本周，高新區(qū)舉行“2023年高新區(qū)土地資源解讀會”，33宗住宅用地的“豪橫供應(yīng)”再次引發(fā)市場熱議。

我們也在參會后，火速為大家?guī)砹说貕K解析。

(資料圖片)

而在參會的過程中，除了33宗住宅用地的供應(yīng)外，一個細(xì)節(jié)的變化，也引起了我們的關(guān)注，那就是高新區(qū)對于高新一二三期的區(qū)域功能結(jié)構(gòu)，在這一次的推介會上進(jìn)行了明確！

一中心、兩都會、多集群

高新區(qū)空間格局功能完善

今年年初，西安獲批建設(shè)綜合性科學(xué)中心和科技創(chuàng)新中心（以下簡稱“雙中心”），成為繼北京、上海以及粵港澳大灣區(qū)后第四個獲批建設(shè)“雙中心”的城市，也讓絲路科學(xué)城成為全國第一個、唯一“雙中心”核心承載區(qū)。

而在“雙中心”的獲批建設(shè)之下，高新區(qū)又該如何將“雙中心”所形成的區(qū)域價值優(yōu)勢發(fā)揮最大化？

“一中心、兩都會、多集群”完善的空間格局功能，是接下來高新區(qū)發(fā)展的主流。

?1個科學(xué)中心：以大科學(xué)裝置為核心的科學(xué)城綜合服務(wù)片區(qū)；

?2個創(chuàng)新都會:高新區(qū)一二期、中央創(chuàng)新區(qū)，以科技金融和綜合服務(wù)功能為主的創(chuàng)新都會；

?多個研造集群:研造融合，以研發(fā)為主的絲路軟件城、科教創(chuàng)新組團(tuán)；以智造為主的草堂、新能源新材料、綜合保稅區(qū)、長安通訊產(chǎn)業(yè)園等，承載科研轉(zhuǎn)化與規(guī)模量產(chǎn)功能。

這樣的整體功能完善，也很好的打消了原本不少置業(yè)高新購房者的困惑：“各自為戰(zhàn)”的組團(tuán)，雖然看似多樣化，但誰會成為未來發(fā)展的核心？

從整體來看，兩個創(chuàng)新都會分別承擔(dān)起高新北、中兩個大板塊的發(fā)展重點，有效的避免了重心傾斜導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展失調(diào)的可能性，同時也讓區(qū)域功能更加完整化。

例如，高新北部區(qū)域，就形成以“高新區(qū)一二期、絲路軟件城”的“城住研”為一體的城市功能空間。

在總體空間格局中，也明確了“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（高新一二期）、絲路軟件城、智能制造與研發(fā)組團(tuán)”為一體的都市創(chuàng)新片區(qū)，通過住區(qū)+都會+研發(fā)的合理功能空間布局，有效的避免了城市發(fā)展的功能失調(diào)問題。

而同樣，絲路科學(xué)城板塊，也在“中央創(chuàng)新區(qū)+國際社區(qū)+大科學(xué)裝置+多組團(tuán)片區(qū)”的功能作用下，完善城市功能配套提升。

再向南，本次土拍中草堂板塊6宗低密住宅用地(3宗待確定）的供應(yīng)，也同樣提升了草堂社區(qū)的居住屬性，再結(jié)合周邊“草堂高技術(shù)研發(fā)基地、三航軍民融合集群”，也將進(jìn)一步形成完善的板塊功能空間。

可以明顯的發(fā)現(xiàn)，高新在這一輪的功能空間完善中，更加注重將城市功能平衡化，避免“城市重心發(fā)展，其他板塊弱勢”的現(xiàn)象，避免城市發(fā)展資源和土地資源的浪費(fèi)，這一個細(xì)微的變化，值得點贊。

33宗地帶來的價值影響

這3個區(qū)域未來值得關(guān)注

而除此之外，在推介會中我們也發(fā)現(xiàn)板塊空間規(guī)劃沒有太大的變動，這意味著高新區(qū)依然將繼續(xù)按照計劃逐步推進(jìn)發(fā)展，這意味著絲路科學(xué)城CID板塊、絲路軟件城軟西區(qū)域依然是當(dāng)下的置業(yè)重點。

