就在上周，4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐，相信你也看到了。

剛剛在五一假期找到的快樂，又被茫然沖散。

但是，如果把所有“現(xiàn)在”都放進(jìn)周期來看，那些站在波峰的狂喜，和身處低谷的困擾，都會省去很多。

(相關(guān)資料圖)

唯一值得關(guān)注的，是對未來趨勢的把握，和你想在未來，扮演什么樣的角色。

永遠(yuǎn)不要浪費(fèi)一場危機(jī)

如果時光倒流。

2000年美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，硅谷哀鴻遍野，誰能想到3年后就能喜提百度、盛大、攜程等一批中概股赴美上市熱潮？

2008年金融危機(jī)彌漫全球，誰會想到就是在這一年，Iphone 3G捆綁APP store出爐，觸發(fā)了智能手機(jī)和移動互聯(lián)網(wǎng)的新紀(jì)元。

6年后，京東、阿里巨無霸平臺公司紛紛上市，APP逐漸鋪滿屏幕，最終改變了我們的生活。

▲2014年5月22日，京東在納斯達(dá)克成功上市，京東和其身處的中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，都邁入鼎盛時代 | 圖源 知識財經(jīng)

“永遠(yuǎn)不要浪費(fèi)一場危機(jī)?！?/p>

就連英國首相丘吉爾說這句話的時候，第二次世界大戰(zhàn)也在接近尾聲。

身為普通人，我們永遠(yuǎn)無法改變趨勢，但永遠(yuǎn)要努力在最冷的冬天保持希望，努力給自己找件御寒的衣裳，成為挨過冬天就能破土而出的那粒種子。

實(shí)際上，2023年，仍然有些變化，值得我們關(guān)注。

尤其是準(zhǔn)備踩準(zhǔn)時代節(jié)奏的人，是時候?yàn)檫@些變化做些準(zhǔn)備了。

2月17日，探討了10年之久的注冊制，確定實(shí)施。

4月10日，首批10只新股注冊制后主板上市。

▲2月17日，A股進(jìn)入全面注冊制時代。

過去那種哪怕再優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也要等著指標(biāo)排隊上市，甚至就連爛公司也能當(dāng)作“殼資源”明碼標(biāo)價的荒誕故事，將一去不復(fù)返。

散戶即將在股市消失，專業(yè)的投資人不會再相信“故事”。

有雄心上市的企業(yè)，比以往任何時候，都更需要有公允市價估值的資產(chǎn)，作為讓資本市場放心的”安全墊”。

其實(shí)，無論將來要不要上市，只要有融資可能，企業(yè)都要將資產(chǎn)配置及早提上日程。

即便拋開本身的升值空間不考慮，固定資產(chǎn)不僅在賬面上能夠有效提高估值，在給到投資人和機(jī)構(gòu)信心方面，也會有看不見的溢價。

深圳不同階段的企業(yè)，實(shí)際上面臨2種主流選擇：

◎ 腰部及以上企業(yè)，當(dāng)然首選分布在各區(qū)，未來5年陸續(xù)建成的1億㎡工業(yè)上樓廠房空間。

這些項(xiàng)目由各區(qū)政府不惜重金打造，無論產(chǎn)品設(shè)計，還是租金價格，都足見深圳的實(shí)力和誠意。

只是，深圳各區(qū)的工業(yè)上樓都有相當(dāng)嚴(yán)格的企業(yè)遴選標(biāo)準(zhǔn)。

對于入駐企業(yè)的產(chǎn)值稅收，以及未來工業(yè)廠房在市場上的流通，也有明確的要求，對企業(yè)來說，需要做更細(xì)致的研究，和更長遠(yuǎn)的考量。

我身邊就有質(zhì)素不錯的企業(yè)，因?yàn)槟稠?xiàng)指標(biāo)無法入圍；

也有企業(yè)在最后時刻，考慮到這類廠房缺乏資產(chǎn)屬性和金融屬性，無法市場化流通，難以在關(guān)鍵時刻作為企業(yè)發(fā)展的壓艙石，最終選擇放棄。

◎ 如果企業(yè)追求廠房空間性價比和自由度，同時，又希望未來能夠分享城市發(fā)展紅利帶來物業(yè)增值，很多則把眼光投向東莞臨深片區(qū)，尤其是鳳崗。

過去40年來，東莞和深圳接壤的3個片區(qū)里，松山湖和濱海灣新區(qū)的價格已經(jīng)無限接近甚至超過了深圳松崗和光明，鳳崗可以說是目前的唯一洼地。

而且松山湖和濱海灣新區(qū)的新增廠房空間，以大體量的頭部企業(yè)自持為主，能夠散售的多是研發(fā)辦公，在承重、電力荷載和空間布局等一系列細(xì)節(jié)上，都并不太適用于生產(chǎn)制造。

