寶能濱江府業(yè)主的心臟都提到了嗓子眼。

近期，位于南京的寶能濱江府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了一封查封公告，讓這個(gè)燕子磯最受關(guān)注的項(xiàng)目陷入了危機(jī)。

根據(jù)重慶市第五中級(jí)人民法院出具的公告，寶能濱江府的233套房源，以及商業(yè)地塊被查封后未來(lái)將面臨被拍賣(mài)的命運(yùn)。這其中還包含了城北地標(biāo)建筑——寶能金融中心。

(資料圖片僅供參考)

除了項(xiàng)目資產(chǎn)，南京寶能城市發(fā)展有限公司的2.55億股權(quán)被法院凍結(jié)，涉及債務(wù)被執(zhí)行標(biāo)的超21億元。

南京燕子磯新城最近幾年是南京的熱門(mén)板塊，而寶能的金融城項(xiàng)目也是這個(gè)板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目。

隨著項(xiàng)目查封，股權(quán)凍結(jié)，這個(gè)項(xiàng)目的背后走向?qū)⒆兊脫渌访噪x，未來(lái)計(jì)劃中的338米高的地標(biāo)能否豎立起來(lái)也成為未知數(shù)。

不過(guò)好在，寶能并未讓燕子磯整個(gè)板塊陷入沉寂，在最新的南京土拍中，燕子磯地塊仍舊被追捧，最終觸頂搖號(hào)。拿到這幅地塊的也是燕子磯的新玩家——廈門(mén)國(guó)貿(mào)。

突如其來(lái)的查封

在寶能濱江府的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，依舊有工人進(jìn)行施工。6月份，一期項(xiàng)目即將交房。

顯然，這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有受到查封事件的影響，甚至網(wǎng)絡(luò)上盛傳的查封文件都不見(jiàn)了蹤跡。

有業(yè)主告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“一期不受影響，被查封的是二期，但銷(xiāo)售說(shuō)二期應(yīng)該也可以交房?！?/p>

據(jù)了解，二期原計(jì)劃在年底交付，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工方北京建工工作人員表示：“9棟樓是我們負(fù)責(zé)建設(shè)的，還有4棟沒(méi)建完?！?/p>

根據(jù)查封公告，重慶市第五中級(jí)人民法院受理申請(qǐng)執(zhí)行人重慶國(guó)際信托股份有限公司與被執(zhí)行人寶能汽車(chē)集團(tuán)有限公司、南京寶能城市發(fā)展有限公司、深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司、寶能地產(chǎn)股份有限公司、深圳市鉅盛華股份有限公司、寶能控股（中國(guó)）有限公司、姚振華借款合同糾紛一案，本案執(zhí)行過(guò)程中，該院查封了：

被執(zhí)行人南京寶能城市發(fā)展有限公司名下的位于南京市棲霞區(qū) NO .2020G01地塊，土地面積16357.81平方米；NO .2020G01地塊的土地使用權(quán)，土地面積31134.43平方米；NO .2020G01地塊（地下）的土地使用權(quán)，土地面積114027.29平方米以及位于南京市棲霞區(qū)燕子磯街道濱江府項(xiàng)目233套建筑面積共計(jì)28241平方米的房屋。

寶能燕子磯濱江府現(xiàn)場(chǎng)的查封公告

對(duì)于這233套住宅，南京寶能城發(fā)表示，這些住宅均是未售，并不會(huì)影響向業(yè)主交房。

但有業(yè)主表示，自己的房子就在查封名單中，處于還未備案的狀態(tài)。

南京寶能內(nèi)部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“被查封的房子涉及到一些已經(jīng)銷(xiāo)售的，即便以后交付給業(yè)主也辦不了產(chǎn)權(quán)證。”重慶市第五中級(jí)人民法院執(zhí)行庭相關(guān)工作人員在回復(fù)媒體時(shí)表示：“我們2022年初就查封了寶能濱江府331套房屋，涉及本次評(píng)估的有233套，其中有80多套，是先收了意向金，沒(méi)有簽合同?！?/p>

“如果已售房屋處于抵押狀態(tài)的，在辦理權(quán)證前如果遇到法院拍賣(mài)，房源的買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)撤銷(xiāo)，不會(huì)存在血本無(wú)歸的情況?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華做出了這樣的解釋。

