先鋒路街道及陳坪街道6個(gè)街道，27個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)12014戶，166棟樓，總建筑面積約82.16萬(wàn)平方米。改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)3類(lèi)。

未來(lái)，城鎮(zhèn)舊改的趨勢(shì)已經(jīng)愈加明顯，“老破小”也會(huì)迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)。

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什么是舊改？

縱觀每一個(gè)城市，都有不少數(shù)十年房齡外觀老舊的住宅區(qū)，這些房子隨著年齡的增長(zhǎng)，買(mǎi)賣(mài)難度逐年增加，拆遷成本又太高，而舊改，就是通過(guò)改造翻新，讓老新村煥然一新，變得更適宜居住。

而對(duì)于這些老破小，常規(guī)的舊改方案包括： 刷新外立面、整修路面、加裝電梯、新建停車(chē)場(chǎng)等。

那么，既然可以通過(guò)舊改來(lái)改善居住質(zhì)量，讓老新村煥然一新，是不是說(shuō)明老新村房?jī)r(jià)也有一定空間呢？

這里先要搞懂，舊改不涉及拆遷，業(yè)主們無(wú)法藉此獲取資金補(bǔ)償，甚至還要出點(diǎn)錢(qián)，這就導(dǎo)致樓市無(wú)法通過(guò)舊改而獲得刺激，房?jī)r(jià)不會(huì)得到整體提升。

另外，舊改的過(guò)程也是困難重重。

比方說(shuō)加裝電梯，因?yàn)樾枰M(fèi)用，就造成了“一樓二樓不想裝、三樓四樓無(wú)所謂、五樓六樓趕緊裝”的場(chǎng)景；再比如說(shuō)，加蓋停車(chē)場(chǎng)，老新村公共面積本來(lái)就不大，容積率奇高，要在這擁擠的空間中騰出停車(chē)位來(lái)，勢(shì)必將再度壓縮公共活動(dòng)區(qū)域，而作為老年人占比更多的新村，很大可能是不被支持的。

當(dāng)然，如果真的排除萬(wàn)難，舊改成功，老新村居住感提升，沒(méi)有電梯的加裝了電梯，老停電的房子修好了，短時(shí)間內(nèi)的確可能造成租金提高，房?jī)r(jià)一定程度上漲。

但是注意，這種房?jī)r(jià)上漲極有可能只是暫時(shí)的。

拋開(kāi)流動(dòng)性談價(jià)格無(wú)異于耍流氓。這種老新村，當(dāng)初建造時(shí)就僅僅是為了居住，而非商品買(mǎi)賣(mài)，因而如今，這些老舊小區(qū)的居民，也以退休老人為主，這些老年人有退休金，居所穩(wěn)定，幾乎不置換，所以價(jià)格反而穩(wěn)定而堅(jiān)挺。

然而，再過(guò)5-10年，而今的這群老人因各種原因集體不在了，這些改造好的老破小終究還是老破小，剝離了習(xí)慣、情感等因素的老破小，戶型、社區(qū)等天然劣勢(shì)將會(huì)一一暴露出來(lái)，被年輕置業(yè)群體拋棄幾乎是必然的。

也就是說(shuō)，即使舊改成功，這些老破小大概率也只會(huì)先漲后跌，基本沒(méi)有前景。

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那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，老破小能不能入手呢？

首先，如果要買(mǎi)房，唯一能入手的老破小就是帶好學(xué)區(qū)的，學(xué)區(qū)越好越保值，而沒(méi)有好學(xué)區(qū)的老破小，別看現(xiàn)在價(jià)格堅(jiān)挺，只是時(shí)間未到，等到時(shí)間一到，就會(huì)完全失去流動(dòng)性，因而千萬(wàn)不能入手。

如果手上還持有老破小，并且沒(méi)什么附加值，自己也不住，最好的措施則是趁著目前價(jià)格堅(jiān)挺，并且有著舊改的預(yù)計(jì)，趕緊出手變現(xiàn)，置換次新房甚至新房。

要知道，在如今更為穩(wěn)定的市場(chǎng)中，普遍的持有房產(chǎn)的人都會(huì)傾向于盤(pán)點(diǎn)、整合手中的房產(chǎn)資源，賣(mài)掉前景較差、價(jià)值較低的，變現(xiàn)從而置換更新的房源，而在這個(gè)過(guò)程中，最先被拋棄的就是這些價(jià)值較低的老破小。

寫(xiě)在最后：在樓市的不斷發(fā)展中，如今的新房、次新房，也終將有一天面臨被淘汰的境地。未來(lái)，作為購(gòu)房者，無(wú)論是買(mǎi)入還是賣(mài)出，無(wú)論是置換還是投資，都將面臨更加未知的挑戰(zhàn)。

來(lái)源丨甘房網(wǎng)、蘭州房叔

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