據(jù)了解，鳳崗京東專精特新園，近期還在聯(lián)合政府，給出1500元/m2專項(xiàng)補(bǔ)貼。

算下來，價格還不到深圳的1/3。

▲京東專精特新園（紅線內(nèi)）俯瞰

鳳崗的優(yōu)勢，與生俱來

補(bǔ)貼價格能夠降低一時的購入成本，地理位置才能決定更長遠(yuǎn)的使用成本。

◎ 2張地圖說明一切。

第1張，深圳東西走向100公里，南北最窄只有10公里，鳳崗不僅嵌入深圳，而且地處深圳東西的中心位，也基本是深圳南北最狹窄的位置。

40分鐘半徑，覆蓋深圳福田、龍華、羅湖、龍崗、坪山等多個中心，而且從深莞交接的鳳崗雁田和香港的直線距離不到15公里。

第2張，深圳都市圈地圖。

以福田CBD為原點(diǎn)，鳳崗和龍華、寶安、龍崗一樣，位于二環(huán)，比一環(huán)便宜太多，又比三環(huán)更方便，綜合性價比喜人。

◎ 再看看那些地圖上看不到的“軟實(shí)力”。

作為“世界工廠”，過往鳳崗產(chǎn)業(yè)以通用零部件、金屬包裝、電氣器件、塑料制品等為主，現(xiàn)在已經(jīng)在向人工智能、電子信息、智能制造轉(zhuǎn)型，市場主體超過4萬家。

近5年來，新增高科技產(chǎn)業(yè)空間超過500萬㎡，為深圳企業(yè)向研發(fā)制造延展，提供了巨大空間。

◎ 人才，相信也是很多企業(yè)將來一定需要的。

穿過龍鳳隧道，就是東部國際大學(xué)城。

大學(xué)城10萬高端人才、3所諾獎實(shí)驗(yàn)室、42家創(chuàng)新平臺，已經(jīng)引進(jìn)包括諾獎獲得者在內(nèi)470余名國際知名學(xué)者和研究人員，奠定這里成為深圳“小硅谷”的基礎(chǔ)。

◎ 交通更是和在深圳幾乎沒有差別。

已經(jīng)開通的外環(huán)高速、博深、水官、丹平、機(jī)荷把鳳崗包了進(jìn)來，

計劃2026年完工的深惠城際，連通前海、南山高新區(qū)、西麗高鐵站、深圳北站、大運(yùn)中心、深圳坪地低碳城，堪稱貫穿深圳東西都產(chǎn)業(yè)快線，鳳崗是唯一設(shè)在東莞的站點(diǎn)。

所以，1步大運(yùn)，3站深圳北，5站直達(dá)前海，正在從規(guī)劃走進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

“買”的優(yōu)勢，也比“租”更明顯

那么最現(xiàn)實(shí)的問題來了，買和租，到底哪個更劃算？

我們以一個建筑面積2000㎡，售價8000元/㎡，租金35元/㎡·月的產(chǎn)品進(jìn)行測算，這筆賬一看就清楚：

補(bǔ)充一點(diǎn)，這是在 不考慮通常房東每3年5%的租金遞增，也不考慮利息的最簡單情況下 計算。

而優(yōu)質(zhì)的廠房，不僅能享有物業(yè)升值保值的紅利，還可以在企業(yè)需要資金周轉(zhuǎn)或者準(zhǔn)備上市時，成為最好的資產(chǎn)證明，這點(diǎn)前面已經(jīng)詳細(xì)講過，在此不做贅述。

另一方面，企業(yè)持有廠房之后作為固定資產(chǎn)入賬，還可以抵扣相關(guān)稅費(fèi)：

◎ 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣：

按照總價1600萬，進(jìn)項(xiàng)稅率9%，那么可抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅 = 1600萬元÷（1+9%）*9% =132.11萬元。

◎ 企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)年折舊抵減：

總價1600萬，不含稅總價為1467.89萬元，按照慣例，預(yù)計殘值率5%。

按折舊期限20年、平均年限法計提折舊。

年折舊額為1467.89萬*（1-5%）÷20年=69.72萬元。

那么，固定資產(chǎn)年折舊抵減企業(yè)所得稅 =69.72萬元*25% = 17.43萬元。

20年可抵扣企業(yè)所得稅= 17.43萬元*20=348.6萬元。

結(jié)果很明顯：

企業(yè)主租廠房10年的總租金，就能5成首付買自己的廠房了。

租用廠房20年的綜合成本，已經(jīng)超過了購買廠房的成本。

辛辛苦苦租賃廠房20年，原來是給房東打工。

而且，等到企業(yè)偶爾需要資金周轉(zhuǎn)，租金清單顯然也是沒有辦法救急的。

◎ 還曾經(jīng)有人問過我，自建廠房怎么樣？

我一般會推薦他去看兩個東西：

一個是去隨便找?guī)讉€不是專業(yè)開發(fā)商做的產(chǎn)業(yè)園，哪怕業(yè)主是掛著國字頭的大企業(yè)，僅就地下停車場的凌亂動線，就能充分說明一件事：專業(yè)的事情，請讓專業(yè)的人去做。

