近幾年樓市低迷，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略可謂層出不窮，在“大蒜換房”、“西瓜換房”、“買(mǎi)房送工作”、“買(mǎi)房送豬”等博取市場(chǎng)眼球的操作之后，“負(fù)首付”成了近期房地產(chǎn)業(yè)的熱門(mén)詞匯。

很多開(kāi)發(fā)商和中介為了促銷(xiāo)，通過(guò)“低首付”來(lái)吸引購(gòu)房者，深圳、重慶等地還出現(xiàn)了“零首付”和“負(fù)首付”現(xiàn)象。如果用“負(fù)首付”方法買(mǎi)房，假如一套房子評(píng)估價(jià)570萬(wàn)元，業(yè)主售價(jià)520萬(wàn)元，購(gòu)房者可在銀行貸款570萬(wàn)元買(mǎi)下這套房，還剩50萬(wàn)元用于裝修。重慶巴南區(qū)一位房產(chǎn)中介近日推薦稱(chēng)，“首付負(fù)1萬(wàn)元！沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元……”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“負(fù)首付”的運(yùn)作邏輯與“高評(píng)高貸”一樣，所謂“高評(píng)”是指高值評(píng)估，“高貸”則指高額貸款。購(gòu)房者可以通過(guò)做高評(píng)估價(jià)格，從銀行獲取更多貸款來(lái)變相降低首付，這樣就可以實(shí)現(xiàn)低首付、零首付甚至倒拿錢(qián)。

【資料圖】

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)階段的“高評(píng)高貸”采取陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)目的，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份購(gòu)房合同，其中“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)的房?jī)r(jià)，以“陰合同”的房?jī)r(jià)實(shí)際成交，以“陽(yáng)合同”的房?jī)r(jià)獲取高額貸款。

針對(duì)“低首付”“零首付”“返首付”等營(yíng)銷(xiāo)亂象，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始出手叫停。

廣東省惠州市惠陽(yáng)區(qū)住建局近日印發(fā)通知稱(chēng)，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱(chēng)“《提示》”）稱(chēng)，“買(mǎi)房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)進(jìn)行上述提示，主要是近期有“買(mǎi)房現(xiàn)負(fù)首付”的相關(guān)新聞，反映深圳市出現(xiàn)以“首付分期”“裝修貸”等形式，誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房的違法違規(guī)行為。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提示，“負(fù)首付”屬于營(yíng)銷(xiāo)亂象，更是違規(guī)違法行為，背后暗藏多重風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，各地監(jiān)管部門(mén)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，正從合規(guī)角度解決“負(fù)首付”等問(wèn)題，防范各類(lèi)打擦邊球的違規(guī)違法事件出現(xiàn)。

早在2017年9月，住建部、人民銀行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，“負(fù)首付”并不是天上掉下的餡餅。購(gòu)房者就算買(mǎi)房沒(méi)有交首付，甚至倒拿錢(qián)，但首付這筆錢(qián)還是需要后期償還，甚至還的更多。

近年來(lái)在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)之下，部分購(gòu)房者失去理智，持續(xù)加杠桿，增加了斷供風(fēng)險(xiǎn)。有的購(gòu)房者通過(guò)消費(fèi)貸、貸款中介、小額貸款公司等四處籌措資金，既提高了購(gòu)房成本，又產(chǎn)生了新的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論采取哪種形式，購(gòu)房成本和額外產(chǎn)生的利息均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

原浙江銀保監(jiān)局曾提示道，此類(lèi)模式下，購(gòu)房人看似“零首付”購(gòu)得房產(chǎn)，實(shí)際卻因前期人為做高房?jī)r(jià)、支付中介服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值的負(fù)債，甚至面臨個(gè)人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險(xiǎn)，得不償失。

“二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的成交分化，針對(duì)出現(xiàn)‘負(fù)首付’這種嚴(yán)重違法手段的項(xiàng)目所在區(qū)域，大概率區(qū)域市場(chǎng)已顯現(xiàn)成交疲軟。”張大偉表示，因此，越是面對(duì)樓市弱市之下各種誘人的購(gòu)房“營(yíng)銷(xiāo)手段”，越要謹(jǐn)慎購(gòu)房。

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