業(yè)內(nèi)人士則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“被查封這部分可能監(jiān)管賬戶里也有錢(qián)，錢(qián)還沒(méi)有打給寶能。”

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，寶能濱江府B6、B7、B9幢已設(shè)土地抵押權(quán)，這個(gè)項(xiàng)目一共1155套，總成交套數(shù)951套，認(rèn)購(gòu)套數(shù)165套，未售總套數(shù)39套，總均價(jià)為3.6萬(wàn)/平方米。

大概推算，此次查封的233套房源總價(jià)值在10.08億元。

此次查封源重慶信托在2020年3月10日與寶能汽車(chē)簽署信托借款合同，向?qū)毮芷?chē)發(fā)放貸款24億元，由寶能投資、鉅盛華、寶能地產(chǎn)及姚振華等提供保證擔(dān)保，本息兌付日為2021年8月23日。但借款全部到期后，寶能汽車(chē)未按約定向重慶信托履行還本付息的義務(wù)，擔(dān)保人亦未履行擔(dān)保義務(wù)，隨后重慶信托向重慶市第五中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

而寶能城發(fā)正是寶能投資的地產(chǎn)平臺(tái)。對(duì)于此次查封，上述南京寶能內(nèi)部人士稱：“理論上要去跟政府部門(mén)溝通，說(shuō)明情況并且把查封部分解封，但是解封的前提還是要還錢(qián)?！?/p>

停工的地標(biāo)

實(shí)際上，即便沒(méi)有這次查封，寶能在燕子磯也陷入了困局。

寶能燕子磯金融城停工現(xiàn)場(chǎng)

2020年2月19日，寶能以總價(jià)33.4億元拿下燕子磯G01綜合體地塊，定名為“寶能金融中心”。項(xiàng)目總占地面積約104034.86平方米，建設(shè)住宅、酒店式公寓，以及338米辦公大樓等地標(biāo)綜合體。這也是寶能作為外來(lái)開(kāi)發(fā)商，在南京拍下的第一個(gè)項(xiàng)目。

吳翔華表示：“寶能在南京對(duì)于購(gòu)房者是個(gè)較為陌生的品牌，影響力遠(yuǎn)不如同板塊的其他開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以寶能才希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目打造區(qū)域中心。”

在寶能的規(guī)劃公示中，C分區(qū)塔樓53層，高度達(dá)214.15米，D分區(qū)塔樓最高57層，高度達(dá)299.9米，“將成為燕子磯地標(biāo)建筑”。

此前項(xiàng)目除了規(guī)劃打造近300米的地標(biāo)建筑，還將斥資240億打造企業(yè)生態(tài)總部聚集區(qū)。預(yù)計(jì)將引入寶能集團(tuán)華東區(qū)域總部、金融總部、科研總部等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以及部分長(zhǎng)三角世界500強(qiáng)知名企業(yè)，聚能“總部經(jīng)濟(jì)”。

但這個(gè)看上去高大上的地塊，卻因?yàn)閷毮芟萑肓鲃?dòng)性危機(jī)而停滯。

盡管被圍擋擋住，但仍舊能夠看到，寶能商業(yè)部分地塊已經(jīng)雜草叢生，只完成了部分基樁工程?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員表示：“商業(yè)地塊，地標(biāo)已經(jīng)停了一年多了，沒(méi)錢(qián)繼續(xù)蓋了?！?/p>

其實(shí)在南京，已經(jīng)有多個(gè)地標(biāo)出現(xiàn)過(guò)停工傳聞。除了寶能，2022年初就有消息稱，江北新區(qū)499米高的綠地項(xiàng)目停工。

對(duì)此，南京一位市場(chǎng)人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)屬于調(diào)整期，所以也不要?jiǎng)硬粍?dòng)搞地標(biāo)、金融城了，也要進(jìn)行預(yù)期降溫，像南京江北核心區(qū)搞地下城，搞CBD，現(xiàn)在也是沒(méi)什么動(dòng)靜，其實(shí)對(duì)板塊的影響也是比較大的。我覺(jué)得一個(gè)板塊應(yīng)該讓它更加宜居，把一些基本的配套做好。如果說(shuō)要搞這種地標(biāo)，需要看形勢(shì)與時(shí)機(jī)，不是每個(gè)區(qū)域都要搞?！?/p>

