前日，蘇州自然資源與規(guī)劃局發(fā)布了今年蘇州第三批集中出讓用地公告，其中包括姑蘇區(qū)2宗優(yōu)質(zhì)涉宅用地。

加上二批次即將參與競(jìng)拍的3宗地塊，2023年不到半年，姑蘇區(qū)就掛出了5宗涉宅用地，達(dá)到了近年來(lái)掛牌數(shù)量之最。

同時(shí)，今年掛牌的宅地不乏已經(jīng)斷供許久的板塊，如本次掛牌的南門(mén)15號(hào)地塊，追溯南門(mén)上一個(gè)新房項(xiàng)目還是3年前的東原印長(zhǎng)江了，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目樓面價(jià)25868元/㎡，備案均價(jià)3.62萬(wàn)/㎡，如今早已清盤(pán)。

【資料圖】

目前南門(mén)板塊樓市主要以二手房市場(chǎng)為主，板塊內(nèi)部分二手房在蘇州市實(shí)小學(xué)區(qū)光環(huán)之下，一些房齡較長(zhǎng)的“老破小”均價(jià)都在4.1-4.5萬(wàn)元/㎡，次新房如朗詩(shī)南門(mén)綠郡成交均價(jià)更是達(dá)到了6.1萬(wàn)元/㎡。

目前隨著蘇州限價(jià)放開(kāi)，未來(lái)這宗涉宅地塊入市后也或?qū)⒅匦露x板塊價(jià)格體系。

那么接下來(lái)，就跟隨分析師的視角看看這宗涉宅用地的具體情況吧。

今年4月，《蘇州市南門(mén)單元控制性詳細(xì)規(guī)劃01基本控制單元調(diào)整》中提出對(duì)該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，由原來(lái)的原規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)調(diào)整為了居住、科研、城市軌道交通混合用地。

地塊體量較大，占地約3.42萬(wàn)㎡，根據(jù)規(guī)劃地塊共包含A區(qū)、B區(qū)、C 區(qū)，A 區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地，區(qū)域內(nèi)居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區(qū)為城鎮(zhèn)住宅、科研混合用地，區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住建筑最小戶型不小于140㎡ ，C區(qū)為地下空間。

根據(jù)分析師實(shí)探，目前，地塊處于凈地狀態(tài)，都有柵欄圍起。

地鐵5號(hào)出口旁的出入口也已經(jīng)圍起了大門(mén)。

地塊周邊配套也十分完善。

地塊毗鄰4號(hào)線人民橋南站，是妥妥的地鐵盤(pán)。

最重磅的就是其教育資源，地塊一路之隔就是蘇州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘇州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)附屬幼兒園。

蘇州市實(shí)小一直是蘇州家長(zhǎng)心中的“白月光”，周邊二手房房?jī)r(jià)也一度沖上6-8萬(wàn)元/㎡。

商業(yè)配套，匯鄰廣場(chǎng)、環(huán)宇薈等商業(yè)綜合體都在附近不遠(yuǎn)處，蘇綸場(chǎng)就位于項(xiàng)目北側(cè)，內(nèi)部的嘉業(yè)百貨也足夠滿足生活日常采購(gòu)。

并且今年泰華商城、金地廣場(chǎng)等商業(yè)都即將登場(chǎng)，南門(mén)商圈即將重回大眾視野。

在2021年發(fā)布的《蘇州市姑蘇區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃近期實(shí)施方案》，南門(mén)被定位為文創(chuàng)服務(wù)片區(qū)。

南門(mén)具有眾多天然和歷史人文景觀，運(yùn)河、盤(pán)門(mén)景區(qū)等景點(diǎn)都在南門(mén)板塊內(nèi)。

有著優(yōu)秀的文旅資源，南門(mén)商圈主導(dǎo)的即為商貿(mào)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)，雖然相比觀前和石路起步較晚，但也是見(jiàn)證蘇州商業(yè)變遷的地方。

新中國(guó)成立后南門(mén)外日益繁榮，貨車(chē)、輪船川流不息，蘇綸紡織廠、第一絲廠等新興工廠也接連拔地而起，人流的聚集，南門(mén)商圈的基礎(chǔ)便逐步形成。

工人文化宮、泰華商場(chǎng) 、南門(mén)小商品批發(fā)市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，南門(mén)一帶也成了蘇州城里與觀前、石路齊名的商圈。

相信和分析師一樣，工人文化宮的電影院、圖書(shū)館、溜冰場(chǎng)......都是很多蘇州小伙伴的珍貴回憶。

如今的工人文化宮

蘇州泰華商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，則標(biāo)志著南門(mén)商圈氛圍的全面成熟，伴隨LV等重奢品牌的進(jìn)駐，南門(mén)商圈一舉成為蘇州高端商業(yè)聚集地。

泰華商城改造前 圖源網(wǎng)絡(luò)