不過在這一輪33宗住宅用地的推介下，也有3個區(qū)域值得后期購房者留意！

① 絲路軟件城魚化居住片區(qū)（軟東）：

在樓市中，絲路軟件城絕對算得上市場的頂流，拿地方面更是。從2019年開始，招商、中鐵建、中海、金茂、保利等央企，天地源、高科、金泰等本土房企紛紛落子軟新。一時間，也讓軟新的熱度無兩。

但從本次供地來看，絲路軟件城的發(fā)展也更加全面，這也讓購房者在接下來的關(guān)注重點可以不只側(cè)重在“軟西”片區(qū)，也可以開始關(guān)注“軟東”--魚化片區(qū)的發(fā)展。

一方面，在推介會中，也明確了“都市創(chuàng)新片區(qū)”-高新一二期、絲路軟件城以及智能制造研發(fā)組團(tuán)的發(fā)展方向。

其中，最值得關(guān)注的便是在以高新一二期為創(chuàng)新都會空間下，緊鄰的“軟東”魚化片區(qū)也被定義為魚化居住片區(qū)。這也是在21年9月，絲路軟件城將“軟件新城+魚化片區(qū)”合二為一后，魚化片區(qū)首次有了新的空間定義--即“居住片區(qū)”！

而這，也意味著魚化片區(qū)，在區(qū)域相對成熟的基礎(chǔ)上，未來將重點承擔(dān)著周邊高新一二期、“軟西”以及南部高端裝備智能制造集群的外溢居住需求。

另一方面，從市場變化來看，一直以來，絲路軟件城的主要供應(yīng)集中在軟西的生活片區(qū)，而軟東魚化片區(qū)基本只有復(fù)地、南飛鴻等較早開發(fā)項目，最近的也只有已入市的高新金茂悅園。

而在今年，軟東魚化片區(qū)的居住體量和氛圍如雨后春筍般生長，從目前來看，已經(jīng)有綠城桂語長安、金泰和樾、天地源高新宸樾、紫薇時光云境、高新錦閱里、高新境閱里、高新軒閱里、高新楓林云筑等多個項目待入市，從整體價格來看，樓面價基本集中在1.1萬元/㎡左右，未來入市房價基本保持在2.3萬+左右。再參考區(qū)域目前整體供應(yīng)調(diào)性，面積基本也在剛改、改善范圍，進(jìn)一步提升區(qū)域整體居住氛圍。

再加上本次推介會上的4宗住宅地塊，可以基本確定，從今年下半年開始，絲路軟件城軟東魚化片區(qū)大概率將成為樓市熱點區(qū)域。

② 國際社區(qū)：

說國際社區(qū)前，要說說作為中央創(chuàng)新區(qū)的核心CID板塊。

在西安樓市之中，CID的熱度絕對可以算是頂流。這不前幾天中海學(xué)仕里登記，720套房源，登記家庭超6296個，核驗完成超5671個家庭，也讓市場驚嘆。

從這一次的供地來看，作為核心板塊的CID依然是接下來高新三期的供應(yīng)主力，超15宗住宅用地的供應(yīng)，再加上目前區(qū)域內(nèi)依然在供應(yīng)的多個新盤，未來區(qū)域內(nèi)競爭可以想象到的激烈。

而從供應(yīng)宗地的區(qū)位來看，CID的供應(yīng)主力在瞳北建設(shè)相對完善后，開始向瞳西和瞳南分散。而這樣的發(fā)展，北可銜接絲路軟件城形成雙城聯(lián)動，西可協(xié)同大科學(xué)裝置以及絲路科學(xué)城各大板塊，形成高度功能復(fù)合、公共開放的“城市會客廳”。

這也是為什么我們總說接下來高新30年的發(fā)展主陣地會在這里的原因。

價值未來可期的同時，不能忽視的還有今年西安獲批“雙中心”的未來潛力--西安科學(xué)院（科學(xué)中心板塊），作為“雙中心”載體，科學(xué)中心板塊在打造初期就以大科學(xué)裝置、光電子產(chǎn)業(yè)為核心，聚焦打造“科學(xué)、科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)”圈層，形成“研-產(chǎn)”全鏈條體系。