不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)寶能項(xiàng)目的處置前景表達(dá)了較為樂(lè)觀的態(tài)度：“商業(yè)部分基本沒(méi)動(dòng)，其實(shí)也方便之后找買(mǎi)家，而在保交樓的背景下，住宅部分的交付應(yīng)該也不會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題。而且從全國(guó)來(lái)看，南京的資產(chǎn)整體質(zhì)量還是可以的，它的土地價(jià)值還行，不像有的板塊是負(fù)資產(chǎn)，那就搞不定了。”

爭(zhēng)議燕子磯

作為南京的臨江板塊，燕子磯的樓市定位一直存在各種爭(zhēng)議。

一方面，它的地鐵、商業(yè)等配套一直在不斷落地，成為剛需剛改的首選之一；另一方面，本地人因?yàn)槠湓?jīng)是化工廠區(qū)而認(rèn)為燕子磯是“毒地”。

但無(wú)論怎樣，燕子磯現(xiàn)在已經(jīng)是南京為數(shù)不多的銷(xiāo)售不錯(cuò)的板塊之一了。

寶能燕子磯濱江府

2022燕子磯新房市場(chǎng)，全年賣(mài)房超過(guò)1145套，平均去化率50%-60%。安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年，燕子磯的二手房?jī)r(jià)走出了在波動(dòng)中上漲的行情。截止到今年5月，燕子磯的二手房均價(jià)為33200元/平方米。

在5月10日結(jié)束的南京土拍中，燕子磯G20地塊觸頂最高限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)階段，最終被國(guó)貿(mào)拿下，成交樓面價(jià)21253元/平方米。

而寶能出現(xiàn)一系列問(wèn)題無(wú)疑也會(huì)對(duì)周邊的價(jià)值產(chǎn)生影響。

吳翔華表示：“寶能的項(xiàng)目問(wèn)題影響了一些配套的落地時(shí)間，對(duì)周邊樓盤(pán)未來(lái)的價(jià)值兌現(xiàn)肯定有負(fù)面影響。”

不過(guò)，他也認(rèn)為，規(guī)劃的地標(biāo)在南京幾乎每個(gè)區(qū)都有，也都有沒(méi)法兌現(xiàn)或者推遲的情況，購(gòu)房者主要還是關(guān)注學(xué)區(qū)交通等主要配套功能。對(duì)寶能所在板塊而言，所謂的金融中心，即使如期投資，成為金融中心的可能性也非常小，南京已經(jīng)有好幾個(gè)區(qū)都在打造同類(lèi)的中心，所以影響并不大。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)則告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“一個(gè)板塊的發(fā)展不能只看個(gè)別項(xiàng)目，每一個(gè)板塊其實(shí)都會(huì)有一些個(gè)別項(xiàng)目有問(wèn)題，連河西也有一些。燕子磯近期通了幾條地鐵，包括過(guò)江隧道的通車(chē)，所以，它的關(guān)注度和市場(chǎng)發(fā)展還是可以的?！?/p>

不過(guò)，寶能的事件或許會(huì)對(duì)未來(lái)燕子磯整體的發(fā)展和規(guī)劃產(chǎn)生影響。

孟祥遠(yuǎn)表示：”未來(lái)我想，板塊的發(fā)展可能還是會(huì)有調(diào)整，一個(gè)板塊不要?jiǎng)硬粍?dòng)就做超高CBD。說(shuō)實(shí)在的，一個(gè)城市需要這么多CBD也不現(xiàn)實(shí)。”

在房地產(chǎn)輝煌的時(shí)候，企業(yè)造城都不在話下，但這些瞬間造就的高樓并不一定能成為一個(gè)區(qū)域繁榮的象征。當(dāng)然它們?cè)诔蔀闀r(shí)代的眼淚之前，還發(fā)出了一個(gè)信號(hào)：熱點(diǎn)城市的核心資產(chǎn)，可能會(huì)成為你人生低谷的一根稻草。

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