然而伴隨著蘇州一核四城規(guī)劃下，多個(gè)新的城市商圈出現(xiàn)，加之曾經(jīng)見(jiàn)證南門(mén)繁華一時(shí)的小商品市場(chǎng)等逐步搬遷，泰華之后也南門(mén)也未有其他高端商業(yè)出現(xiàn)。

而2009年以來(lái)，蘇州久光開(kāi)業(yè)后一度成為蘇州奢侈百貨的代名詞，之后，新光天地、誠(chéng)品、蘇州中心等園區(qū)金雞湖商圈的高端商業(yè)均在蘇州掀起熱潮。

蘇州老城區(qū)傳統(tǒng)三大商圈觀前、石路和南門(mén)就在那時(shí)候逐漸式微。

南門(mén)也曾做過(guò)相應(yīng)努力，2012年起，蘇綸廠在原廠址上擴(kuò)建“民國(guó)風(fēng)情街”，只可惜，好景不長(zhǎng)，因?yàn)榈罔F施工加上商業(yè)定位不明確等原因，蘇綸場(chǎng)人氣日漸慘淡，其他商業(yè)也沒(méi)有起色，南門(mén)商圈也漸漸淡出蘇州人的視線。

交通不暢以及沒(méi)有新興商業(yè)是幾年前南門(mén)商圈衰弱主要的兩大原因。

而隨著軌交4號(hào)線、5號(hào)線的通車(chē)，兩條地鐵線路互相交匯，形成一個(gè)大十字，覆蓋了蘇州大市，交通壁壘的消失也意味著蘇州的南門(mén)商圈也迎來(lái)復(fù)興的機(jī)會(huì)。

并且南門(mén)板塊本身就有多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，聚集著大量?jī)?yōu)質(zhì)客流，也為南門(mén)商圈提供了客群基礎(chǔ)。

近年來(lái)，南門(mén)商圈購(gòu)物模式逐漸向潮奢方向轉(zhuǎn)變，受眾也逐步擴(kuò)大。

以蘇綸場(chǎng)為例，項(xiàng)目于2021年起也開(kāi)始轉(zhuǎn)型，21年9月開(kāi)始“不夜蘇綸場(chǎng)”，并持續(xù)運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)了南門(mén)商圈夜經(jīng)濟(jì)，商圈整體商業(yè)氛圍更為時(shí)尚、有活力，年輕客戶也開(kāi)始回流。

圖源蘇州姑蘇發(fā)布

今年，南門(mén)還有多個(gè)高端商業(yè)即將入市，為古城傳統(tǒng)商圈打開(kāi)新的局面。

泰華商城

南門(mén)的泰華商城目前仍在如火如荼地改造中，今年就將與我們見(jiàn)面。

新的泰華廣場(chǎng)將推翻原有的重奢定位，定位為更年輕、更注重年輕人生活方式的商業(yè)綜合體。

金地廣場(chǎng)

金地廣場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入施工收尾階段，戶外大屏也已經(jīng)點(diǎn)亮，相信馬上就能夠與我們見(jiàn)面了。

金地廣場(chǎng)為雙地鐵上蓋項(xiàng)目，與泰華商城互為補(bǔ)充，計(jì)劃引入高端生活主義品牌，形成精致時(shí)尚生活方式，引領(lǐng)和轉(zhuǎn)變古城消費(fèi)習(xí)慣。

竹輝路—新市路片區(qū)更新改造工程也正在進(jìn)行，未來(lái)這些項(xiàng)目將為南門(mén)板塊注入更多商業(yè)活力，也為消費(fèi)者帶來(lái)更多選擇。

同時(shí)，“姑蘇文脈沉淀”也是南門(mén)包括姑蘇區(qū)商業(yè)的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，南門(mén)商業(yè)也借此明確自己的商業(yè)定位。

以竹輝環(huán)宇薈為例，其所在地正是蘇州首家中港合資飯店——竹輝飯店的誕生地，在蘇州人心中，竹輝飯店就是蘇州的一張文化名片，承載了數(shù)代蘇州人的回憶。

竹輝環(huán)宇薈也憑借自帶的光環(huán)，結(jié)合“首店經(jīng)濟(jì)”，展現(xiàn)出了其不可替代的“文化唯一性”，受到了不同年齡段客群的青睞。

首店、潮店、旗艦店集聚，街巷、園林、昆曲、美食交錯(cuò)，首店經(jīng)濟(jì)為首的商業(yè)形態(tài)與古城文脈相融合，這就是姑蘇區(qū)商業(yè)獨(dú)特性的標(biāo)志。

泰華廣場(chǎng)、金地廣場(chǎng)等商業(yè)陸續(xù)回歸與登場(chǎng)后，未來(lái)的南門(mén)商圈也將會(huì)以姑蘇雅致與現(xiàn)代摩登并存的形式呈現(xiàn)蘇式生活，同時(shí)南門(mén)板塊生活便利度與居住幸福感也將更上一個(gè)臺(tái)階，這也將對(duì)板塊樓市提供一定的加成作用。

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