新京報訊 （記者袁秀麗） 5月18日，中指研究院發(fā)布《2023中國房地產上市公司TOP10研究報告》（以下簡稱“報告”）顯示，2022年，上市房企進入“縮表”階段，房地產上市公司總資產規(guī)模出現(xiàn)負增長。與此同時，上市房企的盈利能力和流動性都遇到了挑戰(zhàn)，行業(yè)出清和優(yōu)勝劣汰在市場下行周期更加顯著。而未來，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產上市公司競爭將進入差異化競爭時代。

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行業(yè)“縮表”，地方國企逆勢擴張

2022年房地產市場成交保持低迷態(tài)勢，在行業(yè)整體信心不足的情況下，上市房企進入“縮表”階段，房地產上市公司總資產規(guī)模出現(xiàn)負增長。報告顯示，滬深上市房地產公司總資產均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個百分點。內地在港上市房地產公司總資產均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個百分點。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，通過上市房地產公司總資產負增長，不難看出行業(yè)進入“縮表”階段。不過，行業(yè)“縮表”主要源自民營房企“縮表”，央企資產規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國企逆勢擴張。央企自律性強、財務管理嚴格，注重發(fā)展的長期性、穩(wěn)健性，伴隨著市場下行央企“擴表”速度放緩。與此同時，自2021年以來地方國有企業(yè)對行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，因此在行業(yè)下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資，表現(xiàn)出了較強的逆周期發(fā)展能力。

在市場下行周期，盈利能力成為衡量房地產上市公司開發(fā)運營能力的試金石。2022年，隨著商品房銷售市場下行和疫情持續(xù)，毛利率降低和資產減值放大，房地產上市公司營收轉而下行，超三分之一上市房企出現(xiàn)虧損。其中，報告顯示，滬深、內地在港上市房地產公司營業(yè)收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個百分點，凈利潤均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%。

事實上，受市場調整周期影響，多數(shù)房企財務安全性正經受考驗。報告顯示，滬深上市房地產公司凈負債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點；內地在港上市房地產公司凈負債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個百分點。與此同時，房企的短期償債能力持續(xù)下降，滬深上市房地產公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39；內地在港上市房地產公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。

市值走低，進入差異化競爭時代

由于房地產市場處于深度調整期，資本市場對房地產行業(yè)投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。報告顯示，滬深上市房地產公司市值均值為153.7億元，同比下降10.4%，內地在港上市房地產公司市值均值為132.3億元，同比下降18.4%。

此外，2022年，房地產上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落，部分房企逆勢增長。具體來看，滬深上市房地產公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%；內地在港上市房地產公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

值得關注的是，去年房地產板塊持續(xù)走低，滬深及內地在港房地產上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。而2023年一季度，伴隨著全國新房市場情緒的修復，房企銷售業(yè)績有所好轉，央國企和優(yōu)質民企銷售表現(xiàn)相對較好，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，但待償債務余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關注企業(yè)可持續(xù)經營能力和長期價值，保持穩(wěn)健經營、展現(xiàn)出拿地與融資能力的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

劉水認為，未來，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產上市公司競爭將進入差異化競爭時代。上市房企需內外兼修，對內順應周期調整財務結構，保持充足的償債能力，打造風險緩沖墊；對外充分利用政策資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢，抓住窗口期及時補充融資資金，借助政策工具優(yōu)化資產負債表，為適應行業(yè)新周期提前做好準備。

編輯 楊娟娟

校對 陳荻雁

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