作者 | 燕大

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)里頭的花活兒真是一浪高過(guò)一浪，浪浪不一樣。

提到商戰(zhàn)，你會(huì)想到什么？

我猜十有八九是電影里的西裝革履，高智商精英，運(yùn)籌帷幄，決勝千里。

但現(xiàn)實(shí)中卻更像土鱉，大多都是最原始的“偷搶爬拿、雞鳴狗盜”，就像慶子帶人直接上門(mén)搶公章，全靠人多勢(shì)眾比誰(shuí)的王八拳像砂鍋一樣大。

最近有個(gè)故事更離譜，千億老牌房企價(jià)值30億的保險(xiǎn)柜莫明“丟”了。

前幾天，廈門(mén)一個(gè)叫波特曼財(cái)富中心的寫(xiě)字樓里，正榮集團(tuán)搬家，從9樓搬到17樓。

沒(méi)想到的是，眾目睽睽之下，搬著搬著最重要的一個(gè)保險(xiǎn)柜竟然“消失”了。

不說(shuō)別的，就說(shuō)一幫子 搬家的人連最重要的保險(xiǎn)柜都能看“丟”，這日子混的也著實(shí)可以。

那么重的保險(xiǎn)柜不可能莫名其妙消失，一般保險(xiǎn)柜只會(huì)放自家企業(yè)的證照、印鑒、房本之類，按理說(shuō)別人就算偷了去也沒(méi)啥意義。

是個(gè)人都會(huì)納悶，別的不丟，偏偏丟這個(gè)，那這個(gè)保險(xiǎn)柜必然有點(diǎn)讓其他人惦記的東西。

還別說(shuō)，真有，里頭放著的是一個(gè)共管項(xiàng)目的相關(guān)資料。

而這個(gè)項(xiàng)目據(jù)說(shuō)為 中梁地產(chǎn)、 正榮集團(tuán)和 廈門(mén)國(guó)際信托三方共同持有，保險(xiǎn)柜也就相當(dāng)于三方共同監(jiān)管。

就好比，一家掌握密碼，一家掌握鑰匙，另一家掌握盾，反正單獨(dú)來(lái)講除非采取非法手段要不然是打不開(kāi)這個(gè)保險(xiǎn)柜的。

啥都不偷就偷這個(gè)保險(xiǎn)柜，目標(biāo)這么明確顯然是有備而來(lái)。

東西丟了第一時(shí)間報(bào)警，很快通過(guò)監(jiān)控視頻發(fā)現(xiàn)，“偷”走保險(xiǎn)柜的最大嫌疑人是三方之一的廈門(mén)國(guó)際信托委托的保險(xiǎn)柜保管員帶來(lái)的一個(gè)陌生人。

昨天，廈門(mén)國(guó)際信托有人向官媒表示，保險(xiǎn)柜確實(shí)是被廈門(mén)國(guó)際信托拿走了。

廈門(mén)國(guó)際信托也發(fā)了聲明。

本來(lái)，不告而取應(yīng)該叫偷，但要是按聲明中所說(shuō)，“對(duì)方違約在先”、“我司依法行使合同權(quán)利”，先聲奪人，這事兒還真不好輕易下結(jié)論。

另外， 廈門(mén)國(guó)際信托發(fā)這個(gè)聲明，也就一下子讓人猜測(cè)出一些緣由。

核心環(huán)節(jié)不難猜，大概率是正榮和中梁地產(chǎn)聯(lián)合拿地，貸款聯(lián)合蓋樓賣(mài)房分錢(qián)，但沒(méi)想到碰到樓市風(fēng)云變幻。

合作拿下的那塊地是在2021年5月溢價(jià)49.1%拍下的，花了18.8億元，樓面價(jià)約3.15萬(wàn)/平，這房?jī)r(jià)在廈門(mén)也著實(shí)不低。

之所以要合作拿地是因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市正處于頂端，廈門(mén)的那塊地位置不錯(cuò)，吸引了包括萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、中海等16家巨頭競(jìng)拍，正榮和和中梁聯(lián)合才能虎口拔牙競(jìng)爭(zhēng)過(guò)對(duì)手。

手上有地，金融機(jī)構(gòu)也就愿意借出資金，用“明股實(shí)債”或者單一資金信托借款、再用股權(quán)質(zhì)押、土地抵押等方式做增信措施。

正榮這個(gè)項(xiàng)目，借錢(qián)的方式大概率是“明股實(shí)債”，土地在項(xiàng)目公司名下，金融機(jī)構(gòu)用入股成為大股東的方式向這個(gè)項(xiàng)目輸入約定的資金額。

整個(gè)項(xiàng)目，正榮操盤(pán)，廈門(mén)國(guó)際信托是金主爸爸，中梁是小股東，“丟”的那個(gè)保險(xiǎn)柜派上用場(chǎng)。

