2017年，萬科花費511億巨款拿下的廣信資產(chǎn)包被王石譽為是自己告別萬科的“大禮包”。禮包中含有寸金寸土的廣州市區(qū)16宗可開發(fā)土地。為了盤活廣信資產(chǎn)，萬科特地成立了廣州萬溪獨立于萬科廣州，來負責股權(quán)債權(quán)梳理、存量房運營管理、資產(chǎn)包內(nèi)地塊項目的拆遷改造及后期開發(fā)等工作。

然而幾年過去，截至去年底，規(guī)劃建筑面積達到211萬平方米的廣信資產(chǎn)包僅成功轉(zhuǎn)化了兩個項目，計容開工面積45.17萬平方米，計容竣工面積1.97萬平方米，年末土儲還剩134.12萬平方米。

(資料圖)

近日，資產(chǎn)包里的兩塊地塊更是重新出現(xiàn)在了土拍市場。在廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的今年第二批集中供地名單中，萬科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計起拍總價約34億元。有業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)回款周期長，資金壓力大，賣地賺差價，對于萬科而言更具性價比。

就連現(xiàn)任萬科總裁祝九勝也曾坦言，“一個資產(chǎn)包的金額這么龐大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產(chǎn)生壓力。”

2020年6月29日，萬科宣布為廣信資產(chǎn)包引入以信達為首的7家戰(zhàn)略投資者，萬科持有廣州萬溪的股權(quán)比例將下降至50%，萬科將繼續(xù)擔任項目操盤方，推進項目建設(shè)。本次交易完成后，萬科將整體回籠資金390.4億元。

但天下沒有免費的午餐，7家戰(zhàn)略投資人出資的同時與萬科簽下對賭協(xié)議。廣州萬科及廣州萬溪需確保自《合作協(xié)議》簽訂之日起滿五年內(nèi)，廣州萬溪及下屬企業(yè)取得廣信資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)對應(yīng)的不少于210.98萬平方米權(quán)益計容建面的批復(fù)文件，否則就要回購新股東持有的廣州萬溪股權(quán)并承接其對廣州萬溪的債權(quán)，回購的股權(quán)及承接債權(quán)比例不低于新股東總持股比例的50%；

年報顯示，2023年，廣州廣信資產(chǎn)包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米，假使計劃都能完成，截至今年年底，累計的計容建面也不過77.8萬平方米。在不足2年的對賭期限前，廣信資產(chǎn)包仍剩下一大半的土儲需要轉(zhuǎn)化。換言之，萬科仍存在較大的對賭失敗風險。

而在引入戰(zhàn)略投資者之外，廣州萬溪還在積極尋求其他融資途徑。據(jù)《中國銀行保險報》報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣東國投資產(chǎn)包項目融資需求后積極響應(yīng)。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團的形式參與該項目，收購形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購，并購交易總價超500億元。

除了資金占用，在龐大的廣信資產(chǎn)包面前，萬科在廣州乃至南方區(qū)域的拿地節(jié)奏也有所放緩。巧婦難為無米之炊，這也直接導(dǎo)致了包含廣州在內(nèi)的萬科南方區(qū)域業(yè)績停滯不前，甚至出現(xiàn)下滑。2020年，萬科南方區(qū)域營業(yè)收入1122億元，收入占全公司比重26.78%；到了2022年，南方區(qū)域的收入只剩1004億，收入占比下降至21.21%。今年一季度，萬科在廣州市場實現(xiàn)的權(quán)益銷售金額僅27.5億元，落后于越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、廣州地鐵。

雪上加霜的是，近日，萬科南方區(qū)域城市更新總經(jīng)理李升陽被傳出因協(xié)助調(diào)查被帶走，萬科南方區(qū)域方面表示，李升陽因個人原因，正在配合佛山相關(guān)部門調(diào)查。據(jù)悉，李升陽于1997年進入萬科，曾先后擔任佛山萬科的總經(jīng)理、廣州萬科總經(jīng)理。

老將的“失聯(lián)”無疑給已背上500億甜蜜負擔的萬科南方區(qū)域再挖了一個深坑。（內(nèi)容來源|商業(yè)華觀）

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