時隔兩年！金沙洲再出宅地！

回顧一下歷史，上一次，也就是2021年4月末，當時金沙洲皇冠地塊拍出了4.2萬/㎡的價格，直接沖進了廣州土拍TOP10的榜單。

(資料圖片僅供參考)

有人說，一夜之間金沙洲從房價4萬+直接干到地價4萬+/㎡，簡直不要太魔幻。

而當年的風(fēng)云地塊，變成了現(xiàn)在的華潤置地金沙瑞府項目。

今年，金沙洲終于又來了一塊地，從地圖來看，各方面條件絲毫不遜于上一宗“地王”地塊，甚至更勝一籌！

如此靚地，能不能沖破4萬+，再創(chuàng)輝煌，真是值得期待！

絕對的優(yōu)質(zhì)地塊

會拿來做什么？

出讓公告上說，金沙洲地塊總占地8.18萬㎡，總建筑面積20.24萬㎡，體量可是不小。

地塊的容積率約為2.5，雖然不及華潤置地金沙瑞府的1.8，但周圍整體的改善氛圍很濃。

因此，這個地塊一出，很多人都會關(guān)注金沙洲史上成交最高的4.2萬/㎡地價，是否會被打破。

先看位置，這次出讓的地塊在 彩濱北路以西、環(huán)城高速以北，距離珠江西航道距離不足100米，江景資源十分豐富。

江景也是這個地塊的優(yōu)勢之一，東側(cè)完全無遮擋，低層單位也有機會望江，視野景觀都不錯。

具體的視角可以參照下方視頻，飛行器的高度是90米，大約相當是25-30層高的視角。

一路之隔就是 濱江公園，目前在施工建設(shè)金沙洲濱江公園景觀臺，建成后整個沿江帶景觀將連成一體，更加完善。

地塊除了東側(cè)單位能夠望江，西側(cè)高層也有機會看到潯峰山生態(tài)公園，可以說東西兩側(cè)都有景色觀賞。

疊加了這么多景觀BUFF，依我之見，這塊地大概率會拿來做純改善項目。

配套很耐打

生活氛圍醇熟

除了純粹的景觀優(yōu)勢外，地塊的其他配套也很完善。

交通方面，地塊距離地鐵6號線潯峰崗站直線距離約1.3公里，距離在建的地鐵12號線里橫路站約900米。

通勤出行，地鐵還是首選。 潯峰崗站 是6號線的首發(fā)站， 首發(fā)站的優(yōu)勢就是“有座”，從這里 出發(fā)避免了中途站點上車的擁擠。

6號線通勤到市內(nèi)也很方便，從潯峰崗站開始到香雪站，這條線路貫穿了白云、荔灣、越秀、天河、黃埔5個主要城區(qū)，還有多個換乘站可選。

未來12號線建成后，也可以選擇從潯峰崗站，或者更近的里橫路站出行，終點直達大學(xué)城南。

地塊周圍生活配套也很完善，商場、醫(yī)院、學(xué)校、公園都有，居住的體驗感很好。

想要吃飯購物，附近有廣百廣場、金悅廣場、金沙匯等商場，都在兩公里范圍內(nèi)，街邊的底商業(yè)態(tài)也很完善，基本生活所需就近就能解決。

廣州中醫(yī)藥大學(xué)金沙洲醫(yī)院距離地塊1公里左右，雖然不是三甲醫(yī)院，但好在距離夠近，基本醫(yī)療也有保障。

學(xué)校資源相當耐打，地塊北側(cè)是白云區(qū)金沙第二小學(xué)，周邊還有三所實力較為強勁的中學(xué)，分別是廣附實驗學(xué)校金沙洲校區(qū)，廣東華僑中學(xué)高中校區(qū)，廣大附中實驗中學(xué)白云廣附，這些學(xué)校的 含金量都不低。

說了地塊這么多的優(yōu)點，也得客觀地說說它存在的瑕疵。

一個是金沙洲大橋的擁堵情況，這些年始終沒有解決，是壓在所有業(yè)主心中的一塊石頭；另一個是彩濱北路和廣州環(huán)城高速的車流噪音，對部分單位會造成一定程度的影響。