而國際社區(qū)的落位，剛好在這兩個板塊之間。從整體空間來看，就和絲路軟件城的魚化居住片區(qū)一樣，國際社區(qū)也承擔(dān)起片區(qū)內(nèi)純粹居住屬性的職責(zé)。

相較于魚化片區(qū)，國際社區(qū)在低密度、高生態(tài)的天然資源優(yōu)勢與重點吸引海歸、海外人才的高圈層打造下，整體也呈現(xiàn)出更加低密純粹的高端改善住區(qū)。

只是由于高新三期的發(fā)展重心CID還處于起步階段，國際社區(qū)在新房市場的供應(yīng)和供地上都一直處于不溫不火狀態(tài)?？梢哉f從紫薇國際生態(tài)城＆天地源龍湖春江天境兩兄弟后，板塊內(nèi)就再無新盤入市。

甚至在去年西安第一輪集中土拍時，由于市場下行，國際社區(qū)推出的三宗容積率2.0的低密住宅用地，最終也是以流拍收場。

不過，隨著高新三期CID板塊的不斷完善，雙中心承載區(qū)的加速推進(jìn)，作為兩區(qū)域覆合利好外溢受益區(qū)，國際社區(qū)也在這一次的土地供應(yīng)上一口氣亮出6宗優(yōu)質(zhì)住宅用地。

從整體容積率來看，3宗容積率為2，3宗容積率在1.2-1.5之間，再配合已落地的紫薇國際生態(tài)城、天地源龍湖春江天境，后期也將迅速形成低密生態(tài)住區(qū)。

而且，值得期待的是，在CID板塊均價2.5萬元/㎡的現(xiàn)下，國際社區(qū)均價2萬元/㎡的天然價格洼地，是否會在此次出現(xiàn)突破？

③ 草堂社區(qū)：

在高新區(qū)十四五規(guī)劃中，對于草堂基地的未來發(fā)展方向是“高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)秦嶺國家實驗室，推動草堂基地向高端研發(fā)功能轉(zhuǎn)型，清退低效制造業(yè)，強(qiáng)化創(chuàng)新孵化功能”。

這不僅僅意味著區(qū)域內(nèi)未來將成為高標(biāo)準(zhǔn)、高端研發(fā)功能產(chǎn)業(yè)區(qū)，更在于與周邊三航小鎮(zhèn)的產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢，共同打造區(qū)域新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。

從目前來看，區(qū)域內(nèi)目前主要以先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，匯聚比亞迪、開沃、楊森、中國電子科技集團(tuán)、寶德自動化等知名企業(yè)。

丨草堂科技產(chǎn)業(yè)園（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

不過，住宅市場板塊，草堂基地基本可以說是空白，這幾年僅僅只出讓了一宗住宅用地，就是紫薇綠城南山雲(yún)廬項目，產(chǎn)品為稀缺疊拼產(chǎn)品，均價在2.8萬元/㎡。

此次，草堂社區(qū)在住區(qū)打造方面，也豪氣得放出6宗住宅用地（其中3宗待確定），作為南望秦嶺、東臨太平峪河，容積率僅1.2-1.3的超低密高端住宅產(chǎn)品，在未來也將和紫薇綠城南山雲(yún)廬一起，為區(qū)域形成高端宜居住宅板塊。

不過，我們還是需要提醒一下，由于地緣位置以及發(fā)展時序問題，我們更推薦這兩類置業(yè)者關(guān)注：一是地緣性非常強(qiáng)，例如在周邊工作生活的；二是接下來想要用作養(yǎng)老、康養(yǎng)、度假、會客的置業(yè)者。

但在絲路科學(xué)城用地規(guī)劃下，草堂社區(qū)板塊甚至是整個高新三期西南區(qū)域的住宅用地并不多，而這樣能夠享受到低密、生態(tài)的高品質(zhì)住區(qū)的機(jī)會，你會不會心動？

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