常規(guī)上，該項(xiàng)目所有證照、印鑒、土地證、銀行賬戶資料等等全部鎖入共同監(jiān)管的保險(xiǎn)柜，哪怕搬家估計(jì)也是三方人員同時(shí)在場(chǎng)。

近20億買(mǎi)到的地塊，再加上融資來(lái)的錢(qián)和各種股權(quán)，這個(gè)保險(xiǎn)柜說(shuō)是價(jià)值30億也不為過(guò)。

有地有金主愿意給錢(qián)，幾十年的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，玩的就是“短平快”，期限必然很短，時(shí)間長(zhǎng)了成本就壓不住。

據(jù)說(shuō)正榮和中梁向廈門(mén)國(guó)際信托融了4.5億，綜合成本大約10%，期限是2021年8月到2022年8月，后面還有兩個(gè)月的緩沖期。

資金期限基本就是“短平快”蓋樓賣(mài)房計(jì)劃時(shí)間，迅速打完地基蓋上十幾層拿預(yù)售，一年內(nèi)就能去化完，還掉廈門(mén)國(guó)際信托的借款，剩下的就是賺的。

理想很豐滿，但過(guò)去兩年房地產(chǎn)是啥樣大家都有數(shù)。

從恒大開(kāi)始，爆雷聲不絕于耳，正榮也自然受市場(chǎng)影響，但事情遠(yuǎn)不止這么簡(jiǎn)單。

到2022年2月該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求，項(xiàng)目方準(zhǔn)備去辦理預(yù)售，但網(wǎng)傳，金主爸爸卻不同意用印，因?yàn)榇藭r(shí)多家房企爆雷，正榮和中梁也傳出違約消息，金主認(rèn)為即使項(xiàng)目入市也未必賣(mài)得出去。

但反過(guò)來(lái)想，如果一切推進(jìn)順利，即使正榮出現(xiàn)爆雷也影響不了這個(gè)項(xiàng)目，那按道理應(yīng)該順利入市銷售才是。

孰是孰非外人無(wú)從判斷，但這里可以提一嘴，金融機(jī)構(gòu)做的就是錦上添花而絕非雪中送炭。

其實(shí)也很好猜，大概率是彼時(shí)正榮和中梁都雙雙爆雷，出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人不但不會(huì)止血救人，還會(huì)趁著房企有口氣先下手為強(qiáng)，抓緊保全資產(chǎn)。

即使借款還沒(méi)到期但債務(wù)人一旦出風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)也可以要求提前到期，而且保險(xiǎn)柜是三方共管，金主不同意，項(xiàng)目用印用不了就沒(méi)法開(kāi)盤(pán)賣(mài)房。

之所以阻撓，大概率是怕即使賣(mài)的好，但回款也可能被大量用于優(yōu)先償還爆雷的欠債，而自己的貸款或許就會(huì)虧損。

說(shuō)白了，站在金主角度，你還錢(qián)我就松綁；

房企角度，你先松綁讓我賣(mài)房，我就有錢(qián)還你。

網(wǎng)傳，期間正榮和中梁找到別的金主替代廈門(mén)國(guó)際信托，歸還這4.5億，但要求6000萬(wàn)的利息給打點(diǎn)折，被廈門(mén)國(guó)際信托拒絕，要求全額本息。

后面據(jù)說(shuō)廈門(mén)國(guó)際信托提出個(gè)方案，要求兩家房企將操盤(pán)權(quán)交給廈門(mén)國(guó)際信托股東之一建發(fā)，但網(wǎng)傳并不給倆房企和建發(fā)直接接觸的機(jī)會(huì)，而且從售價(jià)、抽成等上頭設(shè)計(jì)方案，直接讓正榮和中梁虧到褲衩。

如果傳言屬實(shí)，那 廈門(mén)國(guó)際信托確實(shí)打的好算盤(pán)，但 正榮肯定不會(huì)同意，誰(shuí)也不想明明能賺錢(qián)的項(xiàng)目被拖到半殘，臨了還被啃成全殘。

今年年初樓市小高潮，據(jù)說(shuō)廈門(mén)國(guó)際信托和建發(fā)同意提高接盤(pán)售價(jià)，但提出新要求，溢價(jià)部分要抽成30%，此外代建還要收取管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等共6%。

奔著扒皮來(lái)的，正榮自然不同意，僵局到現(xiàn)在。

估計(jì)廈門(mén)國(guó)際信托也急了，把手悄悄伸向保險(xiǎn)柜。 于是這才出現(xiàn)正榮搬家，保險(xiǎn)柜竟然“丟”了的離譜場(chǎng)面。

故事止于此，三方不知道還要僵持多久。

站在普通消費(fèi)者角度，信托信托，本身就是信任托付的意思，不告而取實(shí)在有損企業(yè)形象。

另外，退一萬(wàn)步說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)預(yù)售對(duì)消費(fèi)者卻算是慶幸，如果預(yù)售完再出岔子爆雷，那最后最倒霉的就是業(yè)主。

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