10年做一個園區(qū)，和1年做10個園區(qū)，專業(yè)水準(zhǔn)不可同日而語。

另一個建議是去看看珠海巨人大廈的歷史。

▲史玉柱的“滑鐵盧”——巨人大廈，爛尾24年，終于在2021年被接手盤活。| 圖源 南方+

史玉柱毫無疑問是近代商業(yè)史上的奇才，即便聰明如他，也曾經(jīng)被一棟大廈拖到破產(chǎn)。

還記得，5年前采訪中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)董事長總裁劉愛明時，他曾經(jīng)說起，做產(chǎn)業(yè)的人做園區(qū)，最大的挑戰(zhàn)就是資金。

園區(qū)動輒以億為單位的資金量級，很多產(chǎn)業(yè)企業(yè)對與這個量級的錢并沒有太多概念。

一塊看上去便宜的地，最終也可能壓垮企業(yè)。

準(zhǔn)備自建廠房的企業(yè)家們，除了報批、規(guī)劃、設(shè)計、消防、配套等等這些瑣碎又專業(yè)的“小事”，單就“算賬”一件事，已經(jīng)足夠讓太多人后！悔！開！始！

京東出手

解決從產(chǎn)品到商品2大痛點(diǎn)

買還是租的“賬”已經(jīng)算過，

其他可能出現(xiàn)的“雷”，京東智谷的開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊，專業(yè)排雷幾十年的資深人員，也已幫你提前掃清。

甚至還有些規(guī)劃、賬本上看不到的優(yōu)勢，相信一定能夠?qū)τ谄髽I(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，有所助力。

首先，當(dāng)然是京東。

京東最廣為人知的兩個標(biāo)簽，一個是電商平臺，一個是自建物流。

僅憑這兩點(diǎn)，是不是就已經(jīng)解決了從產(chǎn)品到商品最難的2大痛點(diǎn)？

京東智谷，本身就是京東數(shù)字化賦能中國制造的灣區(qū)樣本。

總投資超過120億，合計約180萬㎡，也是京東“灣區(qū)布局”的重要核心。

劇透下項(xiàng)目的部分10年規(guī)劃：

培育獨(dú)角獸企業(yè)10家，培育上市企業(yè)15家，吸引京東灣區(qū)上下游產(chǎn)業(yè)鏈及配套企業(yè)逾2500家，引進(jìn)高端研發(fā)人才10000人。

而今天要重點(diǎn)介紹的京東專精特新園，就是京東智谷的迭代升級產(chǎn)品，規(guī)劃建面51萬㎡。

園區(qū)除了提供東莞版頂級的“工業(yè)上樓”智造廠房，還為發(fā)展階段更靠前的企業(yè)，定制了少量的獨(dú)棟廠房，“產(chǎn)研辦展倉”一體化解決。

整個園區(qū)的首層都是實(shí)心地，沒有地下室，滿足企業(yè)大噸位設(shè)備擺放需求。

▲京東專精特新園獨(dú)棟廠房

▲京東專精特新園高端智造廠房

▲園區(qū)緊鄰雁田水庫，推窗即見3800畝稀缺湖景

開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊都是資深選手，園區(qū)八大企業(yè)賦能服務(wù)體系，能夠全力配合到企業(yè)家的發(fā)展。

企業(yè)主完全不用今天去了解私域流量獲客，明天去參加投資人的聚餐。

只要園區(qū)企業(yè)需要，從技術(shù)到資本、從市場到服務(wù)，都在京東專精特新園的服務(wù)體系內(nèi)。

和企業(yè)一起，打造更加高效優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不僅抱團(tuán)穿越這個漫長的季節(jié)，而且還要在春天來臨的時候，枝繁葉茂。

風(fēng)浪越大，魚越貴，漁船卻可能更便宜。

如果風(fēng)浪之后我們還準(zhǔn)備繼續(xù)打魚，甚至還想打到更多魚，現(xiàn)在購置幾條像樣的漁船，也許就能在未來，增加競爭力，保住利潤率。

每朵烏云，其實(shí)都鑲著金邊。

人與人的差別是，有人能看見它。

| 數(shù)據(jù)來源

【1】《僅僅是昨天：我們親歷的蕭條、繁榮和時代》｜張小珺

｜深圳樂居

｜合一產(chǎn)業(yè)運(yùn)營

【4】《蕩氣回腸的中國移動互聯(lián)網(wǎng)十年》｜

https://static.nfapp.southcn.com/content/201902/18/c1927840.html

【5】《長風(fēng)萬里啟新程——股票發(fā)行注冊制十年改革述評》｜新華社

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1759874368080056197&wfr=spider&for=pc

【6】《美國證券發(fā)行注冊制改革的推行背景和政策儲備 》｜澎湃新聞

https://www.sohu.com/a/285083245_260616

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