紅網(wǎng)時刻新聞5月25日訊（記者 肖娟）以舊換新、以小換大，二孩、三孩政策放開進一步激發(fā)了人們的改善住房需求。房貸政策向剛需傾斜，二套房比首套房利率高出一截。

目前，包括常德、岳陽、株洲、湘潭在內的多個城市首套房貸利率進入“3”時代，二套房普遍巋然不動為4.9%，二者利率差進一步擴大。

提前還貸、“賣一買一”、長租核銷，紅網(wǎng)時刻新聞記者注意到，購房者通過多種方式爭取首套房利率打折優(yōu)惠。

(資料圖片)

首套、二套利率差擴大

改善購房成本增加

家住長沙金星北的高先生近期賣掉了房子，但仍住在原先的家里，并與新房東簽了兩年的租賃合同，“一是為了多添點首付一步到位，二是房子賣了后能享受首套房貸利率?！?/p>

今年來，長沙多家銀行優(yōu)化房貸政策，結清商貸再買房，或將名下唯一住房長租，可享首套房利率優(yōu)惠。這也導致市民在改善住房時更為精打細算：或結清房貸，或“賣一買一” 換取首套房資格。

賣房、長租、買房，在雨花區(qū)居住的林小姐短短兩個月完成了3件事：賣了婚前小戶型，將目前住的房子與長房簽署了10年租賃合同，迅速定下了中海的一個樓盤，如此折騰是為了房貸利率能打折。

2021年、2022年初，長沙普遍執(zhí)行首套房5.64%，二套房5.88%的利率政策，首套房、二套房利率相差不大。

然而，隨著房貸政策向首套房傾斜，二者的價差愈加擴大。目前長沙首套房、二套房貸款利率分別為4.1%、4.9%，利率差擴大到80個基點，二套改善需求的房貸成本較首套房明顯增加。

100萬商貸二套房利息多出17萬元

市民購房優(yōu)先公積金

那么，首套房和二套房的貸款成本差距幾何？

以商貸100萬元30年還本付息為例，若按照首套房貸4.1%計算，月供4831.98元，累計利息支出為73.95萬元；二套房貸利率4.9%，月供5307.27元，累計利息91.06元，后者分別較前者每月多支出475元，累計利息增加17萬元。

如果是房貸利率下限降至4%以下的城市，首套房、二套房利率的差距可達100個基點，累計利息更是不可小覷，100萬元商貸的利息支出可相差近20萬元。

相比之下，公積金首套房貸3.1%，二套房貸3.575%，二者之間相差沒有那么明顯。因此，長沙一些購房者首套房用商貸買小戶型上車，再用足公積金買二套房進行改善，從而節(jié)省利息支出。

貸款金額水漲船高

組合貸還是純商貸需具體分析

隨著改善性需求的釋放，貸款金額水漲船高，市民對貸款成本關注度增加。

“有公積金盡量公積金，但是組合貸有時候客戶會糾結?！遍L沙一大型國有銀行個貸中心工作人員表示，近期有接到要不要使用公積金的咨詢，有客戶反映，置業(yè)顧問建議其放棄組合貸，使用純商貸更劃算，為此她為客戶算了一筆賬。

客戶購買的是位于濱江片區(qū)的一處房產(chǎn)，需貸款約200萬元，由于名下還有房產(chǎn)，組合貸被認定為二套，20年利息總額約為102萬元；可如果選擇純商貸的話，按照首套房貸貸款累計利息為93萬元。

上述工作人員表示：“具體問題需具體分析。如果組合貸中公積金額度占比更多，那肯定組合貸更合適。如果商貸占總額度比重高，純商貸可能反而節(jié)省更多利息。”

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