不過“瑕不掩瑜”，這點小缺點，在絕對優(yōu)勢面前，就是無關(guān)緊要的。

綜上，這樣高質(zhì)量的地塊，確實是金沙洲近年來少有，相信也會是本次土拍中的一個焦點地塊。

片區(qū)價格

能否被拔高！

接下來就要說一下大家最關(guān)心的價格。

不可否認，金沙洲這兩年的樓市行情，比較內(nèi)卷。

目前片區(qū)內(nèi)在售的新房項目有兩個：華潤置地金沙瑞府、越秀·天悅金沙。

這兩個項目都做了別墅、疊墅的產(chǎn)品，可見對片區(qū)的改善能力，十分看重。

華潤置地金沙瑞府就是之前金沙洲地王項目，產(chǎn)品純改善，目前有建面約143㎡的戶型在售，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份成交均價為48085元/㎡。

越秀·天悅金沙項目，在售建面約95-160㎡的3/4房產(chǎn)品，產(chǎn)品偏剛改，中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份成交均價為37556元/㎡。

二手房附近集合了保利西海岸·匯?；▓@、保利西海岸·瀚?；▓@、保利江岸花園、深業(yè)江悅灣、御金沙瀾山等項目。

這些項目的樓齡較新，最早一批房源建成時間約為2010年，所以片區(qū)的整體城市面貌比較優(yōu)質(zhì)。

另外，片區(qū)內(nèi)的二手房掛牌量也不少，我整理成表格放在下方。

從二手房的成交數(shù)據(jù)看，保利這幾個組團產(chǎn)品面積段偏剛需，掛牌房源較多，不可避免的會有些內(nèi)卷， 成交價 有一定程度的下降。

比如，保利西海岸匯?；▓@2021年7月成交最高單價43877元/㎡，是一個建面約80㎡的2房戶型；而上個月成交一套建面約95㎡的3房產(chǎn)品，單價為32187元/㎡，如此可見，剛需房源降幅較大。

再說一下御金沙瀾山項目，它屬于剛改結(jié)合，主力是建面約120-150㎡之間的改善產(chǎn)品，在小區(qū)中的占比約43.8%。

如上圖所示，這個小區(qū)建面在120㎡以上的產(chǎn)品，在二手房市場中相對穩(wěn)定。

御金沙瀾山上個月成交的138㎡單價38098元/㎡的房源有其特殊性，這套房源是頂樓，而且業(yè)主急需空出名額，所以超低價出手，正常的同戶型中樓層價格約700萬/套，還是比較堅挺。

而像這樣的成交價，相當于是回到了2018年的市場，幾年也難遇到一套。

通過上述市場情況分析，金沙洲地塊周圍的房價走出了兩個行情，小面積剛需產(chǎn)品內(nèi)卷嚴重，降幅明顯；而改善產(chǎn)品的價格還能堅挺，購房者應(yīng)該著重關(guān)注改善產(chǎn)品。

其實這種分化表現(xiàn)不僅是在這里，主城區(qū)中同樣存在，只是幅度沒有這么夸張而已。

那么金沙洲地塊入市后會有什么影響呢？

我認為它會利好改善客群，片區(qū)除了華潤置地金沙瑞府項目，已經(jīng)很久沒有純改善的項目入市，市場期待已久，而這個地塊的“質(zhì)量更高”。

這個地塊的各方面屬性都非常適合做純改善項目，片區(qū)內(nèi)壓制的需求也需要釋放。

對金沙洲的購房者來說，多了一個高舒適度、環(huán)境優(yōu)質(zhì)的改善房源選擇，真的挺好。

但是不管怎么說，這塊地打造產(chǎn)品的價格，鐵定不會低了！

如此優(yōu)質(zhì)的景觀，估計愿意為此買單的改善客群，應(yīng)該不少吧！

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本文對項目或產(chǎn)品的介紹，對項目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購買要約，不意味著本公司對此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準。本文部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。

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